ТСЖ: основы, права и обязанности товарищества и собственнников

Правовой регламент ТСЖ

Товарищество – зарегистрированное в налоговых органах юрлицо, цель деятельности которого направлена на обеспечение стабильного комфортабельного уровня собственников жилья. Финансирование осуществляется за счёт части расходов по содержанию территории. Деятельность ТСЖ регламентирована жилищным законодательством, в соответствии с нормами которого:

данный тип управления допускается на основании решения собственников (ст. 135 ЖК РФ);
товариществу передаётся право на заключение договоров на проведение ремонтных работ и поддержание систем в исправности (ст.137 ЖК РФ);
устанавливается письменная форма договора и обязательство выполнения прописанных пунктов (ст.138 ЖК РФ);
обязанность оплаты издержек по содержанию многоквартирного дома и придомовой территории возлагается на собственников квартир (ст.155 ЖК РФ).

В пределах своей квартиры каждый хозяин вправе действовать самостоятельно, а дополнительная помощь ему не требуется. Однако существует прямая опасность снижения качества обслуживания при нескоординированных действиях жильцов в отношении общего имущества. Объединение интересов жильцов с направлением в соответствующее русло с учётом потребностей – роль координатора в лице управляющей компании.

Спектр полномочий ТСЖ

ТСЖ – неприбыльная организация, созданная с целью совместного управления общедомовым имуществом в интересах владельцев. Создание возможно по решению собственников в любой период, включая этап строительства. Компания действует на основании Устава, принимаемого большинством голосов на общем собрании (ст.135 ЖК РФ).

Круг полномочий включает:

заключение договоров с поставщиками услуг и коммунальных ресурсов;
поиск и привлечение сторонних организаций для проведения технических и ремонтных работ согласно утверждённой смете;
контроль санитарных норм, обеспечение порядка в многоквартирном доме и прилегающей территории;
благоустройство придомовой зоны, организация площадок для игр, занятия спортом и парковочных мест для личного транспорта жильцов;
передачу в пользование сторонних лиц части принадлежащего на правах общей собственности имущества по предварительному согласованию с собственниками.

Полный спектр полномочий определяется уставными документами и договорными условиями. Поскольку собственники несут обязанность по содержанию общедомового имущества, то организация улучшает качество жизни, беря на себя ответственность за сохранность.

Договорные особенности

Договор регулирует вопросы, касающиеся эксплуатации и поддержания коммуникаций в рабочем состоянии. Соглашение с ТСЖ предоставляет спектр полномочий и определяет уровень ответственности. В частности, собственники могут передать право заключения договоров с поставщиками услуг.

В договорные условия не следует включать пункты, нарушающие гражданские права владельцев квартир или ущемляющие интересы одного собственника в пользу другого. Подобная дискриминация может привести договор к оспариванию с последующим признанием недействительности.

В документе целесообразно отразить:

подробный перечень общедомового имущества, передаваемого в качестве предмета договора на обслуживание и содержание за счёт финансирования собственников жилья;
круг обязанностей по отношению к переданным активам и указание мероприятий, выполняемых ТСЖ;
схему формирования расходов с порядком перераспределения (в зависимости от метража квартиры, количества зарегистрированных лиц);
сроки и порядок взаиморасчётов, включая авансирование согласно предварительно составленной сметы с последующим внесением корректировок на основании акта выполненных работ сторонней организации;
уровень ответственности за нарушение договорных условий и ненадлежащее исполнение взятых обязательств.

Сроки действия договора определяются сторонами самостоятельно. Законодательных ограничений не предусмотрено, поэтому можно установить конкретный интервал времени с возможностью пролонгации или периодически обновлять документ по истечении срока.