Zakon-dostupno.ru
Назад

Аренда и найм

Ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержит запретов на передачу жилых и нежилых помещений во временное пользование третьим лицам на платной основе. Название фиксирующего приём и передачу договора зависит от статуса сторон-участников. Определённые ограничения накладывает срок, цель, порядок взаиморасчётов и возможность дальнейшего выкупа.

Виды договоров на передачу помещений

Формулировка договора аренды или найма определяется не видом передаваемой площади, а статусом передающей и принимающей стороны. Существует две категории соглашений по данному признаку:

  1. Договор найма – сделка между гражданами (органом муниципалитета и гражданином) без предпринимательского статуса, заключаемая при передаче жилья, поскольку принадлежность производственных и нежилых помещений предполагает регистрацию в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Виды заключаемых договоров:
    • имущественного найма квартиры или комнаты, при котором собственник или его представитель передаёт жильё во временное проживание квартиросъёмщику;
    • социального найма, когда соглашение заключается на передачу специализированного жилья между муниципалитетом и малоимущими категориями граждан.
  1. Договор аренды – сделка, при которой обе стороны или один из участников является субъектом предпринимательской деятельности. В зависимости от вида помещения соглашения подразделяются на две разновидности:
    • аренду квартиры, при которой цель – проживание сотрудников юридического лица, финансируемого хозяйствующим субъектом, так как жилищное законодательство не позволяет использовать объекты, не выведенные из жилого фонда в иных целях;
    • коммерческую аренду нежилого помещения с целью осуществления конкретной деятельности при наличии у арендатора разрешительных документов и лицензий.
Договор может быть составлен по упрощённой схеме без развёрнутого и подробного описания условий, а может включать дополнительные графики погашения платежей по видам, включая не только плату за использование площадей, но и приложения в виде счетов за коммунальные услуги.

Форма и обязательность регистрации

Обязательным условием договора найма или аренды является заключение в письменной форме, несоблюдение которой влечёт к недействительности документа (п.1 ст.651, п.1 ст.674 Гражданского Кодекса РФ).

Поэтому желающие «сэкономить» на налогах от сдачи недвижимости рискуют столкнуться с негативными последствиями в виде:

  • отказа от исполнения обязательств по оплате принявшей помещение стороной;
  • порче или безвозвратной утрате находившихся при передаче материальных ценностей;
  • проблем при желании расторжения соглашения с последующим выездом временных пользователей.
Если срок договора составляет более года, то простой письменной формы недостаточно. Длительные сделки по передаче имущества в пользование подлежат обязательной государственной регистрации согласно порядку регистрации прав и сделок с недвижимостью (п.2 ст.651, п.2 ст.674 ГК РФ).

Налогообложение полученных доходов

Денежные средства, полученные от квартиросъёмщика или арендатора, с точки зрения налогообложения считаются доходами и предусматривают уплату налогов в бюджет в зависимости от статуса передающей стороны:

  1. Субъект предпринимательства, применяющий общую систему налогообложения, обязан:
    • начислить налоговое обязательство по НДС и включить перечисленные средства за аренду в состав внереализационных доходов в целях формирования базы налогообложения по налогу на прибыль (если доходы от аренды не являются основной деятельностью) – для юридических лиц;
    • вместо включения в налоговую базу по прибыли включить в состав доходов от предпринимательской деятельности с начислением НДФЛ по ставке 13 % - для ИП.
  1. Хозяйствующий субъект, избравший льготный режим, должен отразить поступление в доходной части с уплатой налога по конкретной ставке.
  2. Физическое лицо, не зарегистрированное самозанятым, обязано по итогам года составить декларацию и уплатить НДФЛ. Если гражданин является плательщиком налога на профессиональный доход, то обязан начислить:
    • 4 % - при получении денежных средств по договору имущественного найма от граждан, не имеющих предпринимательского статуса;
    • 6 % - при получении платы за аренду жилого помещения от субъектов предпринимательской деятельности.

Игнорирование письменной формы заключения договора, влекущего сокрытие доходов, приводит к начислению финансовых санкций. Кроме того, отсутствие соглашения не позволяет прибегнуть к защите органов правосудия, поскольку влечёт недействительность сделки.