347      0
 

Договор аренды квартиры: правила составления


Последние изменения:

Сдача помещения на платной основе во временное пользование сторонним лицам на оговоренный срок называется наймом или арендой. Различие терминов при заключении определяется статусом субъектов и порядком использования. Если помещение снимается для решения жилищных проблем между физическими лицами, выступающими в качестве граждан, а не субъектов предпринимательской деятельности, то отношения фиксируются договором найма. Если в числе представителей выступает юридическое лицо, то составляется договор аренды квартиры. Особенности имеет срок, цель, порядок оплаты, что важно зафиксировать документально.

Виды договоров аренды квартиры

договор аренды квартиры Договор на съём жилья в соответствии со статьёй 671 ГК РФ имеет различную формулировку в зависимости от статуса лиц – участников сделки. Соглашения подразделяются на две категории:

  1. Договор найма квартиры – правовая сделка между гражданами – физлицами, при которой сдающая сторона (собственник или управомоченный гражданин) передаёт квартиросъёмщику жильё во временное пользование.
  2. Договор аренды жилого помещения – аналогичная найму гражданско-правовая сделка, при которой арендатором выступает юрлицо. Предприятие обязано использовать помещения исключительно в целях проживания граждан, что актуально при обеспечении жильём наёмного работника за счёт средств работодателя.

В зависимости от сроков заключения, наличия или отсутствия гражданства, социального статуса договоры съёма жилья подразделяются на следующие виды:

  1. Простой договор аренды квартиры – соглашение между физическими лицами или физическим и юридическим лицом на срок до одного года. Понятие «простоты» определяется не статусом участников, а именно периодом, поскольку в случае превышения годичного срока сделка требует обязательной государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ).
  2. Коммерческая аренда – разновидность, заключающаяся в правоотношениях между юридическими лицами – участниками.
  3. Договор социального найма (аренды специализированного жилья) – соглашение между органами муниципалитета и малоимущими категориями граждан, нуждающимися в местах проживания.
  4. Субаренда – сделка, предполагающая сдачу полученной квартиры арендатором с разрешения арендодателя третьему лицу, являющимся субарендатором.
Отдельно рассматривается договор на снятие жилья иностранным гражданином. Для минимизации рисков следует требовать общегражданский паспорт иностранного государства и миграционную карту или визу, дающие право легального пребывания на территории России.

По оформительским нюансам договор между собственником и съёмщиком подразделяется на типы:

  • стандартный – простой договор аренды квартиры между физическими лицами, не требующий государственной регистрации;
  • упрощённый – краткий вариант без развёрнутого и подробного описания сделки;
  • с приложениями – включающий график внесения платежей за аренду и коммунальные услуги.

Приемлемый вариант сделки может выбрать наймодатель (арендодатель) самостоятельно в зависимости от степени доверия по отношению к нанимателю, срока предполагаемой сдачи, статуса нанимателя (арендатора).

Важные договорные пункты

При сдаче жилья во временное пользование у собственника возникает вопрос: как правильно составить договор аренды квартиры?

В документе при заключении важно учесть пункты, из-за которых возникают разногласия:

  1. Предмет договора. После описания фактического адреса, общего состояния указать, является ли наймодатель собственником или действует как уполномоченный представитель и на основании какого документа.
  2. Обязанности наймодателя (арендодателя):
    • передать в пригодном для проживания состоянии. Если квартира передаётся с мебелью и бытовой техникой, то перечень и состояние имущества фиксируется в приложении – акте передачи;
    • предъявить оригиналы документов, а не копии, подтверждающие право собственности на жильё или документ, позволяющий распоряжаться квартирой;
    • право на посещение должно быть согласовано со съёмщиком по количеству раз в месяц, дате и времени. Важно не посещать квартиру в отсутствие нанимателя.
  1. Обязанности нанимателя (арендатора):
    • не сдавать жильё в субаренду сторонним лицам и использовать исключительно для личного проживания и лиц, прямо предусмотренных в документе (родители, дети, жёны, мужья);
    • не производить ремонт и реконструкцию без письменного согласия арендодателя;
    • устранять за собственный счёт причинённый ущерб имуществу, принятому по акту;
    • не препятствовать наймодателю визитам в оговоренные моменты.
  1. Порядок расчётов по договору аренды квартиры. Целесообразно помимо сроков внесения платежей обозначить отдельно коммунальные услуги, оплачиваемые каждым участником.
  2. Ответственность сторон. Важно прописать вариант досрочного расторжения, установив сроки предупреждения инициатора. Обычно устанавливается срок порядка 30-ти дней и предусматриваются штрафные санкции в случае невыполнения условия, поскольку:
    • наймодателю требуется время для поиска очередных клиентов;
    • нанимателю необходим соответствующий временной интервал для поиска нового жилого помещения и переезда.

Особые условия договора аренды квартиры

Стандартный договор аренды квартиры может создать ряд нежелательных моментов, требующих отдачи времени и нервных затрат.

Во избежание неприятных ситуаций целесообразно прописать особые условия:

  • если жильё сдаётся с неисправной техникой или поломанной мебелью, то в акте передачи необходимо отразить выявленные дефекты во избежание необоснованных претензий по эксплуатации;
  • при съёме комнаты или квартиры в многоквартирном доме нужно учесть режим проживания (время приёма гостей, прослушивания музыки и т.д.);
  • при нежелании собственника к проживанию домашних животных, курении в квартире, необходимо прописать документально.
Любые важные условия для сторон нужно закрепить в тексте документа, предусмотрев дополнительную ответственность за неисполнение. В договор на съём жилья можно при необходимости вносить дополнения, оформив соответствующим дополнительным соглашением, действующим с момента подписания, если иное не предусмотрено в тексте. Однако договор долгосрочной аренды квартиры, зарегистрированный в установленном законом порядке, требует регистрации вносимых корректировок.

Дополнительное соглашение также составляется в случае пролонгации договора между собственником и съёмщиком, где указываются обновлённые сроки и изменения существенных условий при принятии решения по обоюдному согласию сторон.

Сдача жилья без документов

Своевременно оформленные документы служат гарантией выполнения обязательств сторонами, а при невыполнении компенсируются материально.

Отсутствие договора на сдачу квартиры квартирантам чревато негативными последствиями в виде:

  • порчи имущества;
  • безвозмездной утрате материальных ценностей;
  • сложностями с выселением при необходимости;
  • затоплениями соседей;
  • проблемами с правоохранительными органами.

Составленное соглашение защищает права сторон, помогает выигрывать судебные процессы. Форма договора на аренду квартиры позволяет учесть нюансы и пожелания участников.

Типичные ошибки при заключении

Желание сэкономить на профессиональных консультациях, услугах специальных агентств, знающих все «подводные камни» соглашений приводят к недоработкам при заключении. Типичные ошибки при составлении договора найма жилого помещения:

  1. Заключение без посредников. Простой вопрос: как правильно договор аренды или найма квартиры заставляет несведущего в юриспруденции гражданина изучать нюансы Гражданского Кодекса. Типовые ситуации приведены на страницах интернета, но каждая стандартная ситуация может привести к нежелательным последствиям, поскольку не обговорена на этапе ведения переговоров и не прописана на бумаге. Ведь обычный гражданин не каждый день сдаёт и снимает жилое помещение, а специально обученные риэлторы занимаются вопросами аренды жилья ежечасно.
  2. Жажда экономии. На «бесплатный сыр в мышеловке» продолжают попадаться желающие снять квартиру дёшево, не задумываясь о причинах. Где гарантия, что квартира не находится в залоге или в ней не умер кто-то недавно от туберкулёза лёгких открытой формы? Дополнительная экономия на юридических и риэлтерских услугах зачастую открывает прямой путь в мошенническую схему.
  3. Повышение цены. Если в договоре найма квартиры отсутствуют конкретные условия относительно увеличения цен, то собственник вправе поднимать плату ежемесячно. По мнению экспертов во избежание «сюрпризов» следует прописать не только цену и порядок оплаты, но и условия повышения, например, прирост индекса потребительских цен, публикуемый в СМИ.
  4. Условия проведения ремонта. Договор о съёме квартиры должен чётко содержать условия проведения ремонта, разграничивая эстетичный вид помещения и объективную необходимость. Например, если арендатор решил переклеить обои, то он не вправе требовать зачёта потраченных средств в арендную плату. Но выход из строя сантехники является необходимым условием для проведения ремонтных работ.
  5. Интерьер помещения. Чем более высокого класса помещение сдаётся в аренду, тем более подробно необходимо осуществить описание техники, мебели, желательно снабдив фотографиями. Арендатору целесообразно снять с себя ответственность на случай действия форс-мажорных обстоятельств (аварии в инженерных сетях и т.д.).
  6. Отношения с хозяином. Визиты собственника, периодичность и условия посещения в случае экстренной необходимости следует прописать в договоре аренды жилья. В противном случае наймодателя легко обвинить в пропаже якобы находившихся «раритетов», а наниматель вынужден быть готовым к визиту нежданного гостя в любой момент.
  7. Срок договора. Заключение договора долгосрочной аренды квартиры (на срок более года) с соответствующей регистрацией кажется арендодателю выгодным, поскольку не нужно заниматься поиском жильцов длительный период. Но существует обратная сторона медали – сложности с выселением жильцов с целью замены другими, поскольку долгосрочный договор даёт арендатору преимущественное право на заключение нового соглашения.

Грамотно составленный договор аренды квартиры помогает решить возникающие проблемы компромиссным путём, поскольку предусматривает все аспекты до возникновения ситуаций, а не после, вплоть до форс-мажорных обстоятельств. Неуместная экономия «на спичках» может привести к нежелательным последствиям, не только отсутствием решения возникших проблем на основании пунктов документа, но и их созданием на пустом месте.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru