Последние изменения:
Приватизация с последующим дарением или наследованием заложили прочный фундамент долевой собственности, при которой владельцам принадлежит часть объекта. Общий порядок, как выкупить долю в квартире у родственника осложняется количеством совладельцев, невозможностью выдела в натуре и несогласием хозяина определённых метров на реализацию. Наличие либо отсутствие родственной связи роли не играет при отчуждении на основании договора купли-продажи.
Истоки возникновения и способы выкупа доли в квартире
Совместное владение имуществом, определяемое долями каждого совладельца, появилось у родственников вследствие действия следующих факторов:
- участие в процессе приватизации, передававшем равную часть каждому проживающему лицу в собственность от муниципальной власти;
- наследование, предполагающее переход целого объекта недвижимости сонаследникам в частичное владение;
- дарение, при котором даритель избирал в качестве одаряемых нескольких родственников;
- развод, сопряжённый с разделом совместно нажитого имущества, включая квартиру при отсутствии особых указаний в составленном брачном контракте.
Для раздела имущественных ценностей, находящихся в долевой собственности, включая выкуп доли в квартире, статья 252 ГК РФ предусматривает два способа:
- Достигнутое соглашение между родственниками. Кто выкупает доли в квартирах, обычно определяется размерами, когда владелец малой части реализует собственнику значительной. Обоюдный консенсус не запрещает обратный порядок, когда купля-продажа доли в квартире родственнику производится по желанию покупателя и продавца независимо от площади владения каждого.
- Принятое решение судебным органом. При определённых условиях суд решает, как купить долю квартиры у родственника принудительно при отказе перспективного продавца. Определяющая роль принадлежит метражу владения каждым из совладельцев без учёта связывающих родственных уз. Соразмерность частей и признание незначительности – основание для принудительного выкупа доли в комнате или квартире.
Добровольный выкуп доли в квартире у родственника
Если один из родственников продаёт принадлежащую часть объекта недвижимости, а другой покупает, то ошибочно полагать, что условия сделки, ценовой фактор и порядок продажи определяются условиями добровольного соглашения. Долевая собственность накладывает ряд законодательных требований, невыполнение которых позволяет признать куплю-продажу доли в квартире родственнику недействительной сделкой.
Направление уведомления
Преимущественным правом выкупа доли в квартире пользуются совладельцы. Обязательным условием является сохранение цены и прочих договорных условий. Например, желание продать дешевле и в порядке первоочерёдности родственнику, не входящему в круг совладельцев, не может быть реализовано в силу закона (ст.250 ГК РФ), делающего исключение продаже с публичных торгов. Продавец доли обязан:
- Направить уведомление о планируемом событии всем совладельцам с указанием цены и прочих существенных условий любым из выбранных способов:
- вручение лично под подпись на втором экземпляре;
- направление ценным письмом с описью вложения и с отметкой о вручении;
- использование услуг нотариуса для оповещения совладельцев.
- Предоставить месяц для выражения намерения выкупа доли в квартире сособственникам или предоставление отказа. Если всеми совладельцами предоставлен отказ до истечения месячного срока, то возможна реализация сторонним лицам до завершения периода.
Подготовка договора и документов
Бытует распространённое заблуждение, что покупка доли квартиры у родственников производится по упрощённому порядку вследствие части объекта и наличия родственных уз.
Пакет документов включает:
- общегражданские паспорта участников сделки;
- правоподтверждающий документ на владение долей – выписка из ЕГРН с указанием размера части в виде 1/2, 1/3 и т.д. и информации об обременениях и ограничениях;
- правоустанавливающий документ на часть объекта недвижимости – договор дарения, приватизации, мены, купли-продажи;
- техническую документацию на жильё, выдаваемую БТИ;
- поквартирную карточку;
- согласие супруга, заверенное нотариально при нахождении части жилья в совместной собственности.
Оформление и стоимость
Порядок выкупа доли в квартире предусматривает завершающий этап – оформление права доли собственника на нового владельца с последующим получением выписки из ЕГРН.
Помимо договорной стоимости участникам сделки необходимо определиться с порядком оплаты:
- нотариальных услуг на удостоверение договора;
- услуг регистратора за внесение в реестр и выдачу правоподтверждающего документа.
