1277      0
 

Как выгодно продать квартиру самому: 6 шагов и рекомендации


Последние изменения:

Планируя продажу квартиры, многие собственники встают перед выбором: заниматься процессом самостоятельно, или привлечь профессиональных риэлторов. С одной стороны, переоформление недвижимости требует определенных усилий и знания нюансов проведения сделки, с другой стороны услуги посредника влекут дополнительные расходы.  Пошаговая инструкция поможет продать квартиру без посредников в оптимальные сроки, сократив издержки по сделке и сохранив прибыль продавца.

Необходимо детальное изучение юридических тонкостей и четкое соблюдение процедуры, чтобы сделка купли-продажи прошла в полном соответствии с законом на наиболее выгодных условиях.

Особенности продажи без посредников

Особенности продажи без посредниковРиэлторские услуги оплачиваются по-разному, исходя из расценок, действующих на рынке в текущий момент. Как правило, сумма премии составляет 2-5% от цены сделки. С учетом того, что средняя стоимость жилья исчисляется миллионами рублей, за проведение сделки риэлтор получает десятки и даже сотни тысяч рублей. Изучив особенности, как провести сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, следуя рекомендованному алгоритму, владелец квартиры может получить серьезную экономию от реализации имущества без риэлтора.

Стоимость посреднических услуг уже включена в цену квартиры, что существенно осложняет процесс поиска покупателя и приводит к увеличению срока продажи.

В пользу самостоятельных действий говорит и тот факт, что под видом риэлтора могут скрываться нечистые на руку дельцы, которые обманным образом получат премию, либо организуют сделку на заведомо невыгодных для продавца условиях. Таким образом, привлечение посредников вовсе не гарантирует безопасность сделки и требует повышенного внимания и осторожности.

Следуя букве закона и рекомендациям специалистов на рынке недвижимости, покупатель вполне способен справиться с задачей поиска покупателя и подготовки к сделке без агентства, обращаясь к помощи специалистов лишь на стадии оформления окончательных документов.

Основные этапы

Принимая решение продать самому квартиру, необходимо помнить главное правило – быстрая реализация жилья возможна только при установлении цены, соответствующей сложившимся на рынке расценкам, либо чуть дешевле. Если стоит задача провести сделку с максимальной выгодой, необходимо быть готовым к активным действиям и дополнительным усилиям, чтобы подготовить жилье, представить его в самом благоприятном свете, и быть готовым в любой момент назначить дату оформления сделки.

Вне зависимости от того, кто будет продавать квартиру, рекомендуется соблюдать следующий порядок действий:

  1. Определение оптимальной цены объекта продажи путем изучения ситуации на рынке, существующего спроса на жилье в данном сегменте и предложения от других продавцов.
  2. Подготовка бумаг на недвижимость, технической и правоустанавливающей документации, которая подтвердит факт принадлежности собственности и ее соответствия заявленным техническим характеристикам.
  3. Подготовка квартиры к предпродажному осмотру.
  4. Активные действия по поиску покупателя, распространение информации о намерении продать в СМИ, через интернет, среди знакомых, коллег.
  5. Фиксирование условий предстоящей сделки с потенциальным покупателем и назначение даты сделки.
  6. Завершение сбора бумаг и подписание купчей с последующей передачей квартиры покупателю и денег продавцу.

Каждый из вышеописанных этапов имеет свои особенности, что нужно знать и учитывать в процессе продажи, чтобы обеспечить безопасность сделки и сохранить ее выгоду.

Определение цены квартиры

Пошаговая инструкция любой сделки с недвижимостью начинается с установления цены, за которую собственник согласится передать жилье другому человеку. Существует множество параметров, влияющих на установление цены в большей или меньшей степени, однако самое главное, что цена не должна серьезно превосходить существующий уровень на аналогичные объекты со схожими параметрами.

