Оформление недвижимости, документы, регистрация, инструкции, законы о регистрации недвижимого имущества

Договор и передаточный акт

Акт приёма-передачи жилья является неотъемлемой частью сделки, поскольку в отличие от договора, фиксирующего взятие обязательств сторонами, свидетельствует об их исполнении в двустороннем порядке.

В зависимости от рынка приобретения жилья передаточный акт имеет особенности при составлении:

По типовой форме для первичного рынка. Документ является своеобразным аналогом акта выполненных работ между субъектами предпринимательства, в котором фиксируется:

выполнение финансовых обязательств по ДДУ;
проведение фактического осмотра объекта с перечислением недостатков по качеству при наличии;
ссылка на пункт договора относительно права на вселение с передачей ключей и способа и сроков устранения дефектов.

По самостоятельно разработанной форме для вторичного рынка. На законодательном уровне не устранена неопределённость относительно даты подписания, поскольку ряд субъектов РФ требует документ для регистрации прав собственности. В акте указывается:

факт внесения денежных средств в полном объёме;
информация о состоянии объекта на момент передачи и способ устранения недостатков при выявлении;
дополнительные сведения относительно наличия или отсутствия обременений и ограничений, заключённых договоров аренды с указанием сроков и состояния расчётов с предприятиями ЖКХ.

Передаточный акт не требует нотариального удостоверения, но при выявлении недостатков не освобождает виновника от их устранения в указанные сроки за счёт собственных источников (ст.556 ГК РФ).

Запрет на сделки с недвижимостью

Во избежание мошеннических действий со стороны контрагентов владелец недвижимости может оформить запрет на регистрационные действия сторонними лицами, включая отчуждение или оформление в залог с целью кредитования. Наложить запрет вправе собственник путём обращения с заявлением в Росреестр, о чём регистрирующий орган обязан сделать запись на протяжении пяти дней (ст.36 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года).

Отмена запрета производится на основании:

встречного заявления владельца;
оформления сделки по отчуждению регистратором в личном присутствии собственника, передающего недвижимость на основании заключённого договора с третьим лицом;
вступившего в силу «вердикта» суда;
присвоения собственнику статуса банкрота при наличии непогашенной ипотеки;
требования службы судебных приставов.

Оформление запрета на совершение регистрационных действий предоставляет правовую защиту обладателю недвижимости от несанкционированных действий по передаче объекта и наложения ограничений. Приоритет по снятию принадлежит органам правосудия или исполнительным службам. Если Росреестр нарушит указанный запрет, то сделка будет признана ничтожной с вытекающими последствиями в виде возврата переданных и полученных благ (п.1 ст.174.1 ГК РФ).

Приведение документов в соответствие нормам

Часто осуществляя ряд действий, собственники откладывают оформление документов на будущее или не придают значения документации вовсе. В качестве примеров можно привести:

Проведение самовольной перепланировки. Если осуществлённая реконструкция допустима по техническим характеристикам, то перед отчуждением недвижимости во избежание проблем с новым владельцем «перестройку» необходимо узаконить, обратившись в одну из инстанций:

инспекцию по жилищным вопросам;
отдел капитального строительства при администрации;
судебный орган.

Строительство дачного дома без перевода в жилой фонд. В этом случае возведенный объект будет зафиксирован, как хозяйственная постройка, что существенно повлияет на ценовой фактор при продаже. Перед реализацией дома с участком владельцу необходимо:

оформить техническое заключение;
получить юридический адрес для вновь созданного объекта;
подать документы для регистрации прав.

Отсутствие оформленных документов позволяет хозяину владеть имущественным объектом, однако он лишён возможности на осуществление юридически значимых действий. Завершающий «аккорд» для превращения владельца в собственника – получение документального подтверждения из Росреестра.