276      0
 

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире


Последние изменения:

Юридически понятие «доля в жилом помещении» не связано с определением границ территории, а представляет собой виртуальное право на собственность. Поэтому покупка доли в квартире имеет подводные камни, связанные с выделением конкретной части жилого пространства физически для возможности проживания. Производя регистрацию, органы ФМС сравнивают метраж доли с минимальной жилой площадью, определяемой нормативами, установленными в регионе. При недостаточности квадратных метров регистрирующие органы отказывают в прописке по данному основанию, а правомерность отказов зачастую поддерживают судебные инстанции.

Цели и связанные риски

Взвешивая «за» и «против», стоит ли покупать долю в квартире, перспективному владельцу части жилья необходимо сопоставить цели приобретения со связанными рисками.

Даваемые объявления о продаже содержат информацию о выгодах «три в одном» за невысокую цену:

  • право на собственность;
  • возможность постоянной регистрации в регионе, интересном для иногородних лиц;
  • право на проживание на территории.
Опасность покупки доли в квартире, имеющей малую часть, кроется в сложностях с регистрацией и проживанием. Размер отчуждаемой и приобретаемой жилплощади не ограничен законодательством вплоть до раздела на метры и даже сантиметры. Владение долей ниже норматива – это исключительно право гражданина.

Чем опасна покупка доли в квартире для желающих получить прописку и крышу над головой? На практике сотрудники ФМС отказывают в проведении процедуры регистрации, аргументируя связь прописки и проживания, но на 1 квадратном метре проживать нельзя, поэтому и регистрация имеет формальный характер.

Покупка жилплощади ниже установленных региональных нормативов приводит к отказу в регистрации, а суды проявляют тенденцию к поддержке регистрирующих органов. Так, Петербургским городским судом было вынесено решение о правомерности отказа прописаться на жилплощади ниже минимума (для северной столицы 9 кв. м на человека) с формулировкой о невозможности фактического вселения.

Миграционная служба тщательно контролирует «резиновые квартиры», поскольку покупка доли и дробление стало причиной массового вселения и прописки с последующим созданием условий для проживания, невозможных для совладельцев.

Оценивая, выгодно ли покупать долю в квартире, единственным позитивным моментом является ценовой фактор. Простой математический закон даёт сбой, поскольку целая квартира будет стоить дороже, чем составные части. Однако необходимо «оглядываться» на норматив по метражу, установленный в регионе.

Подводные камни и риски при покупке долей

Кажущиеся незначимыми нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли в недвижимости. Перед совершением сделки будущему владельцу следует пообщаться с проживающими и выяснить состав совладельцев с целью контроля соблюдения алгоритма и наличия или отсутствия проблемных зарегистрированных лиц.

Какие подводные камни при покупке квартиры в её части существуют:

  1. Конфликтные соседи, ведущие аморальный образ жизни. Приобретение доли в квартире с подобными совладельцами, чревато сложностями или невозможностью, как дальнейшей продажи, так и совместного проживания.
  2. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых является обязательным, сделка может быть признана недействительной, а цель – покупка доли для прописки недостигнутой.
  3. Получение согласия от супруга. Если реализуемая часть относится к составу совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие партнёра.
  4. Соблюдение алгоритма по предоставлению преимущественного права на покупку. В соответствии со статьёй 250 ГК РФ перед продажей стороннему лицу следует предложить воспользоваться приоритетом остальным сособственникам. Адресатам следует направить уведомление о планируемой продаже, после которого получить их решение в виде:
    • письменного отказа от предложения;
    • согласия на выкуп;
    • 30-ти дневного молчания, приравниваемого к отказу и дающего право собственнику искать покупателя на стороне.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Образец заявления об отказе от права преимущественной покупки доли

Покупка долей квартир или иной недвижимости, находящейся в долевой собственности, с нарушением преимущественного права даёт возможность любому совладельцу требовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ). Срок обращения составляет три месяца.

Порядок оформления сделки

За исключением ряда нюансов приобретение доли в недвижимости производится аналогичным образом целому жилому помещению.

Сделка оформляется по следующему алгоритму:

  1. Проверка дееспособности продавца. Цель операции – невозможность доказательства в судебном порядке заключения договора недействительным на основании того, что собственник не отдавал отчёта в поступках на проведении преддоговорной стадии и в момент совершения сделки.
  2. Наличие временных или постоянно прописанных лиц. Если выписать их невозможно перед подписанием договора, то в документе необходимо предусмотреть конкретные сроки для снятия граждан с регистрации.
  3. Получение действующей выписки из ЕГРН, выдаваемой с 2016 года, и проверка отказов от преимущественного права покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требуя составления двух документов: на дом и земельный участок. Для получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После проведения инженерами жилищных и землеустроительных работ, подтверждённых актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
  4. Составление договора купли-продажи с обязательным заверением у нотариуса. Для выбора нотариальной конторы территориальной привязки не существует. Вне зависимости от личности покупателя сделки по продаже частей недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации. Необходимо приложить перечень документов:
    • общегражданских паспортов участников сделки, свидетельств о рождении – для несовершеннолетних;
    • отказов совладельцев от предоставленного приоритета покупки доли;
    • правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на долевую собственность (договоров купли-продажи, дарения, оформления наследства);
    • разрешения опекунского совета при участии несовершеннолетних;
    • свидетельств о заключённых браках и заверенных нотариально согласий второго супруга на отчуждение совместно нажитой доли имущества;
    • банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 рублей.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Образец приемопередаточного акта купли-продажи доли в квартире

Завершающий этап – посещение отделения Росреестра дважды: для подачи документов и получения выписки ЕГРН, фиксирующей переход права доли в недвижимости от продавца к покупателю. Срок оформления составляет две недели. Если продавец владеет частью недвижимости менее пяти лет, то по завершению сделки необходимо уплатить в бюджет налог в размере 13 % от суммы договора.

Советы и особенности

Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.

Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:

  • нового собственника;
  • супруга или супруги владельца;
  • несовершеннолетних детей.
Чтобы купить долю в доме для прописки иных родственников, уже требуется согласие всех сособственников. Но проблема легко устранима при оформлении долевой собственности на нескольких совладельцев.

Проблемы также могут возникнуть, если соседи не оповещены о намерении отчуждения в установленном порядке. При полном соблюдении регламента и сбора всех документов, несмотря на нюансы долевой собственности, сделки считаются законными, не подлежат отмене в судебных инстанциях. Юридические консультации позволяют оценить нюансы «на ход вперёд», выгодно ли покупать долю в квартире в конкретной ситуации, чтобы сполна воспользоваться привилегиями, предоставляемыми получением права собственности.

Явная экономия денежных средств при выкупе отдельного объекта недвижимости по «кускам», наличие полученного приоритета на дальнейшее приобретение частей в собственность – видимые преимущества покупки долей квартир, несмотря на существующие факторы риска.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru