57      Комментарии к записи Кадастровые работы отключены
 

Кадастровые работы


Последние изменения:

Обязательное условие для регистрации права собственности в Росреестре и постановки единичного объекта недвижимости на учёт в кадастре – получение технической документации на основании проведенных кадастровых работ. Кадастр – упорядоченный реестр значимых единиц с присвоением каждому объекту уникального номера. Работы производятся дипломированным специалистом в кадастровой сфере, прошедшим проверку на наличие квалификационного уровня и теоретических знаний, делающим замеры на территории объекта, проводящим расчёты и подготавливающим необходимую документацию.

Историческая справка

Узаконенная перепись населения одновременно с учётом земель, числящихся за конкретными владельцами, была введена в целях сбора дани за земельные наделы в Древнем Египте. Съёмки проводились линейным способом при помощи примитивных приспособлений без применения вычислений вследствие незнания геометрических законов, однако послужили прообразом кадастровых работ.

Термин «кадастр» происходит от средневекового устаревшего catastrum, означавшего регистр «голов», подлежащих уплате «подати».

Истоки возникновения кадастра в России уходят в десятый век и связаны с введением поземельного налога. В результате землемерных работ формировался картографический материал, разделявший угодья по двум параметрам:

  • величине, отмеренной «мерной вервью»;
  • степени «добротности».

В 18-ом столетии работы расширили межеванием с целью защиты прав землевладельцев. В 19-ом веке описи подлежали не только земли сельскохозяйственного назначения, но и городские угодья со всеми хозяйственными постройками, именами владельцев и размером причитающегося налога.

В период советской власти абсолютно все земли и водные пространства, находящиеся в пределах городской черты, подлежали регистрации. В процессе проводилось описание земельного участка и всех расположенных на нём жилых и нежилых строений с детализацией характеристик и графической схемой.

Понятие и сущность

Кадастровые работы относятся к предмету регулирования специальным законодательным актом, посвящённым кадастровой деятельности и выполняются в отношении любых целостных недвижимых объектов и их частей (ст.1 закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
В процессе исполнения:

  • фиксируются координаты границ и точек расположения контура с последующей обработкой и интерпретацией результатов;
  • определяется метраж и производится описание месторасположения с обозначением конструктивных элементов и учётом пространственных координат – высоты и глубины;
  • производится согласование границ участков земли и составляется соответствующий план.
Сущность работ сводится к фиксации границ на чертеже с приложением описаний отдельно для каждой обособленной единицы недвижимости или комплекса, предусматривающего подробную детализацию недвижимого имущества согласно требованиям кадастрового учёта.

Заключение договора и выбор подрядчика

К выполнению кадастровых работ привлекается подрядчик, обязанный произвести необходимые замеры, выполнить расчётную и графическую часть, и передать результаты заказчику для предоставления в регистрационный орган либо произвести регистрацию лично в зависимости от договорных условий. Заказчик обязуется принять документацию по акту и осуществить полную оплату услуг. Соглашение гражданско-правового характера может заключаться со следующими лицами:

  1. Зарегистрированным субъектом предпринимательства гражданином – кадастровым инженером (ст.32 закона №221-ФЗ).
  2. Юридическим лицом – компанией, осуществляющей кадастровую деятельность в качестве основной, зафиксированной в Уставе и имеющей в штате как минимум двух кадастровых инженеров (ст.33 закона №221-ФЗ).
Если гражданско-правовое соглашение заключается с индивидуальным предпринимателем, то кадастровые работы он должен выполнить лично без привлечения иных специалистов, даже при наличии квалификационного уровня и оформленного трудового договора. Если подрядчиком выступает организация, то она обязана обеспечить соответствие требованиям направляемого сотрудника. При оказании услуг для собственных нужд договор подряда со специалистом, состоящим в штате предприятия, не требуется.

Требования к кадастровому инженеру

Непосредственным исполнителем по заключённому договору может выступать кадастровый инженер, состоящий в СРО (ст.29 закона №221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Для принятия в члены профильной организации физическое лицо должно соответствовать следующим требованиям:

  • быть гражданином РФ;
  • иметь диплом ВУЗа по специализации или профессиональной переподготовке в сфере кадастровых отношений;
  • пройти стажировку в качестве помощника специалиста на протяжении как минимум двухлетнего периода;
  • сдать экзамен на подтверждение теоретических знаний в кадастровой области;
  • не быть дисквалифицированным, привлечённым к административной ответственности либо наказанным судебным решением за совершение преступления;
  • заключить договор обязательного страхования ответственности, содержащего условие о возмещении убытков вследствие неправильных действий или бездействия.
Решение о принятии кандидата в члены СРО принимается после экзаменационной проверки, организованной национальным объединением в целях подтверждения профессиональных знаний и квалификационного уровня. Тесты разрабатываются и утверждаются комиссией с учётом изменяющихся законодательных нормативов, а результаты размещаются на официальном ресурсе в трёхдневный период с момента прохождения тестирования.