Новому хозяину предстоит ежегодно уплачивать налог на недвижимость, рассчитываемый на основании кадастровой стоимости и региона нахождения жилого помещения.
Принудительная продажа доли в квартире родственнику
Значимым моментом для рассмотрения в суде и принятия решения о принудительной продаже считается несоразмерность имущества, когда доли, принадлежащие совладельцам несопоставимы друг с другом. Так выкуп ½ доли квартиры невозможен, поскольку обязать продать половину квартиры в принудительном порядке не вправе ни один суд.
Несоразмерность доли
Судебный орган может обязать выплатить денежную компенсацию нежелающему продавать принадлежащую часть в объекте недвижимости совладельцу при одновременном выполнении трёх условий (п.4 ст.252 ГК РФ):
- Владение незначительной долей. Под незначительностью понимается не относительная часть собственности, а абсолютная величина, сравниваемая с метражом для одного человека, предусмотренного региональными властями. К примеру, одинаковый процент при выкупе доли в комнате, имеющей 20 квадратных метров и выкупе доли в квартире элитной постройки, включающей пять комнат – несопоставимые величины.
- Невозможность выдела в натуре. Судами учитывается количество комнат и их изолированность, позволяющая собственникам совместно проживать, не нарушая интересов друг друга. Выкуп доли в однокомнатной квартире может быть назначен судом по данному критерию, а выкуп доли в четырёхкомнатной квартире требует изучения количества собственников и фактора изолированности от окружающих по планировке.
- Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Определяющим фактором для судов является наличие другой жилплощади с радикально отличающимися условиями в её пользу.
Косвенным аргументом считается неуплата коммунальных платежей и нарушение условий совместного проживания. При накопившейся задолженности в значительных размерах суд может назначить выкуп доли наследства у родственников, не оплачивающих счета, с целью погашения долга перед коммунальными службами и вручению оставшейся части денежных средств хозяевам.
Образец иска о выкупе незначительной доли в квартире у родственника (24,3 KiB, 69 hits)
Алгоритм действий
При вероятности признать долю владения ничтожной в комплексе с неуплатой коммунальных платежей необходимо провести досудебные мероприятия с последующей подачей иска для выкупа доли квартиры у родственников. Алгоритм действий включает:
- Этап досудебного урегулирования. Подтверждением желания договориться самостоятельно послужит предоставление доводов о проведённой оценке объекта, сопоставление с рыночными ценами на текущий момент времени и предложения о продаже в письменном виде.
- Доказательная база относительно несоразмерности частей и неучастии в оплате коммунальных услуг. В качестве доказательств целесообразно:
- получить две выписки из ЕГРН, свидетельствующие о наличии двух объектов, где отдельное жильё существенно превосходит желаемую для выкупа долю в квартире по размерам, а часть в спорном помещении ничтожна при сопоставлении с «апартаментами» перспективного покупателя;
- предъявить расчётно-платёжные документы об оплате коммунальных услуг истцом без участия родственника;
- инициировать заслушивание свидетелей из числа соседей, которые подтвердят фактическое непроживание в конкретной квартире.
- Составление и рассмотрение иска. В процессе разбирательства не следует экономить на «проливающих свет» доказательствах, поскольку в случае победы расходы можно переложить на ответчика, а суд будет скрупулёзно изучать ситуацию ввиду отнесения прав на жильё к категории конституционных и охраняемых на государственном уровне. Конституция не уточняет количество квадратных метров и общее число совладельцев.
- Ожидание решения и вступление в права собственности. Если суд принял решение в пользу истца, то нужно:
- выкупить долю в квартире;
- получить новую выписку из ЕГРН;
- привести в соответствие документацию по лицевому счёту.
Долевая собственность находится под пристальным вниманием законодательства, систематически вводящим обновление норм для раздела имущественных ценностей. Компромиссный путь решения вопроса требует предоставления преимущественного права выкупа доли в квартире совладельцам без учёта связывающих родственных уз и обязательного нотариального удостоверения договора. Конфронтационный путь сложен не только в подготовке доказательной базы, но и ввиду неоднозначности принимаемых судебных решений.
Полезные материалы:© 2022 zakon-dostupno.ru