418      0
 

Почему могут не одобрить ипотеку, и что делать


Последние изменения:

Несмотря на стремительный рост ипотечного кредитования в целях приобретения недвижимости, проявляется тенденция к увеличению количества отказов банками для перспективных заёмщиков. Причины отказа в ипотеке объясняются положением финансовой организации на ипотечном рынке, статусом заявителя, отсутствием абсолютного соответствия приобретаемой недвижимости и личности заёмщика требованиям кредитного учреждения.

Свобода выбора

Причины отказа в ипотекеПрочно вошедшая в жизнь рядовых граждан система кредитования предоставила право выбора финансовым организациям при поиске клиентов. Перспективные заёмщики находятся в недоумении, почему банки отказывают в ипотеке, ведь находящаяся недвижимость в качестве объекта залога ставит сделку в разряд беспроигрышных.

Главная цель предоставления кредита – получение прибыли в виде начисленных процентов, а средство для достижения – минимизация рисков несвоевременного получения денежных средств и исключения сопутствующих материальных и моральных затрат. Исправное внесение платежей и возможность скорейшей реализации заложенного имущества с получением прибыли – исходные моменты при выборе клиентов и объекта залога.

Почему могут не одобрить ипотеку, рассматривается в совокупности факторов:

  1. Личность клиента. Коммерческая банковская организация имеет риски потери потенциального дохода при приостановке платежей. Обращение на взыскание требует дополнительных затрат в виде:
    • судебных издержек;
    • расходов по выставлению заложенного имущества на торги;
    • трудозатрат специалистов на реализацию объекта недвижимости.
  1. Ликвидность объекта. При получении отказа клиента от дальнейшего погашения ипотеки для банка важно реализовать объект с получением дохода, покрывающего затраты. Критерии ликвидности снижает:
    • жильё в старых постройках, зачастую находящихся в аварийном состоянии;
    • комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах;
    • наличие частичных удобств;
    • нахождение в непрестижных районах;
    • статус объекта: недвижимость или земельный участок.
  1. Сегмент рынка, занимаемый кредитной организацией. Какой банк чаще отказывает в ипотеке? Бесспорно тот, который имеет прочное положение на рынке кредитования и может выбирать клиентов. Потеря времени на сомнительного клиента компенсируется количеством желающих и возможностью получения прибыли без проблем.
Право выбора для ипотечного кредитования имеет не только банк, но и заёмщик. Для этого клиент должен выбрать учреждение, подходящее по статусу и требованиям, помня, что каждое обращение фиксируется в «скрижалях» и может стать причиной отказа банка в ипотеке. Клиенту с «подмоченной репутацией» для одобрения целесообразно подать заявку в банк, «раскручивающийся» на ипотечном рынке или пожертвовать ставкой по процентам.

Портрет идеального заёмщика

Каждая кредитная организация составляет портрет идеального заёмщика, а отклонение служит основанием, почему не одобряют ипотеку.

Среди общих требований для получения кредита выделяют:

  • возрастной ценз, находящийся в пределах от 21-ого года на момент выдачи до 65-ти лет на момент окончательного погашения;
  • отсутствие «грязи» в кредитной истории, в том числе «тёмным пятном» часто считается отсутствие кредитной истории вообще ввиду неиспользования кредитов в прошлом;
  • наличие стабильного источника дохода с приоритетом работы без перемены работодателей от полугода перед обращением;
  • высокий уровень официально получаемых доходов, подтверждённых справками работодателей и выписками с открытых банковских счетов;
  • полная дееспособность, отсутствие обременений и удовлетворительное состояние здоровья;
  • наличие созаёмщиков, которыми автоматически выступают супруги за исключением составленного брачного договора.

Кредитная политика банков устанавливает приоритеты выбора клиентов в зависимости от степени важности критериев. Например, частые причины отказа ипотеки в Россельхозбанке – низкий уровень дохода и отсутствие кредитной истории. В ВТБ 24 одобрение в ипотеке скорее получит клиент с относительно невысоким уровнем дохода, но не меняющий работодателя в течение длительного периода, чем заёмщик с высоким уровнем дохода и многочисленными записями в трудовой книжке об увольнениях.

