433      0
 

Имеет ли юридическую силу договор аренды, не заверенный у нотариуса


Наличие письменной формы с указанием существенных условий делает заключённое соглашение обязательным для исполнения сторонами. Вопрос о том, имеет ли юридическую силу договор аренды, не заверенный у нотариуса, сводится к вопросу о наличии в тексте отражения предмета и конкретики условий. Нотариальное заверение исключает вероятность признания договора незаключённым или недействительным, поскольку соответствие правовому регламенту отслеживается нотариусами.

Существенные условия договора аренды

Свод правил, регулирующий взаимоотношения собственника жилья и квартиросъёмщика, прописывается в договоре передачи жилого помещения во временное пользование на платной основе.

При этом в зависимости от статуса арендатора сторонами заключается договор:

  • найма, если квартиросъёмщик – физическое лицо, не зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности (п.1 ст.671 ГК РФ);
  • аренды, если принимающая помещение для проживания наёмного персонала сторона – юридическое лицо (п.2 ст.671 ГК РФ).
Если формально заключён договор аренды между физическими лицами, то в правовом поле его условия будут приравниваться к имущественному найму и наоборот. Договор будет считаться заключённым, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).

К существенным условиям договора имущественного найма (аренды) относят:

  1. Предмет договора. В обязательном порядке прописываются передаваемые ценности, что позволяет однозначно установить конкретный изолированный объект, пригодный для проживания (квартира, комната, дом).
  2. Обязанности сторон. Квартиросъёмщик обязан использовать арендуемое жильё для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Следует оговорить:
    • размер арендной платы и сроки внесения;
    • обязанность по уплате коммунальных платежей (наниматель – на основании выставленных счетов ЖКХ или наймодатель – на основании включения в арендную плату дополнительной суммы);
    • обязанности по проведению текущего ремонта.
  1. Сроки действия. Максимальный срок передачи жилого помещения в аренду – 5 лет. В зависимости от периода наём подразделяется на виды (ст.683 ГК РФ):
    • краткосрочный – на срок до одного года;
    • долгосрочный – на период от года до пяти лет (отсутствие в тексте срока приравнивается к сдаче помещения на 5 лет).

Помимо основных пунктов целесообразно включить дополнительную информацию относительно сроков предупреждения о расторжении, возможности передачи жилья в субаренду, порядка устранения возникших неисправностей, периодичности посещений арендодателя. В письменном виде обязательно прописываются все условия, к которым стороны пришли устно. В противном случае пострадавшей стороне будет невозможно прибегнуть к защите нарушенных прав, которые не зафиксированы в тексте.

Признание договора аренды недействительным

Договор найма (аренды) жилого помещения может быть признан недействительным в следующих ситуациях:

  1. Подписание с неуполномоченным лицом. Если договор заключён не с владельцем помещения и не с лицом, представляющим интересы собственника по доверенности, то он признаётся недействительным. Перед подписанием следует проверить документы представителя:
    • удостоверяющий личность – внутренний паспорт;
    • правоподтверждающий – выписку из ЕГРН;
    • правоустанавливающий – договор мены, дарения, купли-продажи, приватизации и т.д.
  1. Предмет передачи во временное пользование не определён или передан объект, противоречащий законодательным нормам:
    • отсутствие исчерпывающего описания передаваемого помещения, включая адрес, количество комнат и прочие данные для точной идентификации предмета аренды;
    • непригодность для постоянного проживания по техническим характеристикам.
  1. Отсутствие согласия на передачу в наём со стороны сособственников. Нахождение помещения в долевой собственности позволяет распоряжаться им по взаимному согласию совладельцев (п.1 ст.247 ГК РФ). Передача в наём производится по одной из схем:
    • арендодателя представляют все собственники, ставящие подписи собственноручно;
    • подписывается с одним из совладельцев при условии письменного согласия остальных, заверенного нотариально.
Наряду с полной недействительностью может быть признано частичное несоответствие законодательству по отдельным пунктам. В частности, отсутствие срока действия не делает соглашение бессрочным, а приравнивает к пяти годам, по истечении которых необходимо переоформлять или пролонгировать действие документа.

