Ипотека


Приобретение имущественных активов за счёт ипотечного кредитования стало обычным явлением для граждан. Ипотека не накладывает ограничений на залогодателя в части использования ценностей и извлечения прибыли, однако позволяет залогодержателю реализовать объект залога при нарушении договорных условий, поскольку снятие обременения производится после полного погашения обязательств. Юридически значимые действия допускаются при наличии согласия банка-кредитора.

Правовой регламент ипотечного кредитования

Правовые аспекты ипотеки регулируются специальным законом о залоге недвижимости от 16.07.1998 года № 102-ФЗ. По договору залогодержатель – кредитор по обязательству вправе получить удовлетворение финансовых требований за счёт реализации заложенного объекта недвижимости.

За залогодателем сохраняется полное право владения имуществом по прямому назначению, а фиксация в тексте договора ограничителя ставит данное условие в разряд ничтожных (ст.29 закона № 102-ФЗ).
Залогодатель:

  • вправе извлекать из заложенного объекта плоды и доходы;
  • не должен допускать ухудшения состояния сверх нормального износа;
  • обязан предпринимать меры, направленные на сохранение имущества от повреждения;
  • не может отчуждать объект без получения согласия залогодержателя.
Залогодержатель вправе контролировать состояние заложенного объекта, а при выявленном нарушении правил пользования – потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой (ст.34,35 закона № 102-ФЗ). Числящееся обременение снимается после полного погашения долга.

Договорные условия договора ипотеки

Существенные условия договора не прописаны ни одним нормативным актом и регулируются сторонами самостоятельно. Ввиду длительности кредитования порядок внесения изменений разрабатывается банком и клиентом.

Банк не может в одностороннем порядке увеличить процентную ставку, если в договоре отсутствует привязка к объективному событию (например, к увеличению ключевой ставки Центробанка), но не обязан её понижать при снижении ставки рефинансирования. Поскольку экономическая ситуация в стране на срок действия ипотеки может оказаться непредсказуемой, в договоре важно прописать значимые условия с привязкой к параметрам.

Заёмщику целесообразно предусмотреть возможность получения кредитных каникул, рефинансирования и реструктуризации при ухудшении финансового положения по независящим от личности причинам:

  • потери источника дохода вследствие снижения объемов производства (при осуществлении предпринимательской деятельности) или ликвидации предприятия и сокращения штата (при трудоустройстве по трудовому договору);
  • физической смерти кормильца или появления нового иждивенца;
  • стойкой нетрудоспособности, лишившей возможности получения дохода либо приведшей к инвалидности.
Существенные нюансы необходимо предусмотреть по максимуму, а при возникновении форс-мажорной ситуации заёмщику следует незамедлительно обратиться в финансовую организацию с заявлением и документальными приложениями в целях пересмотра условий.

Причины отказа в ипотеке

Каждое кредитное учреждение рисует «собственный портрет идеального заемщика», а для получения оптимальных условий перспективный клиент должен максимально соответствовать требованиям банка. Для отказа действуют в совокупности факторы:

  1. Личность заёмщика. Каждый банк оценивает клиента по собственным разработанным параметрам:
    • плохая кредитная история, включающая «глубину» анализируемого периода (для одних важны последние пару лет, а для других – весь период пользования заёмными средствами);
    • наличие длительного официального трудоустройства у одного работодателя, значимого для одних банков и спонтанного дохода, устраивающего другие учреждения.
  1. Ликвидность объекта. Банки работают на коммерческих, а не на благотворительных началах, а при нарушении кредитных условий трудности с реализацией вызывает недвижимость:
    • расположенная в старых постройках непрестижных районов;
    • имеющая частичные удобства;
    • в виде комнат в коммунальных квартирах, общежитиях и земельных участков.
  1. Имидж банка. Кредитная организация, завоевавшая прочное положение на рынке финансовых услуг, будет менее лояльна при выборе клиентов, чем начинающая деятельность. Хотя для клиента непринципиально, какая репутация у банка, поскольку деньги в долг даёт банковское учреждение, а не наоборот.

В целях минимизации отказа заёмщику не следует подавать множество заявок в разные организации, так как каждое обращение фиксируется в бюро кредитных историй, а банковскому клерку легче ответить отказом, чем анализировать причины и брать на себя лишнюю ответственность.

Публикации рубрики «Ипотечный кредит»:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Досрочное погашение ипотеки: инструкция со списком действий

Досрочное погашение ипотеки: инструкция со списком действий

Экономическая нестабильность при ипотечном кредитовании...

Нечем платить ипотечный кредит, что делать

Нечем платить ипотечный кредит, что делать

Когда не хватает денег для уплаты ипотечного кредита, заемщики...

Сельская ипотека под 3 %

Сельская ипотека под 3 %

Льготная программа, направленная на приобретение недвижимости и...

Что делать с ипотечной квартирой, если нечем платить кредит

Что делать с ипотечной квартирой, если нечем платить кредит

Экономический кризис внес коррективы в ситуацию на ипотечном...

Кредит под залог доли в квартире

Кредит под залог доли в квартире

Отдельный объект недвижимости, предоставляемый в качестве...

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке

Приобретение жилья по ипотечному кредитованию – стандартная...

Кто выплачивает кредит в случае смерти заемщика

Кто выплачивает кредит в случае смерти заемщика

К сожалению, физическое завершение жизни не ставит точку в...

Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке

Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке

Договор ипотечного кредитования отличается...

Реструктуризация задолженности по кредиту

Реструктуризация задолженности по кредиту

Повышение цен на товары потребительской корзины, отсутствие...

Как улучшить кредитную историю, если она испорчена

Как улучшить кредитную историю, если она испорчена

Как исправить кредитную историю в случае выявленного негатива,...

Сотрудничество с юристами
Консультация юриста