Причины отказа и способы устранения

Основания, почему банк может отказать в ипотеке, устанавливаются кредитным учреждением самостоятельно. Перед подачей заявки следует внимательно изучить требования, поскольку одновременное обращение в несколько банков в «поисках счастья» чревато негативом вследствие фиксации каждого отказа в бюро кредитных историй. Клерки имеют основания считать неблагонадёжным клиента, которому отказ в ипотечном кредите дал не один банк.

Для устранения негативных моментов, значимых для конкретной организации, важно не опрометчиво выбрать банк, а детально оценить собственную кандидатуру на предмет соответствия требованиям, иначе последует доказательство, что «со своим уставом в чужой монастырь не ходят». Причины отказа по ипотеке банк озвучивать не обязан, что требует проведения собственного анализа для выяснения истинной причины и поиска способа устранения.

Кредитная история

Выполненные достойно или с просрочками по платежам финансовые обязательства, взятые клиентом в прошедшем времени, хранятся в бюро кредитных историй. Для кредитования или отказа в ипотеке каждым банком устанавливаются критерии оценки важности:

  1. Глубина анализа, оценивающего «исковую давность»:
    • до года;
    • до трёх лет;
    • весь период.
  1. Просрочки по временному интервалу и количеству:
    • 3-5 мелких просрочек до 30-ти дней;
    • 2 задержки до 60-ти дней;
    • просрочка свыше квартала;
    • период несвоевременного расчёта, превышающий 120 календарных дней.
Если по двум вышеприведённым критериям с точки зрения банка кредитная история клиента «запачкана», то перед обращением во избежание отказа по ипотеке целесообразно доказать состоятельную сущность в настоящий момент времени или «очистить» текущую историю.

Способы устранения:

  • получение потребительского кредита в выбранном банке с последующим погашением без просрочек по обязательствам;
  • оформление товарного кредита в магазине с дальнейшим внесением платежей полностью в установленные сроки;
  • получение краткосрочного займа в МФО с предоставлением справки, подтверждающей качество выполнения обязательств;
  • обращение к ипотечному брокеру, опыт и знания которого помогут исправить «тёмные пятна».

Оцененная в соответствии с требованиями организации, плохая кредитная история – главный показатель, почему банки отказывают в ипотеке. Согласно подсчётам риэлторов причина занимает 25 % отказов.

Ведущие банки не ограничивают глубину анализа конкретным периодом исследования, а рассматривают полностью, приравнивая кредитную истории к «чести, которую нужно беречь смолоду».

Кредитное бремя

Закредитованность потенциального заёмщика занимает вторую позицию в числе отказов банков в ипотеке. Клиенты зачастую не связывают в единую цепь следующие звенья:

  • наличие других непогашенных кредитов;
  • задолженности по платежам перед налоговой инспекцией;
  • долги по выплатам алиментов;
  • неоплаченные штрафы ГИБДД;
  • наличие информации на сайте судебных приставов;
  • открытие процедуры банкротства.
Несмотря на учёт суммы для анализа, превышающей 10000 рублей, перед подачей заявки важно оценить наличие других обязательств, включая краткосрочную непогашенную задолженность перед МФО и открытые кредитные карты с неиспользованным лимитом. Наличие параллельно нескольких долговых обязательств в небольших размерах повышает степень риска, почему банки могут отказать в ипотеке, так как показатель приравнивается к безответственности и необязательности.

Уровень платежеспособности и статус

Невозможность документального подтверждения дохода на основании выданных справок формы № 2-НДФЛ или превалирование «чёрной» зарплаты над «белой» — следующая причина, увеличивающая вероятность отказа в ипотеке при отрицательном имидже компании, в которой трудоустроен заявитель. Простая логика проводит причинно-следственную связь между предприятием и трудоустроенным гражданином, выражающуюся в сопоставлении показателей:

  1. Если компания имеет задолженность по платежам в бюджет и внебюджетным поступлениям, то вряд ли сможет выплачивать достойную зарплату наёмным работникам.
  2. Если предприятие работает в «чёрном» режиме, то велика вероятность доначисления штрафных санкций за сокрытие дохода и требование погашения в безакцептном порядке налоговиками, что приведёт к задолженности по зарплате перед персоналом.
  3. Если фирма по отчётности показывает убыточность или относится к низкорентабельным предприятиям, то в недалёком будущем вероятно сокращение численности штата или полная ликвидация, лишающая заёмщика «куска хлеба».
Сложности вызывает подтверждение реального дохода от предпринимательской деятельности, полученного индивидуальным предпринимателем при выборе упрощённой системы налогообложения ввиду отсутствия необходимости отражения в учёте показателя.