Форма и удостоверение договоров аренды

Договоры имущественного найма имеют юридическую силу при наличии письменной формы с включением существенных условий, не требуют дополнительной регистрации и нотариального удостоверения. На основании законодательных норм:

  1. Передача во временное пользование жилого помещения гражданином не подлежит государственной регистрации в ЕГРН, поскольку не входит в исчерпывающий перечень, представленный в ст.131 ГК РФ. Правовые последствия наступают после подписания основного текста или дополнительных соглашений между арендодателем и арендатором.
  2. Договор найма (аренды) не подлежит регистрации в налоговом органе вследствие отсутствия обязанности в НК РФ. Собственник помещения обязан отчитаться в полученных доходах и заплатить в бюджет по результатам расчёта причитающиеся налоги в размерах:
    • 13% НДФЛ – если владелец является физическим лицом или индивидуальным предпринимателем, избравшим общую систему налогообложения;
    • 6% (15%) по УСН – при указании вида предпринимательской деятельности ИП – упрощенцем;
    • 4 % от суммы полученного дохода – при уплате НПД при сдаче жилья в наём физическим лицам без предпринимательского статуса;
    • 6 % от суммы поступивших денежных средств – при регистрации самозанятым лицом и сдаче жилого помещения в аренду субъектам предпринимательской деятельности.
  1. Обязательное нотариальное удостоверение передачи имущественных активов в наём не предусмотрено. Визит к нотариусу необходим в случаях, если:
    • представление интересов передающей стороны производится сторонним лицом, действующим на основании доверенности;
    • жилое помещение имеет нескольких совладельцев, то согласие лиц, не фигурирующих в тексте, удостоверяется нотариально.
По инициативе участников договор найма можно удостоверить нотариально, хотя сам факт удостоверения не придаёт соглашению дополнительную юридическую значимость. Однако нотариус перед заверением проверит соответствие документа законодательным нормам, что позволит избежать признания недействительности полностью или частично при судебных разбирательствах.

Часто задаваемые вопросы

Среди интересующих вопросов нанимателей и наймодателей жилых помещений выделяются следующие:

Вопрос: Нужно ли при передаче жилого помещения в краткосрочный наём делать подробное описание находящейся мебели и бытовой техники?

Да, это важно для обеих сторон, поскольку освобождает от ответственности нанимателя по проведению ремонта, например, если неисправность техники зафиксирована в двустороннем акте передачи. Наймодатель вправе потребовать компенсацию за порчу мебели, однако её наличие и надлежащее состояние должно быть подписано сторонами. В противном случае возникают сложности с доказательной базой текущего состояния на момент передачи, как у арендодателя, так и у арендатора.

Вопрос: Семья сняла дачный домик на летний период, который не выдержал первого дождя. Хозяин настаивает на проведении ремонта. Правомерны ли его действия, если договор найма нотариально не удостоверен?

Нотариальное удостоверение в данном случае роли не играет. Однако плачевное состояние должно было быть зафиксировано в передаточном акте, что позволило бы арендодателя привлечь к ответственности за существенные нарушения (несоответствие жилого помещения требованиям для проживания). Ремонт проводить не нужно, поскольку даже если крыша потекла только что, вина нанимателя полностью отсутствует.

Вопрос: Что делать с наймом жилого помещения в случае смерти нанимателя?

Конкретная ситуация прямо предусмотрена в ст.686 ГК РФ: договор продолжает действовать на тех же условиях до окончания срока, а функции нанимателя передаются одному из совместно проживающих граждан на момент смерти.

Для придания юридической силы договор аренды не нуждается в нотариальном заверении. Однако нотариус выполняет функции юриста, проверяя документ на соответствие правовым нормам и исключая пункты, идущие вразрез с законодательством во избежание признания полной или частичной недействительности.

Полезные материалы:

© 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста