Купля-продажа недвижимости. Консультации. Статьи

Механизм проведения сделок с недвижимостью

Кроме жилья покупателю необходимо определиться с условиями сделки, способом проведения расчётов и порядком заключения договора и сроков приёма-передачи объекта недвижимости. Значимыми факторами считаются:

Выбор жилищного объекта:

нового жилья в строящемся доме путём подписания договора долевого участия с застройщиком с последующим получением после сдачи недвижимости в эксплуатацию;
жилья на вторичном рынке посредством заключения договора купли-продажи с владельцем.

Представление интересов:

личное присутствие или через доверенных лиц;
с помощью агентств недвижимости и риелторов.

Порядок расчётов:

с внесением задатка или аванса;
с рассрочкой либо отсрочкой платежа.

Форма расчёта:

наличными средствами с получением расписки;
в безналичной форме;
при помощи банковской ячейки;
с использованием аккредитива.

Источник финансирования:

собственные средства;
ипотечное кредитование;
материнский капитал.

В тексте договора обязательно должна быть прописана цена, место расположения, метраж недвижимости, сроки вселения и выселения, порядок внесения последнего денежного «транша» и передачи жилья.

Проверка документации и участников сделок купли-продажи

Единственный документ, подтверждающий зарегистрированное право собственности – выписка из ЕГРН. Однако при проверке квартиры на вторичном рынке на «чистоту» важно обратить внимание на правоустанавливающие документы продавца для изучения и анализа дополнительной информации:

Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства с оформлением на своё имя, как единоличного хозяина, то для минимизации рисков следует обратить внимание на наличие брака и нотариально заверенного согласия второй половины, так как собственность при отсутствии брачного договора считается совместной.

Приватизация. При получении жилья в собственность по данному основанию необходимо запросить выписку из домовой книги и изучить список прописанных лиц, отказавшихся участвовать в приватизационном процессе и выписанных по решению суда впоследствии.

Вступление в наследство. Важно сопоставить интервалы наследования и продажи, поскольку при коротких промежутках времени могут объявиться «запоздавшие» наследники и восстановить пропущенные сроки в судебном порядке.

Договор дарения. При получении подарка одаряемый может не знать о перепланировке, выполненной дарителем, поэтому нужно сверить технический план с фактом.

Использование средств материнского капитала. Отсутствию невыделенной «детской доли» в недвижимости следует уделить внимание при наличии одного несовершеннолетнего, поскольку материнский капитал с 01.01.2020 года выделяется на первого ребёнка.

Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то необходимо отслеживать доверенность на официальном сайте ежедневно, учитывая постоянную возможность отмены. Специалисты рекомендуют получить справку из психоневрологического диспансера на предмет отсутствия психических расстройств, что предотвратит оспаривание сделки со стороны родственников по причине ограничения в дееспособности.

Льготы по НДФЛ при продаже

Реализация недвижимости не является объектом налогообложения НДФЛ, если минимальный срок владения имуществом составляет три года. Данная льгота вместо ранее действовавшего пятилетнего периода введена с 01.01.2020 года при выполнении одного из условий относительно получения прав собственности:

на основании договора дарения, когда дарителем выступает близкий родственник;
в результате наследования или участия в приватизации;
вследствие передачи имущественного актива по договору пожизненного содержания плательщиком ренты.