Аренда и найм


Ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержит запретов на передачу жилых и нежилых помещений во временное пользование третьим лицам на платной основе. Название фиксирующего приём и передачу договора зависит от статуса сторон-участников. Определённые ограничения накладывает срок, цель, порядок взаиморасчётов и возможность дальнейшего выкупа.

Виды договоров на передачу помещений

Формулировка договора аренды или найма определяется не видом передаваемой площади, а статусом передающей и принимающей стороны. Существует две категории соглашений по данному признаку:

  1. Договор найма – сделка между гражданами (органом муниципалитета и гражданином) без предпринимательского статуса, заключаемая при передаче жилья, поскольку принадлежность производственных и нежилых помещений предполагает регистрацию в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Виды заключаемых договоров:
    • имущественного найма квартиры или комнаты, при котором собственник или его представитель передаёт жильё во временное проживание квартиросъёмщику;
    • социального найма, когда соглашение заключается на передачу специализированного жилья между муниципалитетом и малоимущими категориями граждан.
  1. Договор аренды – сделка, при которой обе стороны или один из участников является субъектом предпринимательской деятельности. В зависимости от вида помещения соглашения подразделяются на две разновидности:
    • аренду квартиры, при которой цель – проживание сотрудников юридического лица, финансируемого хозяйствующим субъектом, так как жилищное законодательство не позволяет использовать объекты, не выведенные из жилого фонда в иных целях;
    • коммерческую аренду нежилого помещения с целью осуществления конкретной деятельности при наличии у арендатора разрешительных документов и лицензий.
Договор может быть составлен по упрощённой схеме без развёрнутого и подробного описания условий, а может включать дополнительные графики погашения платежей по видам, включая не только плату за использование площадей, но и приложения в виде счетов за коммунальные услуги.

Форма и обязательность регистрации

Обязательным условием договора найма или аренды является заключение в письменной форме, несоблюдение которой влечёт к недействительности документа (п.1 ст.651, п.1 ст.674 ГК РФ).

Поэтому желающие «сэкономить» на налогах от сдачи недвижимости рискуют столкнуться с негативными последствиями в виде:

  • отказа от исполнения обязательств по оплате принявшей помещение стороной;
  • порче или безвозвратной утрате находившихся при передаче материальных ценностей;
  • проблем при желании расторжения соглашения с последующим выездом временных пользователей.
Если срок договора составляет более года, то простой письменной формы недостаточно. Длительные сделки по передаче имущества в пользование подлежат обязательной государственной регистрации согласно порядку регистрации прав и сделок с недвижимостью (п.2 ст.651, п.2 ст.674 ГК РФ).

Налогообложение полученных доходов

Денежные средства, полученные от квартиросъёмщика или арендатора, с точки зрения налогообложения считаются доходами и предусматривают уплату налогов в бюджет в зависимости от статуса передающей стороны:

  1. Субъект предпринимательства, применяющий общую систему налогообложения, обязан:
    • начислить налоговое обязательство по НДС и включить перечисленные средства за аренду в состав внереализационных доходов в целях формирования базы налогообложения по налогу на прибыль (если доходы от аренды не являются основной деятельностью) – для юридических лиц;
    • вместо включения в налоговую базу по прибыли включить в состав доходов от предпринимательской деятельности с начислением НДФЛ по ставке 13 % — для ИП.
  1. Хозяйствующий субъект, избравший льготный режим, должен отразить поступление в доходной части с уплатой налога по конкретной ставке.
  2. Физическое лицо, не зарегистрированное самозанятым, обязано по итогам года составить декларацию и уплатить НДФЛ. Если гражданин является плательщиком налога на профессиональный доход, то обязан начислить:
    • 4 % — при получении денежных средств по договору имущественного найма от граждан, не имеющих предпринимательского статуса;
    • 6 % — при получении платы за аренду жилого помещения от субъектов предпринимательской деятельности.

Игнорирование письменной формы заключения договора, влекущего сокрытие доходов, приводит к начислению финансовых санкций. Кроме того, отсутствие соглашения не позволяет прибегнуть к защите органов правосудия, поскольку влечёт недействительность сделки.

© 2021 zakon-dostupno.ru

Имеет ли юридическую силу договор аренды, не заверенный у нотариуса

Имеет ли юридическую силу договор аренды, не заверенный у нотариуса

Наличие письменной формы с указанием существенных условий...

Договор аренды квартиры: правила составления

Договор аренды квартиры: правила составления

Сдача помещения на платной основе во временное пользование...

Договор аренды нежилого помещения: правила оформления

Договор аренды нежилого помещения: правила оформления

Когда необходимо решить вопрос размещения предприятия...

Договор аренды склада

Договор аренды склада

Ведение хозяйственной деятельности предполагает потребность в...

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Еще несколько лет назад, услышав слово «апартаменты» граждане...

Субаренда: что это, стороны и предмет договора

Субаренда: что это, стороны и предмет договора

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт,...

Пожизненная рента квартиры — что это?

Пожизненная рента квартиры — что это?

Приобретение собственного жилья – актуальная проблема для...

Как найти квартиру без посредников: без агентств, риелторов

Как найти квартиру без посредников: без агентств, риелторов

Кто-то имеет в собственности несколько объектов недвижимости, а...

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник...

Социальный найм жилья: как оформить договор, что нужно?

Социальный найм жилья: как оформить договор, что нужно?

Столкнувшись с невозможностью самостоятельно разрешить...

Сотрудничество с юристами
Консультация юриста