При определении, с чего начать расчет оптимальной цены, следует учитывать следующие факторы:

  • Площадь квартиры. Чем больше квартира, тем она дороже. В данном случае, действует количественный критерий, ведь в конечном итого, продаются квадратные метры, объединенные в одном жилом объекте. Метраж кухни, расположение комнат, подсобных помещений, санузла, наличие балкона/лоджии будут влиять на назначаемую цену.
  • Место расположения дома, в котором находится квартира. Разница в расценках на жилье в престижных и удаленных районах может быть многократной. На окончательную стоимость оказывает влияние благополучность района, развитость инфраструктуры, наличие социально значимых объектов, близость маршрутов общественного транспорта, метро, дорог.
  • Наличие дорогостоящего ремонта, оснащенность современным оборудованием также повлияют на рост цены. Следует быть осторожным, затевая ремонт накануне выставления квартиры на продажу, так как отличный ремонт способен увеличить итоговую стоимость всего на 10%. Если расходы на ремонтные работы будут больше, от него следует отказаться. Перед обновлением квартиры необходимо тщательно рассчитать все расходы и оценить экономическую целесообразность данного шага. Иногда потребуется выполнить небольшой косметический ремонт, скрывающий или устраняющий критические недочеты, мешающие продаже.
  • Вид и состояние многоквартирного дома также имеет значение. Учитывать основные параметры здания – использованный строительный материал, тип застройки, состояние инженерных коммуникаций, высота потолков, расположение квартир и комнат, размеры дверных проемов, окон, толщина стен, перекрытия и т.д.
  • Традиционно учитывается этажность (при условии, если квартира расположена на крайних этажах, верхнем или нижнем).
  • Обеспечиваемый общедомовой сервис (наличие мест для стоянки авто, консьерж, огороженный въезд или вход) увеличивают рыночную ценность жилья.
  • При наличии задолженностей по коммуналке, юридических проблемах и сложностей (например, при наличии несовершеннолетних собственников, сервитутов) выгодно продать квартиру вряд ли получится.
Отталкиваясь от среднерыночных цен на аналогичное жилье, с учетом особых характеристик конкретного объекта продажи, определяют оптимальную стоимость. Рекомендуется немного завысить цену с тем, чтобы в дальнейшем была возможность сделать заинтересованному покупателю скидку.

Подготовка к продаже

Перед выставлением квартиры на продажу, готовят документацию, подтверждающую право распоряжения собственностью и соответствие фактических характеристик официально установленным.

При осмотре покупателя интересует не только состояние квартиры, но и юридическая чистота предполагаемой сделки. Неверно составленные, не соответствующие фактическим параметрам жилья документы являются серьезным поводом для отказа от покупки, ведь зарегистрировать купленное жилье по заведомо неправильным документам будет невозможно.

Перед тем, как давать объявление о продаже, определяют перечень, что нужно, чтобы продать квартиру:

  • документ, подтверждающий право распоряжения квартирой продавцом (свидетельство, выписка из ЕГРП и др.)
  • паспорта владельцев жилья и свидетельства о рождении, если собственность числится за несовершеннолетними детьми;
  • техпаспорт;
  • свидетельство, устанавливающее семейный статус собственника (если квартира является собственностью, совместно нажитой в браке, дополнительно оформляют согласие второго супруга);
  • документ из опеки, подтверждающий согласие на продажу, если недвижимостью владеет несовершеннолетний ребенок);
  • справка о составе семьи, фиксирующая всех зарегистрированных по данному адресу жильцов, или выписка из домовой книги (идеальная ситуация, когда в квартире уже никто не прописан).
Дополнительно потенциальный собственник может потребовать показать документы по коммунальным оплатам, иные справки, исходя из конкретных обстоятельств.

Помимо документов, необходимо подготовить к осмотру будущий объект продажи и оценить окружающую обстановку. Для успешной реализации квадратных метров одного порядка в доме недостаточно, необходимо убедить в благополучном окружении квартиры – соседи, подъезд, придомовая территория, состояние лифта.

Вряд ли покупатель захочет приобрести жилье в доме, где не поддерживается порядок и не работают основное общедомовое оборудование. В самой квартире необходимо критически осмотреть имеющееся оборудование, сантехнику, состояние стен, потолка, пола. Если потребуется, необходимо устранить выявленные недочеты.

Капитальный ремонт перед отчуждением жилья проводить не стоит. Как правило, новые хозяева имеют свои представления о дизайне и ремонте, предъявляют иные требования к обстановке, а вот мелкие недочеты должны быть устранены.

