Купля-продажа


Помимо оценки недвижимости с точки зрения соответствия параметрам цена-качество участвующим сторонам следует уделить внимание проверке документов во избежание оспаривания с последующим выездом или нежеланным «вечным» соседством. В отношении недвижимого объекта и сделки используется понятие «чистота», характеризующая «чистоплотность» документации и участников.

Механизм проведения сделок с недвижимостью

Кроме жилья покупателю необходимо определиться с условиями сделки, способом проведения расчётов и порядком заключения договора и сроков приёма-передачи объекта недвижимости. Значимыми факторами считаются:

  1. Выбор жилищного объекта:
    • нового жилья в строящемся доме путём подписания договора долевого участия с застройщиком с последующим получением после сдачи недвижимости в эксплуатацию;
    • жилья на вторичном рынке посредством заключения договора купли-продажи с владельцем.
  1. Представление интересов:
    • личное присутствие или через доверенных лиц;
    • с помощью агентств недвижимости и риелторов.
  1. Порядок расчётов:
    • с внесением задатка или аванса;
    • с рассрочкой либо отсрочкой платежа.
  1. Форма расчёта:
    • наличными средствами с получением расписки;
    • в безналичной форме;
    • при помощи банковской ячейки;
    • с использованием аккредитива.
  1. Источник финансирования:
    • собственные средства;
    • ипотечное кредитование;
    • материнский капитал.
В тексте договора обязательно должна быть прописана цена, место расположения, метраж недвижимости, сроки вселения и выселения, порядок внесения последнего денежного «транша» и передачи жилья.

Проверка документации и участников сделок купли-продажи

Единственный документ, подтверждающий зарегистрированное право собственности – выписка из ЕГРН. Однако при проверке квартиры на вторичном рынке на «чистоту» важно обратить внимание на правоустанавливающие документы продавца для изучения и анализа дополнительной информации:

  1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства с оформлением на своё имя, как единоличного хозяина, то для минимизации рисков следует обратить внимание на наличие брака и нотариально заверенного согласия второй половины, так как собственность при отсутствии брачного договора считается совместной.
  2. Приватизация. При получении жилья в собственность по данному основанию необходимо запросить выписку из домовой книги и изучить список прописанных лиц, отказавшихся участвовать в приватизационном процессе и выписанных по решению суда впоследствии.
  3. Вступление в наследство. Важно сопоставить интервалы наследования и продажи, поскольку при коротких промежутках времени могут объявиться «запоздавшие» наследники и восстановить пропущенные сроки в судебном порядке.
  4. Договор дарения. При получении подарка одаряемый может не знать о перепланировке, выполненной дарителем, поэтому нужно сверить технический план с фактом.
  5. Использование средств материнского капитала. Отсутствию невыделенной «детской доли» в недвижимости следует уделить внимание при наличии одного несовершеннолетнего, поскольку материнский капитал с 01.01.2020 года выделяется на первого ребёнка.
Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то необходимо отслеживать доверенность на официальном сайте ежедневно, учитывая постоянную возможность отмены. Специалисты рекомендуют получить справку из психоневрологического диспансера на предмет отсутствия психических расстройств, что предотвратит оспаривание сделки со стороны родственников по причине ограничения в дееспособности.

Льготы по НДФЛ при продаже

Реализация недвижимости не является объектом налогообложения НДФЛ, если минимальный срок владения имуществом составляет три года. Данная льгота вместо ранее действовавшего пятилетнего периода введена с 01.01.2020 года при выполнении одного из условий относительно получения прав собственности:

  • на основании договора дарения, когда дарителем выступает близкий родственник;
  • в результате наследования или участия в приватизации;
  • вследствие передачи имущественного актива по договору пожизненного содержания плательщиком ренты.
Льгота предоставляется физическим лицам также при единственности жилья. Недвижимый объект считается единственным и в случае, когда интервал между приобретением нового объекта недвижимости и реализацией старого жилья не превышает 90 дней. Например, если сделка по приобретению второй квартиры состоялась 20.09.2020 года, то для получения права на льготу зарегистрировать переход права собственности по первой необходимо не позднее 19.12.2020 года (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).

 

Все публикации рубрики «Купля-продажа»

© 2021 zakon-dostupno.ru

Покупка квартиры через банковскую ячейку

Покупка квартиры через банковскую ячейку

Купля-продажа жилья на вторичном рынке часто предусматривает...

Неполная стоимость в договоре купли-продажи квартиры

Неполная стоимость в договоре купли-продажи квартиры

При согласовании условий купли-продажи нередко продавцы просят...

Как происходит покупка залоговой квартиры у банка

Как происходит покупка залоговой квартиры у банка

К преимуществам покупки залоговой квартиры часто относят ее...

Как выкупить долю в квартире у родственника

Как выкупить долю в квартире у родственника

Приватизация с последующим дарением или наследованием заложили...

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Приобретение квартир и домов – процесс сложный и многоэтапный,...

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Найти полную сумму на покупку жилья сложно, а ипотека не всегда...

Соглашение о задатке

Соглашение о задатке

При покупке квартиры или иной недвижимости неминуемо возникает...

Принудительный выкуп доли в квартире

Принудительный выкуп доли в квартире

Предельный минимальный размер собственности...

Договор купли-продажи по доверенности

Договор купли-продажи по доверенности

Не всегда удается обеспечить свое присутствие на сделке, и даже...

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Отсутствие правоустанавливающего документа накладывает...

Сотрудничество с юристами
Консультация юриста