Виды кадастровой документации

В зависимости от вида недвижимого объекта, наличия или отсутствия единицы недвижимости, оформляются результаты кадастровых работ в виде актов или планов, составленных согласно требованиям закона № 218-ФЗ. Документация предоставляется в электронном формате с ЭЦП кадастрового инженера в обязательном порядке, а при наличии отдельного условия в договоре может дублироваться на бумажном носителе.

Межевой план

Если работы проводились в отношении земли, то независимо от формы собственности участков, результатом выполнения является межевой план, включающий компоненты (ст.22 закона № 218-ФЗ):

  1. Графическую часть с воспроизведением плана территории или выписки об участке земли с указанием существующих либо уточняемых границ. Схематически указывается доступ к исследуемому объекту, включая проход и проезд с территории общего пользования.
  2. Текстовую часть с указанием сведений, требующихся для внесения в государственный кадастр, информации об использованной геодезической основе для подготовки схематического плана и акта о согласовании месторасположения границ.
  3. Приложений проектной документации в соответствии с утверждённой схемой расположения конкретного участка на кадастровом плане территории, если проект ранее не предоставлялся в регистрирующий орган. Дополнительно указывается относительное местоположение и иные геометрические характеристики.
Конкретная форма и состав информации, методика определения координат и допустимая погрешность устанавливаются в соответствии с требованиями местного органа регулирования.

Технический план

Результирующим документом по объектам капитального строительства, включая эксплуатируемые и строящиеся сооружения, является технический план. Он составляется как в отношении целостных объектов, так и в отношении отдельных помещений. Обязательное условие отнесения строений к данной категории – наличие фундамента, исключающего физическое перемещение без нарушения целостности конструкции.  

Техплан содержит информацию, внесённую в ЕГРН и сведения, необходимые для кадастрового учёта, подразделяющиеся на две части (ст.22 закона № 218-ФЗ):

  1. Графическую – представляющую собой поэтажный план, а при отсутствии этажности план здания или сооружения с указанием местоположения обследуемых помещений. Неотъемлемой составляющей является чертёж с пронумерованными поворотными точками.
  2. Текстовую – отражающую сведения о геодезической основе, использованной в процессе подготовки. Отдельно указывается информация о заказчике, исполнителе и предмете договора.
Если кадастровые работы проводятся в отношении незавершённого объекта, находящегося на любой стадии строительства, то сведения можно вносить на основании полученного разрешения на застройку в конкретно обозначенном месте и проектно-сметной документации.

Акт обследования

Документ составляется в случае полного или частичного разрушения объекта капитального строительства, в котором фиксируется (ст.23 закона № 218-ФЗ):

  • степень разрушения, включая полное прекращение физического существования;
  • возможность реконструкции или отсутствие необходимости восстановления, например, если на месте ветхой постройки запланировано возведение нового необоротного актива;
  • соответствие реального технического состояния записи в кадастре при планируемой модернизации или реконструкции.
При частичном разрушении и необоснованности восстановления собственнику необходимо произвести обследования для подтверждения целесообразности сноса с указанием причин.

Комплексные работы

Помимо единичных объектов возможно одновременное обследование всех находящихся в одном или в нескольких смежных кварталах единиц недвижимости. Комплексные кадастровые работы производятся в отношении следующих объектов (ст.42.1 закона № 221-ФЗ):

  1. Земельных участков, если:
    • значащиеся сведения в реестре не соответствуют фактическим требованиям к описанию расположения границ;
    • образование предусмотрено градостроительным законодательством и проектами межевания земель.
  1. Объектов капстроительства за минусом:
    • линейно-кабельных сооружений и линий электропередач;
    • автомобильных и железных дорог;
    • трубопроводов и газопроводов;
    • прочих линейных сооружений.
    Повторное выполнение комплексных работ за счёт бюджетного финансирования не допускается. Результатом выполнения является:
    • карта-план с уточнением границ земель и объектов строительства, включающего «недострой»;
    • обеспечение образования территорий общего пользования, занятых улицами, парковыми насаждениями и набережными;
    • исправление допущенных ошибок в реестре.
    По итогам комплексного обследования сведения об участках и находящихся сооружениях и строениях вносятся в ЕГРН (ст.42.4 закона № 221-ФЗ).

    Кадастровые работы любой сложности в Москве производит Московское областное БТИ, имеющее в штате свыше 250-ти кадастровых инженеров, регулярно обновляющее техническую базу и осуществляющее деятельность по экстерриториальному принципу.

    © 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста