5705      0
 

Раздел дома и земли


Последние изменения:

Наследники, разводящиеся супруги и не ужившиеся соседи часто, разделяя объект недвижимости, не придают значения приусадебной территории. Раздел дома и земли признаётся допустимым при существовании правовых и технических возможностей одновременно. Обособленная жилая постройка и прилегающая территория земли могут относиться к делимым и неделимым объектам в соответствии с установленными нормативами гражданского, земельного и жилищного законодательства.

Правовые аспекты раздела дома и земли

Не связанный раздел земельного участка и дома не может производиться изолированно согласно действующим нормативным актам:

  1. Переход права собственности на строение влечёт за собой право на использование соответствующей части земельной территории, занимаемой строением, на условиях предыдущего владельца. Если собственниками сооружения становится группа лиц, то порядок пользования землёй определяется пропорционально получаемым долям объекта недвижимости (п.1 ст.35 ЗК РФ).
  2. Передаваемое право собственности при отчуждении расположенного на участке здания автоматически передаёт приобретателю право на землю (ст.273 ГК РФ).
Нормы гражданского и земельного законодательства основываются на принципе неделимости возведённых сооружений с земельной территорией. Делению земельного надела должно предшествовать выделение долей возведённого сооружения в натуральном выражении, так как делится земля при разделе дома в такой же пропорции.

Нюансы и сложности раздела дома и участка

Выделение независимых частей в индивидуальных постройках с целью превращения одного объекта недвижимости в несколько самостоятельных помещений возможно при выполнении необходимых условий:

  • строения не лишатся статуса жилых и станут полностью обособленными;
  • каждое помещение будет обеспечено индивидуальным входом;
  • целостность прилегающей территории земли под зданием не нарушится.
Правила раздела земельного участка требуют соблюдения установленных нормативов региональными властями, определённых предназначением земель. Параметры регулируются региональными подзаконными актами и различаются по метражу для земель сельскохозяйственного назначения, садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства в разных регионах страны. Реальный раздел земли ниже номинальных показателей допускается при условии возмещения в денежном или материальном выражении недостающей части придомовой территории.

Дополнительные сложности, как разделить земельный участок с домом, возникают при условии, что объект недвижимости находится в стадии строительства и не передан в эксплуатацию. В процессе разрешения проблемы учитывается:

  • степень завершённости и этап строительно-монтажных работ;
  • заключение специалистов экспертной комиссии о возможности разделения;
  • вероятность продолжения строительства и ожидаемый срок завершения.
Нюансы фактического раздела дома и земельного участка заключаются в одновременной необходимости превращения жилого помещения в несколько изолированных и сохранения целостности придомовой территории в пределах установленных нормативов. Совладельцам нужно решить не только, как разделить комнаты, кухню и коридоры в доме, но и как разделить коммуникации при разделе участка.

Алгоритм разделения по соглашению

Оптимальный вариант – компромиссное решение о делении имущественных активов с возможностью единовременной выплаты денежной компенсации собственником, получившем большую долю. Одновременно с теоретически желаемым и практически возможным по техническим параметрам делением объекта недвижимости необходимо учесть, как делится земля при разделе дома, сверившись с установленными законодательными ограничениями.

Порядок действий

Если сособственникам удалось прийти к консенсусу относительно решения вопроса без привлечения судебных инстанций, необходимо произвести следующие действия:

  • оценить техническую возможность выдела доли в натуральном выражении каждому совладельцу;
  • заказать работы по межеванию в лицензированной организации;
  • получить проект у кадастрового инженера и сдать в соответствующую инстанцию;
  • подать запрос на раздел земельного участка с домом в отделение Росимущества;
  • сдать пакет документов в Росреестр и получить в назначенное время выписки из ЕГРН.

Содержание соглашения

В составляемом соглашении необходимо отразить существенные условия и обстоятельства относительно раздела дома и земельного участка, сопровождая проектом межевания и заключением о наличии технической возможности разделения жилого помещения. В документ следует включить:

  • текущую дату и место составления;
  • паспортные и контактные данные сособственников;
  • сведения о правоустанавливающих и правоподтверждающих документах на предмет соглашения;
  • кадастровые паспорта на объект недвижимости и прилегающую территорию;
  • информацию о целевом предназначении земли и метраже;
  • долю каждого совладельца во владении в процентном отношении;
  • технические сведения относительно возможности раздела земельного участка и дома;
  • компенсационные выплаты при неравнозначном распределении частей;
  • нюансы относительно расходов и возникновения особых обстоятельств;
  • подписи сторон.
Соглашение подаётся в Росреестр для внесения изменений в действующую документацию. Государственная регистрация сопровождается выдачей выписки – завершающего этапа операции.

Документальные приложения

Для перерегистрации прав собственности совладельцы одновременно с соглашением должны предоставить в регистрирующий орган пакет документальных приложений:

  • заявления унифицированной формы;
  • общегражданские паспорта всех участников сделки;
  • правоподтверждающий документ – выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы (дарение, купля-продажа, приватизация и т.д.) на объект недвижимости и участок земли;
  • проект межевания земельного надела;
  • заключение о возможности разделения переоформляемого имущества;
  • техническую и кадастровую документацию;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.
Если оформлением документов занимается уполномоченный представитель, то он должен действовать на основании нотариально заверенной доверенности.

