Последние изменения:
Несмотря на стремительный рост ипотечного кредитования в целях приобретения недвижимости, проявляется тенденция к увеличению количества отказов банками для перспективных заёмщиков. Причины отказа в ипотеке объясняются положением финансовой организации на ипотечном рынке, статусом заявителя, отсутствием абсолютного соответствия приобретаемой недвижимости и личности заёмщика требованиям кредитного учреждения.
Свобода выбора
Прочно вошедшая в жизнь рядовых граждан система кредитования предоставила право выбора финансовым организациям при поиске клиентов. Перспективные заёмщики находятся в недоумении, почему банки отказывают в ипотеке, ведь находящаяся недвижимость в качестве объекта залога ставит сделку в разряд беспроигрышных.
Главная цель предоставления кредита – получение прибыли в виде начисленных процентов, а средство для достижения – минимизация рисков несвоевременного получения денежных средств и исключения сопутствующих материальных и моральных затрат. Исправное внесение платежей и возможность скорейшей реализации заложенного имущества с получением прибыли – исходные моменты при выборе клиентов и объекта залога.
Почему могут не одобрить ипотеку, рассматривается в совокупности факторов:
- Личность клиента. Коммерческая банковская организация имеет риски потери потенциального дохода при приостановке платежей. Обращение на взыскание требует дополнительных затрат в виде:
- судебных издержек;
- расходов по выставлению заложенного имущества на торги;
- трудозатрат специалистов на реализацию объекта недвижимости.
- Ликвидность объекта. При получении отказа клиента от дальнейшего погашения ипотеки для банка важно реализовать объект с получением дохода, покрывающего затраты. Критерии ликвидности снижает:
- жильё в старых постройках, зачастую находящихся в аварийном состоянии;
- комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах;
- наличие частичных удобств;
- нахождение в непрестижных районах;
- статус объекта: недвижимость или земельный участок.
- Сегмент рынка, занимаемый кредитной организацией. Какой банк чаще отказывает в ипотеке? Бесспорно тот, который имеет прочное положение на рынке кредитования и может выбирать клиентов. Потеря времени на сомнительного клиента компенсируется количеством желающих и возможностью получения прибыли без проблем.
Портрет идеального заёмщика
Каждая кредитная организация составляет портрет идеального заёмщика, а отклонение служит основанием, почему не одобряют ипотеку.
Среди общих требований для получения кредита выделяют:
- возрастной ценз, находящийся в пределах от 21-ого года на момент выдачи до 65-ти лет на момент окончательного погашения;
- отсутствие «грязи» в кредитной истории, в том числе «тёмным пятном» часто считается отсутствие кредитной истории вообще ввиду неиспользования кредитов в прошлом;
- наличие стабильного источника дохода с приоритетом работы без перемены работодателей от полугода перед обращением;
- высокий уровень официально получаемых доходов, подтверждённых справками работодателей и выписками с открытых банковских счетов;
- полная дееспособность, отсутствие обременений и удовлетворительное состояние здоровья;
- наличие созаёмщиков, которыми автоматически выступают супруги за исключением составленного брачного договора.
Кредитная политика банков устанавливает приоритеты выбора клиентов в зависимости от степени важности критериев. Например, частые причины отказа ипотеки в Россельхозбанке – низкий уровень дохода и отсутствие кредитной истории. В ВТБ 24 одобрение в ипотеке скорее получит клиент с относительно невысоким уровнем дохода, но не меняющий работодателя в течение длительного периода, чем заёмщик с высоким уровнем дохода и многочисленными записями в трудовой книжке об увольнениях.
Причины отказа и способы устранения
Основания, почему банк может отказать в ипотеке, устанавливаются кредитным учреждением самостоятельно. Перед подачей заявки следует внимательно изучить требования, поскольку одновременное обращение в несколько банков в «поисках счастья» чревато негативом вследствие фиксации каждого отказа в бюро кредитных историй. Клерки имеют основания считать неблагонадёжным клиента, которому отказ в ипотечном кредите дал не один банк.
Кредитная история
Выполненные достойно или с просрочками по платежам финансовые обязательства, взятые клиентом в прошедшем времени, хранятся в бюро кредитных историй. Для кредитования или отказа в ипотеке каждым банком устанавливаются критерии оценки важности:- Глубина анализа, оценивающего «исковую давность»:
- до года;
- до трёх лет;
- весь период.
- Просрочки по временному интервалу и количеству:
- 3-5 мелких просрочек до 30-ти дней;
- 2 задержки до 60-ти дней;
- просрочка свыше квартала;
- период несвоевременного расчёта, превышающий 120 календарных дней.
Способы устранения:
- получение потребительского кредита в выбранном банке с последующим погашением без просрочек по обязательствам;
- оформление товарного кредита в магазине с дальнейшим внесением платежей полностью в установленные сроки;
- получение краткосрочного займа в МФО с предоставлением справки, подтверждающей качество выполнения обязательств;
- обращение к ипотечному брокеру, опыт и знания которого помогут исправить «тёмные пятна».
Оцененная в соответствии с требованиями организации, плохая кредитная история – главный показатель, почему банки отказывают в ипотеке. Согласно подсчётам риэлторов причина занимает 25 % отказов.
Ведущие банки не ограничивают глубину анализа конкретным периодом исследования, а рассматривают полностью, приравнивая кредитную истории к «чести, которую нужно беречь смолоду».
Кредитное бремя
Закредитованность потенциального заёмщика занимает вторую позицию в числе отказов банков в ипотеке. Клиенты зачастую не связывают в единую цепь следующие звенья:
- наличие других непогашенных кредитов;
- задолженности по платежам перед налоговой инспекцией;
- долги по выплатам алиментов;
- неоплаченные штрафы ГИБДД;
- наличие информации на сайте судебных приставов;
- открытие процедуры банкротства.
Уровень платежеспособности и статус
Невозможность документального подтверждения дохода на основании выданных справок формы № 2-НДФЛ или превалирование «чёрной» зарплаты над «белой» — следующая причина, увеличивающая вероятность отказа в ипотеке при отрицательном имидже компании, в которой трудоустроен заявитель. Простая логика проводит причинно-следственную связь между предприятием и трудоустроенным гражданином, выражающуюся в сопоставлении показателей:
- Если компания имеет задолженность по платежам в бюджет и внебюджетным поступлениям, то вряд ли сможет выплачивать достойную зарплату наёмным работникам.
- Если предприятие работает в «чёрном» режиме, то велика вероятность доначисления штрафных санкций за сокрытие дохода и требование погашения в безакцептном порядке налоговиками, что приведёт к задолженности по зарплате перед персоналом.
- Если фирма по отчётности показывает убыточность или относится к низкорентабельным предприятиям, то в недалёком будущем вероятно сокращение численности штата или полная ликвидация, лишающая заёмщика «куска хлеба».
Для исключения из категории лиц, кому отказывают в ипотеке, необходимо:
- безработным официально трудоустроиться и проработать как минимум 3 месяца перед подачей заявки;
- имеющим дополнительный источник дохода в виде сдачи объектов собственности в аренду или подработки предоставить информацию;
- предпринимателям предоставить выписку с расчётного счёта для подтверждения, если не чистого дохода, то оборотов по движению денежных средств.
Достоверность информации
К разряду недостоверной банковские клерки часто относят ошибки или описки при сверке с клиентской базой, вынося отрицательный вердикт и держа клиента в неведении, почему не одобряют ипотеку в банке. Поэтому перед подачей заявки необходимо проверить в буквальном смысле каждый штрих. Если банк лояльно настроен по отношению к клиенту и оценивает его непричастность к допущенным ошибкам, то на этапе рассмотрения документации может предложить предоставление правильно составленных документов.Доступность к базам данных практически исключает прохождение поддельных документов относительно работодателя и полученного дохода, сокрытие информации о долговом бремени и судимости. Если раньше для проверки достоверности справки о доходах и статуса фирмы было необходимо инициировать налоговую проверку работодателя, то сделать это сегодня можно не отходя от компьютера.
Действия клиента при отказе в ипотеке
Что делать, если отказали в ипотеке кредитные учреждения? Следует проанализировать ряд факторов самостоятельно, поскольку причины отказа по ипотеке в соответствии с законодательством банки не озвучивают. Для устранения влияния негативных факторов следует проанализировать:
- Сумму и срок кредитования. При недостаточном уровне полученного дохода следует пересмотреть период погашения с целью увеличения и размер кредитных средств путём увеличения первоначального взноса.
- Ликвидность объекта с точки зрения престижности района, года постройки, индивидуальности и комфортабельности жилья. Если объект не удовлетворяет требованиям банка, то нужно менять либо недвижимость, либо кредитную организацию.
- Лояльность банка. В банках, менее требовательных по отношению к клиенту, будет выше процентная ставка, но и выше вероятность одобрения заявки.
- Самостоятельный отказ в ипотеке с рассмотрением альтернативных вариантов. В качестве альтернативы может выступить потребительский кредит, проигрывающий по сравнению с ипотечным в размерах и сроках, но выигрывающий снижением проверяемых параметров, способный покрыть часть стоимости объекта недвижимости.
- Предоставление дополнительных гарантий. В качестве созаёмщиков могут выступать родственники, а поручителями любые физические лица. При наличии судимости или закредитованности целесообразно основными заёмщиками сделать лиц без обременений, поскольку сокрытие информации послужит 100%-ным отказом в ипотеке банков.
- Обращение к кредитному брокеру. Специалист, занимающийся вопросами ипотечного кредитования, гораздо быстрее и качественнее выяснит причину отказа в ипотеке конкретной финансовой организации и наметит пути её устранения.
Увеличение количества приобретаемых объектов за счёт ипотечного кредитования приводит к пропорциональному росту отказов кредитных организаций. Не следует без выяснения причины отказа в ипотеке предпринимать попытку повторного обращения или без анализа ситуации обращаться в другие кредитные учреждения. Максимальное «очищение» кредитной истории, подтверждение высокого уровня платежеспособности, освобождение от бремени долговых обязательств – верные шаги на пути одобрения заявки в дальнейшем.
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:
© 2021 zakon-dostupno.ru