Приобретение имущественных активов за счёт ипотечного кредитования стало обычным явлением для граждан. Ипотека не накладывает ограничений на залогодателя в части использования ценностей и извлечения прибыли, однако позволяет залогодержателю реализовать объект залога при нарушении договорных условий, поскольку снятие обременения производится после полного погашения обязательств. Юридически значимые действия допускаются при наличии согласия банка-кредитора.
Правовой регламент ипотечного кредитования
Правовые аспекты ипотеки регулируются специальным законом о залоге недвижимости от 16.07.1998 года № 102-ФЗ. По договору залогодержатель – кредитор по обязательству вправе получить удовлетворение финансовых требований за счёт реализации заложенного объекта недвижимости.
За залогодателем сохраняется полное право владения имуществом по прямому назначению, а фиксация в тексте договора ограничителя ставит данное условие в разряд ничтожных (ст.29 закона № 102-ФЗ).
Залогодатель:
- вправе извлекать из заложенного объекта плоды и доходы;
- не должен допускать ухудшения состояния сверх нормального износа;
- обязан предпринимать меры, направленные на сохранение имущества от повреждения;
- не может отчуждать объект без получения согласия залогодержателя.
Договорные условия договора ипотеки
Существенные условия договора не прописаны ни одним нормативным актом и регулируются сторонами самостоятельно. Ввиду длительности кредитования порядок внесения изменений разрабатывается банком и клиентом.
Заёмщику целесообразно предусмотреть возможность получения кредитных каникул, рефинансирования и реструктуризации при ухудшении финансового положения по независящим от личности причинам:
- потери источника дохода вследствие снижения объемов производства (при осуществлении предпринимательской деятельности) или ликвидации предприятия и сокращения штата (при трудоустройстве по трудовому договору);
- физической смерти кормильца или появления нового иждивенца;
- стойкой нетрудоспособности, лишившей возможности получения дохода либо приведшей к инвалидности.
Причины отказа в ипотеке
Каждое кредитное учреждение рисует «собственный портрет идеального заемщика», а для получения оптимальных условий перспективный клиент должен максимально соответствовать требованиям банка. Для отказа действуют в совокупности факторы:
- Личность заёмщика. Каждый банк оценивает клиента по собственным разработанным параметрам:
- плохая кредитная история, включающая «глубину» анализируемого периода (для одних важны последние пару лет, а для других – весь период пользования заёмными средствами);
- наличие длительного официального трудоустройства у одного работодателя, значимого для одних банков и спонтанного дохода, устраивающего другие учреждения.
- Ликвидность объекта. Банки работают на коммерческих, а не на благотворительных началах, а при нарушении кредитных условий трудности с реализацией вызывает недвижимость:
- расположенная в старых постройках непрестижных районов;
- имеющая частичные удобства;
- в виде комнат в коммунальных квартирах, общежитиях и земельных участков.
- Имидж банка. Кредитная организация, завоевавшая прочное положение на рынке финансовых услуг, будет менее лояльна при выборе клиентов, чем начинающая деятельность. Хотя для клиента непринципиально, какая репутация у банка, поскольку деньги в долг даёт банковское учреждение, а не наоборот.
В целях минимизации отказа заёмщику не следует подавать множество заявок в разные организации, так как каждое обращение фиксируется в бюро кредитных историй, а банковскому клерку легче ответить отказом, чем анализировать причины и брать на себя лишнюю ответственность.
[su_divider top="no" style="double" size="2"]