Порядок раздела через суд

Если компромиссный путь совладельцам найти не удалось, то осуществить реальный раздел земли и дома может районный суд. Вмешательство судебной инстанции требуется для восстановления ряда отсутствующих документов и назначения специальных дополнительных экспертиз землеустроительного и технического характера, необходимость проведения которых сможет оценить судебный орган и инициировать процесс.

Алгоритм действий

Для решения вопроса, как разделить земельный участок с домом в процессе судебного разбирательства, следует поэтапно осуществить ряд действий:

  1. Инициатор определяет размер причитающихся долей и устанавливает наличие технической возможности желаемого перераспределения собственности.
  2. Заявитель составляет исковое заявление с аргументами относительно выделения долей в объекте недвижимости в натуральном эквиваленте и сопутствующим разделом прилегающей территории в соответствующей разделу жилья пропорции.
  3. Иск с документальными приложениями направляется в судебный орган. После проверки соответствия искового заявления действующим процессуальным нормам и присутствия всех приложений, какие документы нужны для раздела земельного участка с домом, построенным или находящимся в любой стадии строительства, суд открывает делопроизводство.
  4. Процесс разбирательства предусматривает участие заявителя и оппонентов с аргументированным отстаиванием собственной позиции. При недостаточной базе доказательств суд может назначить проведение дополнительных экспертиз. При необходимости проведения перепланировки, указанной техническими экспертами, суд определяет характер и вид работ по реконструкции, возлагаемых на собственников.
  5. Результатом судебных заседаний является вынесенное решение о выделении долей в натуральном выражении в спорных имущественных объектах или прописывается порядок пользования, обязательный для выполнения всеми совладельцами.

Если вердикт принят в пользу заявителя и желаемое разделение произведено, то следует посетить Росреестр лично или направить документы через многофункциональный центр для переоформления права собственности на основании судебного решения.

Исковое заявление

Любые технические и смысловые ошибки и неточности в исковом заявлении являются основанием для отказа в делопроизводстве или оставлении иска без движения. Иск о разделе дома и земельного участка должен содержать следующие сведения:

  1. Информационную часть, включающую:
    • полное наименование и адрес районного суда;
    • личные данные заявителя и ответчиков с указанием адреса регистрации и проживания;
    • цену иска, определяющую размер уплаченной государственной пошлины.
  1. Повествовательную часть, отражающую:
    • хронологическое описание имущественных правоотношений совладельцев спорной недвижимости;
    • действующий порядок пользования предметом спора с указанием доли каждого совладельца в процентном отношении;
    • ссылку на использование способов досудебного урегулирования и констатацию неудачи попыток договориться без привлечения судебной инстанции;
    • причины, побудившие к «переделу» имеющейся собственности.
  1. Мотивировочную часть, содержащую:
    • исковые требования относительно раздела земельного участка с домом;
    • законодательное обоснование позиции со ссылками на нормативные акты.
    • Список документальных приложений, подпись заявителя и дату составления иска.

Перечень документов аналогичен прилагаемым при действиях по соглашению сторон. Разница заключается только в наименовании адресата: при компромиссном варианте документация подаётся непосредственно в Росреестр, а при конфронтационном – в орган правосудия для вынесения вердикта.

Размер пошлины

Поскольку данная категория исков содержит имущественный характер, размер уплачиваемой госпошлины напрямую зависит от стоимости имущества, на получение которого претендует заявитель.

Размер платежа определяется суммированием переменной и постоянной составляющей с использованием процентной ставки, установленной в зависимости от цены иска (ст. 333.19 НК РФ).

При расчёте следует руководствоваться числовыми значениями, представленными в таблице:

Цена иска,

тыс. руб.

Константа,

тыс. руб.

Переменная величина
% от суммы превышения Сумма превышения,

тыс. руб.

до 20 4 (от общей суммы)
20,001 – 100 0,8 3 20
100,001 – 200 3,2 2 100
200,001 – 1000 5,2 1 200
Свыше 1000 13,2 0,5 1000
Независимо от оценочной стоимости минимальный размер госпошлины при судебных разбирательствах в части имущественных претензий составляет 400 рублей, а максимальный – 60 000 рублей.

Невозможность раздела и правовая поддержка

Юридическая помощь необходима совладельцам, поскольку раздел дома и земельного участка охватывают одновременно специфику земельного, жилищного и гражданского права. Реальный раздел земли невозможен, если вновь созданный участок:

  • не соответствует параметрам по метражу, установленными местными нормативными актами;
  • создаёт препятствия для использования по назначению расположенных на нём сооружений;
  • не имеет индивидуального въезда на территорию.
Если разбить дом на участке, не прошедшем кадастровые работы по формированию, либо не имеющем согласованных границ, то жилая недвижимость приравнивается к самовольной постройке, а защита интересов граждан не рассматривается судебными органами.

© 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста