Последние изменения:
На практике часто возникает необходимость объединить несколько обособленных жилых помещений в одно и, наоборот, разделить квартиру на две квартиры. Первая ситуация реализуется гораздо чаще второй. Причины – сложности технического характера, требующие изначальной планировки объекта недвижимости, дающей возможность для реконструкции в соответствии с нормативными требованиями, получение согласия от соседей и контролирующих инстанций.
Можно ли сделать из одной квартиры две
Необходимость раздела объекта недвижимости на два обособленных жилых помещения продиктована причинами семейного или материального характера.
К мотивирующим факторам относят:
- Развод супругов. Совместно нажитая собственность, сила привычки проживать по конкретному адресу и нежелание встреч друг с другом делают оптимальным разделение квартиры на две.
- Получение недвижимого имущества в качестве наследства несколькими сонаследниками. Наличие собственных семей и нежелание заниматься продажей с последующим разделением денежных средств сопутствует выбору раздела на обособленные жилые помещения.
- Взросление детей и создание ими собственных семей. Раздел квартиры на две – идеальный вариант для получения отдельной площади старой и молодой семье.
- Вопрос экономии средств. Покупка одного объекта недвижимости по цене обойдётся гораздо дешевле двух независимых этого же метража.
Как разделить квартиру на 2 квартиры
Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт. Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь. Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.
Раздел ранее объединённых квартир
Ошибочно полагать, что для разделения квартиры на две достаточно поставить на прежнее место снятую перегородку. Поскольку к процессу объединения и узаконивания подключались сторонние организации, то для придания законности новому решению необходимо:
- Получить проект перепланировки в проектной организации с отражением:
- возведения на прежнее место ранее ликвидированной перегородки;
- восстановления закрытого входа в одну из квартир с лестничной площадки;
- возврата кухни и санузла при их ликвидации в процессе объединения.
- Разделить объединённую систему водоснабжения и электроснабжения на две, получив разрешительные документы в предоставляющих услуги организациях.
- Получить разрешение в местном органе власти. Если разделение квартиры на две производится вследствие слияния изначально существовавших обособленных помещений, то проблем с властями не возникает.
- Осуществить строительные работы в соответствии с проектом, получить новый технический план в БТИ.
- Оформить право собственности на каждую вновь ставшую отдельной квартиру, получить выписку из Росреестра.
Раздел больших обособленных квартир
Если при разделении ранее объединённых жилых помещений достаточно узаконить и вернуть на «круги свои» новшества реконструкции, то, чтобы разделить большую квартиру на две, необходимо для планировки санузлов и кухонь – обязательных квартирных атрибутов, переводить часть жилой площади, где располагались комнаты, в нежилую.
Существуют законодательные ограничения при планировке кухонь:
- Запрет на проектирование кухни, если этажом ниже расположена жилая комната вследствие ухудшения условий граждан на нижнем этаже. В качестве выхода из ситуации может служить столь нелюбимый первый этаж, поскольку находящиеся подвальные помещения, даже сдаваемые в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, не относятся к жилым.
- Запрет на установку газовой плиты в кухне-нише жилой комнаты. Перед тем, как разделить двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, необходимо позаботиться о выделении места для кухни-ниши на территории коридора или холла, либо отказаться от использования газовой плиты ввиду признания помещения нежилым.
- Запрет на обустройство кухни, если в квартире этажом выше расположены санузлы и ванные комнаты. Выход – расположение объекта недвижимости на последнем этаже многоэтажного дома.
Алгоритм процедуры разделения
Перед проведением процедуры необходимо обращение в проектную организацию для составления проекта. Инженеры-проектанты подскажут, как разделить одну большую квартиру на две, существуют ли технические возможности для раздела, составят проект с согласованием в инстанциях. Затем производится процедура технически и регистрируются новые объекты недвижимости.
Составление проекта
Стадия проектирования включает выезд инженера на территорию объекта для сверки характеристик с техническим паспортом и проведения дополнительных обмеров. На начальном этапе специалист составляет техническое заключение, в котором отражаются:
- конструктивные данные об объекте недвижимости;
- описательная часть жилого помещения с выявленными дефектами при наличии;
- выводы о возможности раздела квартиры на две либо запрета на проведение процедуры.
Если процедура технически возможна, то следующим этапом будет составление проекта, включающего:
- Обустройство отдельного входа для второй квартиры. Поскольку стены по периметру являются капитальными, то при организации отдельного входа требуется усиление несущей конструкции, а также согласия новых соседей по лестничной площадке. Как вариант можно использовать проектирование тамбура.
- Проектирование санузлов и кухонь с учётом перечисленных ограничений по этажности с приложениями планов проектов:
- чертежа первичного жилого помещения;
- вида после разделения на два независимых объекта;
- схемы конструкций, подлежащих демонтажу;
Описательная часть содержит перечень мероприятий для осуществления перепланировки. Готовый проект скрепляется печатью проектной организации и служит основанием для проведения дальнейших действий.
Согласование с местными властями
Запланированное мероприятие по разделению в обязательном порядке должно быть согласовано с местными органами власти, иначе проведённые работы будут считаться незаконными.
Для получения разрешения необходимо представить следующие документы:
- заявление, подписанное всеми собственниками и содержащее описание мотивирующих факторов для проведения процедуры раздела квартиры на две;
- правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- технический план жилищного объекта;
- техническое заключение с выводами проектной организации о возможности перепланировки и проект реконструкции;
- согласие соседей при планировке отдельного входа для второй квартиры;
- разрешение газовых служб при установке или переносе оборудования;
- разрешение служб электроснабжения и водоснабжения на установку новых приборов учёта (счётчиков на воду и электроэнергию).
Составление акта и введение в эксплуатацию
После завершения работ владельцы обязаны сообщить в муниципалитет о проведённой реконструкции. Назначенный сотрудник жилищной инспекции выезжает на место с целью проверки:
- соответствия перепланировки составленному проекту;
- доступности инженерных коммуникаций;
- соблюдения строительных нормативов и правил;
- прочности использованных строительных материалов и их соответствия стандартам.
Часто местные органы самоуправления отвечают необоснованным отказом на проведение процедуры, который оспаривается в судебных инстанциях. Квалифицированные юристы помогут подготовить пакет документов, составить исковое заявление и представить интересы в суде. Возможна ситуация, когда собственники не могут прийти к соглашению о разделе. При составлении грамотного иска суд может возложить обязанности сделать реконструкцию на обоих владельцев жилья. В составлении искового заявления вам помогут наши специалисты. Обращайтесь через форму ниже или чат.
© 2022 zakon-dostupno.ru