Поиск новых собственников

Убедившись, что документы для продажи квартиры и жилье готовы к показу, владелец может приступить к активной фазе поиска перспективного покупателя.  В настоящее время распространить информацию о выставленном на продаже объекте не составит труда. На помощь приходят следующие источники:

  • специализированные интернет-ресурсы;
  • сайты, телеканалы, радио местного значения;
  • газеты с объявлениями;
  • сообщения через соцсети;
  • объявления на информационных стендах.
Поиск новых собственниковНа помощь придет «сарафанное радио». Объявив знакомым и коллегам о планируемой продаже, можно распространить информацию в ближайшем окружении. Определить оптимальный вариант распространения объявления сложно – все зависит от конкретной ситуации, однако наиболее эффективным, простым, быстрым способом донести информацию до нужной аудитории служит размещение объявлений на интернет-порталах с объявлениями от частных граждан.

Одним из наиболее популярных сайтов, где можно найти покупателя, является Авито, однако есть и другие, не менее эффективные порталы федерального или регионального уровня.

Недостаточно просто опубликовать объявление. Один и тот же объект может быть преподнесен по-разному, привлекая или отталкивая возможных претендентов. Существуют некоторые рекомендации по грамотному оформлению объявления:

  • Составить лаконичный текст с описанием основных параметров жилья, особыми преимуществами, нюансами.
  • В описательной части указывают ключевые достоинства жилья, выгодно отличающие от остальных аналогичных объявлений.
  • Вместе с тестовой частью в объявлении должны быть фотографии, позволяющие иметь первичное представление о квартире, состоянии и расположении комнат. Так как важна не только квартира, но и место, район, в котором она расположена, рекомендуется сделать фото с изображениями придомовой территории, двора, вида из окна.
  • Не следует загружать объявлением обилием деталей в описательной части, однако необходимо описать наиболее существенные стороны.
  • Важно, при наличии существенных ограничений в условиях продажи, в общих в чертах указать на них. Например, иногда продавца не устраивает привлечение ипотечных средств, привлечение каких-либо государственных субсидий. Для покупателя ограничивающим фактором может стать несовершеннолетний собственник и продажа ипотечного жилья. Данная информация должна указываться обобщенно, не акцентируя внимание читателей на негативных моментах.

Показ квартиры перед продажей

Существуют некоторые правила, помогающие выгодно представить недвижимость в глазах покупателей. Организация показа – важная часть процесса, от которой зависит, насколько быстро будет найден претендент на владение квартирой.

Следующие рекомендации позволят заинтересовать покупателя и настроить на оформление сделки:Показ квартиры перед продажей

  1. Уборка и поддержание в опрятном виде подъезда.
  2. Влажная уборка, мытье окон, поверхностей.
  3. Избавление от предметов, захламляющих квартиру (старая мебель, излишние предметы интерьера, сломанные вещи).
  4. Серьезные недочеты в техническом состоянии должны быть устранены, краны починены, трещины ликвидированы.
  5. Личные вещи не должны создавать ощущение бардака, все должно быть убрано и расставлено по местам.
  6. Проветривание жилья, аромат свежего кофе и кондитерских изделий – проверенные способы создания благоприятного настроя.
  7. Перед показом рекомендуется проверить балкон и его содержимое, ведь там могут скопиться ненужные вещи, захламляющие пространство.

Общее впечатление должно быть положительным, вид квартиры – располагающим, а сами комнаты – просторными, светлыми, теплыми.

К собственнику предъявляются свои требования – опрятный вид, готовность к ответам на вопросы об основных параметрах жилья, обсуждение нюансов, как оформить продажу. В разговоре с потенциальными будущими хозяевами могут быть затронуты различные варианты условий сделки, нужно заранее обдумать, какие предложения являются допустимыми, а в каких ситуациях нужно четко заявлять об отказе.

Не рекомендуется проводить показ жилья в одиночку. Для собственной безопасности, лучше пригласить кого-либо из близких, ведь намерения посетителей могут быть вовсе недружелюбными.

Задаток или аванс?

Если все условия сделки согласованы, настает время для фиксации устной договоренности на бумаге. Закон предусматривает два варианта оформления предварительных намерений:

  1. Договор о задатке.
  2. Предварительное соглашение купли-продажи с внесением авансового платежа.

