Zakon-dostupno.ru
Назад

Ипотека

Приобретение имущественных активов за счёт ипотечного кредитования стало обычным явлением для граждан. Ипотека не накладывает ограничений на залогодателя в части использования ценностей и извлечения прибыли, однако позволяет залогодержателю реализовать объект залога при нарушении договорных условий, поскольку снятие обременения производится после полного погашения обязательств. Юридически значимые действия допускаются при наличии согласия банка-кредитора.

Правовой регламент ипотечного кредитования

Правовые аспекты ипотеки регулируются специальным законом о залоге недвижимости от 16.07.1998 года № 102-ФЗ. По договору залогодержатель – кредитор по обязательству вправе получить удовлетворение финансовых требований за счёт реализации заложенного объекта недвижимости.

За залогодателем сохраняется полное право владения имуществом по прямому назначению, а фиксация в тексте договора ограничителя ставит данное условие в разряд ничтожных (ст.29 закона № 102-ФЗ).
Залогодатель:

  • вправе извлекать из заложенного объекта плоды и доходы;
  • не должен допускать ухудшения состояния сверх нормального износа;
  • обязан предпринимать меры, направленные на сохранение имущества от повреждения;
  • не может отчуждать объект без получения согласия залогодержателя.
Залогодержатель вправе контролировать состояние заложенного объекта, а при выявленном нарушении правил пользования – потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой (ст.34,35 закона № 102-ФЗ). Числящееся обременение снимается после полного погашения долга.

Договорные условия договора ипотеки

Существенные условия договора не прописаны ни одним нормативным актом и регулируются сторонами самостоятельно. Ввиду длительности кредитования порядок внесения изменений разрабатывается банком и клиентом.

Банк не может в одностороннем порядке увеличить процентную ставку, если в договоре отсутствует привязка к объективному событию (например, к увеличению ключевой ставки Центробанка), но не обязан её понижать при снижении ставки рефинансирования. Поскольку экономическая ситуация в стране на срок действия ипотеки может оказаться непредсказуемой, в договоре важно прописать значимые условия с привязкой к параметрам.

Заёмщику целесообразно предусмотреть возможность получения кредитных каникул, рефинансирования и реструктуризации при ухудшении финансового положения по независящим от личности причинам:

  • потери источника дохода вследствие снижения объемов производства (при осуществлении предпринимательской деятельности) или ликвидации предприятия и сокращения штата (при трудоустройстве по трудовому договору);
  • физической смерти кормильца или появления нового иждивенца;
  • стойкой нетрудоспособности, лишившей возможности получения дохода либо приведшей к инвалидности.
Существенные нюансы необходимо предусмотреть по максимуму, а при возникновении форс-мажорной ситуации заёмщику следует незамедлительно обратиться в финансовую организацию с заявлением и документальными приложениями в целях пересмотра условий.

Причины отказа в ипотеке

Каждое кредитное учреждение рисует «собственный портрет идеального заемщика», а для получения оптимальных условий перспективный клиент должен максимально соответствовать требованиям банка. Для отказа действуют в совокупности факторы:

  1. Личность заёмщика. Каждый банк оценивает клиента по собственным разработанным параметрам:
    • плохая кредитная история, включающая «глубину» анализируемого периода (для одних важны последние пару лет, а для других – весь период пользования заёмными средствами);
    • наличие длительного официального трудоустройства у одного работодателя, значимого для одних банков и спонтанного дохода, устраивающего другие учреждения.
  1. Ликвидность объекта. Банки работают на коммерческих, а не на благотворительных началах, а при нарушении кредитных условий трудности с реализацией вызывает недвижимость:
    • расположенная в старых постройках непрестижных районов;
    • имеющая частичные удобства;
    • в виде комнат в коммунальных квартирах, общежитиях и земельных участков.
  1. Имидж банка. Кредитная организация, завоевавшая прочное положение на рынке финансовых услуг, будет менее лояльна при выборе клиентов, чем начинающая деятельность. Хотя для клиента непринципиально, какая репутация у банка, поскольку деньги в долг даёт банковское учреждение, а не наоборот.

В целях минимизации отказа заёмщику не следует подавать множество заявок в разные организации, так как каждое обращение фиксируется в бюро кредитных историй, а банковскому клерку легче ответить отказом, чем анализировать причины и брать на себя лишнюю ответственность.

[su_divider top="no" style="double" size="2"]