Для исключения из категории лиц, кому отказывают в ипотеке, необходимо:

  • безработным официально трудоустроиться и проработать как минимум 3 месяца перед подачей заявки;
  • имеющим дополнительный источник дохода в виде сдачи объектов собственности в аренду или подработки предоставить информацию;
  • предпринимателям предоставить выписку с расчётного счёта для подтверждения, если не чистого дохода, то оборотов по движению денежных средств.
По независящим от клиента причинам отказ в ипотечном кредите производится беременным или пребывающим на длительных листках по потере трудоспособности, лицам опасных профессий: каскадёрам, шахтёрам, промышленным альпинистам и сотрудникам спецслужб.

Достоверность информации

К разряду недостоверной банковские клерки часто относят ошибки или описки при сверке с клиентской базой, вынося отрицательный вердикт и держа клиента в неведении, почему не одобряют ипотеку в банке. Поэтому перед подачей заявки необходимо проверить в буквальном смысле каждый штрих. Если банк лояльно настроен по отношению к клиенту и оценивает его непричастность к допущенным ошибкам, то на этапе рассмотрения документации может предложить предоставление правильно составленных документов.

Доступность к базам данных практически исключает прохождение поддельных документов относительно работодателя и полученного дохода, сокрытие информации о долговом бремени и судимости. Если раньше для проверки достоверности справки о доходах и статуса фирмы было необходимо инициировать налоговую проверку работодателя, то сделать это сегодня можно не отходя от компьютера.

Факт подделки документов легко раскрывается и карается не только стопроцентным отказом банка в ипотеке, но и занесением заявителя в чёрный список и возбуждением уголовного дела правоохранительными органами за попытку мошенничества.

Действия клиента при отказе в ипотеке

Что делать, если отказали в ипотеке кредитные учреждения? Следует проанализировать ряд факторов самостоятельно, поскольку причины отказа по ипотеке в соответствии с законодательством банки не озвучивают. Для устранения влияния негативных факторов следует проанализировать:

  1. Сумму и срок кредитования. При недостаточном уровне полученного дохода следует пересмотреть период погашения с целью увеличения и размер кредитных средств путём увеличения первоначального взноса.
  2. Ликвидность объекта с точки зрения престижности района, года постройки, индивидуальности и комфортабельности жилья. Если объект не удовлетворяет требованиям банка, то нужно менять либо недвижимость, либо кредитную организацию.
  3. Лояльность банка. В банках, менее требовательных по отношению к клиенту, будет выше процентная ставка, но и выше вероятность одобрения заявки.
  4. Самостоятельный отказ в ипотеке с рассмотрением альтернативных вариантов. В качестве альтернативы может выступить потребительский кредит, проигрывающий по сравнению с ипотечным в размерах и сроках, но выигрывающий снижением проверяемых параметров, способный покрыть часть стоимости объекта недвижимости.
  5. Предоставление дополнительных гарантий. В качестве созаёмщиков могут выступать родственники, а поручителями любые физические лица. При наличии судимости или закредитованности целесообразно основными заёмщиками сделать лиц без обременений, поскольку сокрытие информации послужит 100%-ным отказом в ипотеке банков.
  6. Обращение к кредитному брокеру. Специалист, занимающийся вопросами ипотечного кредитования, гораздо быстрее и качественнее выяснит причину отказа в ипотеке конкретной финансовой организации и наметит пути её устранения.

Увеличение количества приобретаемых объектов за счёт ипотечного кредитования приводит к пропорциональному росту отказов кредитных организаций. Не следует без выяснения причины отказа в ипотеке предпринимать попытку повторного обращения или без анализа ситуации обращаться в другие кредитные учреждения. Максимальное «очищение» кредитной истории, подтверждение высокого уровня платежеспособности, освобождение от бремени долговых обязательств – верные шаги на пути одобрения заявки в дальнейшем.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru