Аренда и найм недвижимости: инструкции, документы, нюансы

Виды договоров на передачу помещений

Формулировка договора аренды или найма определяется не видом передаваемой площади, а статусом передающей и принимающей стороны. Существует две категории соглашений по данному признаку:

Договор найма – сделка между гражданами (органом муниципалитета и гражданином) без предпринимательского статуса, заключаемая при передаче жилья, поскольку принадлежность производственных и нежилых помещений предполагает регистрацию в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Виды заключаемых договоров:

имущественного найма квартиры или комнаты, при котором собственник или его представитель передаёт жильё во временное проживание квартиросъёмщику;
социального найма, когда соглашение заключается на передачу специализированного жилья между муниципалитетом и малоимущими категориями граждан.

Договор аренды – сделка, при которой обе стороны или один из участников является субъектом предпринимательской деятельности. В зависимости от вида помещения соглашения подразделяются на две разновидности:

аренду квартиры, при которой цель – проживание сотрудников юридического лица, финансируемого хозяйствующим субъектом, так как жилищное законодательство не позволяет использовать объекты, не выведенные из жилого фонда в иных целях;
коммерческую аренду нежилого помещения с целью осуществления конкретной деятельности при наличии у арендатора разрешительных документов и лицензий.

Договор может быть составлен по упрощённой схеме без развёрнутого и подробного описания условий, а может включать дополнительные графики погашения платежей по видам, включая не только плату за использование площадей, но и приложения в виде счетов за коммунальные услуги.

Форма и обязательность регистрации

Обязательным условием договора найма или аренды является заключение в письменной форме, несоблюдение которой влечёт к недействительности документа (п.1 ст.651, п.1 ст.674 ГК РФ).

Поэтому желающие «сэкономить» на налогах от сдачи недвижимости рискуют столкнуться с негативными последствиями в виде:

отказа от исполнения обязательств по оплате принявшей помещение стороной;
порче или безвозвратной утрате находившихся при передаче материальных ценностей;
проблем при желании расторжения соглашения с последующим выездом временных пользователей.

Если срок договора составляет более года, то простой письменной формы недостаточно. Длительные сделки по передаче имущества в пользование подлежат обязательной государственной регистрации согласно порядку регистрации прав и сделок с недвижимостью (п.2 ст.651, п.2 ст.674 ГК РФ).

Налогообложение полученных доходов

Денежные средства, полученные от квартиросъёмщика или арендатора, с точки зрения налогообложения считаются доходами и предусматривают уплату налогов в бюджет в зависимости от статуса передающей стороны:

Субъект предпринимательства, применяющий общую систему налогообложения, обязан:

начислить налоговое обязательство по НДС и включить перечисленные средства за аренду в состав внереализационных доходов в целях формирования базы налогообложения по налогу на прибыль (если доходы от аренды не являются основной деятельностью) – для юридических лиц;
вместо включения в налоговую базу по прибыли включить в состав доходов от предпринимательской деятельности с начислением НДФЛ по ставке 13 % — для ИП.

Хозяйствующий субъект, избравший льготный режим, должен отразить поступление в доходной части с уплатой налога по конкретной ставке.

Физическое лицо, не зарегистрированное самозанятым, обязано по итогам года составить декларацию и уплатить НДФЛ. Если гражданин является плательщиком налога на профессиональный доход, то обязан начислить:

4 % — при получении денежных средств по договору имущественного найма от граждан, не имеющих предпринимательского статуса;
6 % — при получении платы за аренду жилого помещения от субъектов предпринимательской деятельности.

Игнорирование письменной формы заключения договора, влекущего сокрытие доходов, приводит к начислению финансовых санкций. Кроме того, отсутствие соглашения не позволяет прибегнуть к защите органов правосудия, поскольку влечёт недействительность сделки.