Каждый из данных документов несет разную степень ответственности:

  • Если подписывается договор с внесением аванса, стороны обязуются заключить основной договор на четко оговоренных условиях в установленные сроки. Подтверждением серьезных намерений покупателя станет внесение аванса, который он потеряет в случае отказа или нарушения правил сделки. Продавец, передумавший продавать по оговоренной цене, теряет внесенную ранее предоплату.
  • При оформлении задатка, продавец-нарушитель обязан вернуть двукратный размер задатка, в то время как покупатель просто теряет внесенный платеж.
На стадии обсуждения договоренностей важно уделить внимание мельчайшим деталям договора, т.к. случаи мошенничества не исключены и на этой стадии реализации недвижимости.

Перед подписанием проверяют внесенные условия, их соответствие с положениями законодательства, сверяют личную информацию о сторонах, а также проверяют правильное описание передаваемого объекта и сроки передачи.

Договор о задатке или авансовом платеже будет недействительным без подписей участников сделки и внесения записи о дате подписания.

Оформление сделки

Оформление сделкиКогда условия сделки согласованы, продавец готовит полный пакет документации, дополняя предыдущий список документами об оплате коммунальных платежей и отсутствии долга, а также актуальную справку об отсутствии зарегистрированных в квартире жильцов.

Один из предпочтительных способов, как безопасно продать недвижимость, является обращение в нотариальную контору. Это исключит возможные юридические риски и нарушения в процедуре, которые могут привести к срыву сделки и иным негативным последствиям с обеих сторон.

В нотариальной конторе представляют исчерпывающий список документов на собственность, предварительного договора, личных документов сторон. Купчая оформляется в трех экземплярах, так как один из них подлежит передаче в орган регистрации перехода прав на собственность.

Стороны производят окончательный расчет согласно условий договора, составляется расписка в получении средств в полном объеме и отсутствии взаимных претензий. Важной частью сделки является оформлением приемопередаточного акта, которым новый хозяин квартиры подтверждает свое согласие принять квартиру на указанных в документе условиях.

Исключить риск мошенничества при передаче денежных средств позволит аренда банковской ячейки. В таком случае, передача средств будет производиться в присутствии представителя финансового учреждения, гарантирующего проверку подлинности и пересчет банкнот.

Завершающим этапом сделки станет перерегистрация прав в Росреестре новым владельцем. За внесение изменений в запись о регистрации собственности уплачивается пошлина в размере 2 тысяч рублей. Несколько дней спустя регистрирующий орган выдает новый правоустанавливающий документ новому хозяину, а продавец получает справку, удостоверяющую прекращение имущественных прав в отношении указанной квартиры. Данная справка позволит доказать бывшему владельцу свою непричастность к различным начислениям и взысканиям, рассчитанным после того, как недвижимость уже была переоформлена.

Трудности самостоятельной продажи

Самостоятельное оформление продажи — дело, требующее максимальной вовлеченности и концентрации внимания. Не следует недооценивать профессиональную юридическую помощь при составлении документов к сделке, ведь на кону – безопасность финансовых средств и имущественных интересов сторон.

От того, насколько грамотно установлена цена и проведена подготовка к показу, зависит и скорость продажи.  Рекомендуется изучить наиболее часто встречающиеся ошибки, негативно влияющие на успех сделки:

  • Чрезмерно завышенная стоимость приведет к тому, что квартира будет продаваться годами, так как есть определенный сложившийся уровень рыночных цен, по которым покупатели могут купить альтернативные объекты собственности. В то же время, если продавец уверен в исключительных характеристиках реализуемого объекта, у него есть основания предложить рынку уникальное жилье по чуть завышенной стоимости.
  • Халатное отношение к предпродажной подготовке приведет к тому, что даже очень выгодное предложение после осмотра приведет к отказу от сделки.
  • Непорядок с документами дает повод для сомнений в юридической чистоте квартиры.
Иногда продавец не имеет достаточных коммуникативных навыков или попросту не готов обсуждать условия предстоящей сделки. Негативный или агрессивный настрой вряд ли поможет достигнуть договоренности даже, если покупатель на самом деле заинтересовать в приобретении данного объекта.

И. Алешина — руководитель агентства недвижимости рассказывает, как быстро продать квартиру. Смотрите в видео:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru