Zakon-dostupno.ru
Назад

Земля

Земельные участки относятся к недвижимым объектам с формой собственности, зависящей от участников правоотношений. На отчуждение наделов помимо гражданского законодательства распространяются нормы земельного законодательства, акцентирующие внимание на неделимости участков по ряду критериев. Дополнительные ограничения для оформления прав накладывают сервитуты, бессрочная аренда и цель предназначения.

Формы собственности

В зависимости от владельцев – граждан, юридических лиц или государства выделяются формы собственности на землю:

  1. Муниципальная – по участкам, переданным от государства органам местного самоуправления для обеспечения развития, включая земли за пределами границ муниципальных образований (ст.19 Земельного Кодекса РФ — далее по тексту ЗМ РФ).
  2. Государственная – в отношении участков, не переданных в собственность иным владельцам (ст.16 ЗК РФ).
  3. Частная – по земельным участкам, переданным муниципальными властями, унаследованными либо приобретёнными компаниями и гражданами в соответствии с законодательными основаниями за исключением наделов, которые не могут находиться в собственности иных лиц кроме государства и муниципалитета (ст.15 ЗК РФ). Право пользования осуществляется на основании:
Участки земли могут быть объектами индивидуального, совместного и долевого использования. Однако для земельных участков существует критерий делимости – отсутствие установленных ограничительно-запретительных мер на раздел. Если нарушается режим использования или изменяется целевое назначение, то деление становится невозможным, невзирая на желание и согласие всех сособственников (ст.11.9 ЗК РФ).

Возникновение и прекращение прав на земельный участок

На земельные участки предусмотрена регистрация прав (ст.25 ЗК РФ). Среди оснований для возникновения относятся решения местных органов власти, приватизация, наследование и приобретение, как на основании договора купли-продажи, так и по истечении срока приобретательной давности при условии непрерывного владения объектом. Прекращение прав может быть произведено:

  1. На добровольной основе по желанию юридического или физического лица либо в результате действия обстоятельств непреодолимой силы:
    • добровольного отказа либо отчуждения согласно заключённым сделкам;
    • ликвидации предприятия, прекращения деятельности индивидуального предпринимателя и смерти гражданина;
    • стихийных бедствий, аварий и эпидемий, носящих чрезвычайный характер во избежание общественной угрозы с последующим возвратом после ликвидации негативных последствий (ст.51 ЗК РФ).
  1. В принудительном порядке:
    • в счет погашения долговых обязательств, включая процедуру банкротства за исключением единственности жилья, которое расположено на территории объекта;
    • нецелевого использования или использования с нарушением законодательных норм;
    • в виде конфискации по решению суда за совершение преступления (ст.50 ЗК РФ).
Если участок земли временно изъят на основании реквизиции, а в дальнейшем невозможен его возврат, то собственнику предоставляется денежная компенсация в размере рыночной стоимости либо равноценный надел (п.3 ст.51 ЗК РФ).

Проблемы при неделимости участка

Помимо возможности выдела в натуре в отношении земельных участков установлены критерии неделимости. Земельный надел считается неделимым, если после раздела:

  • нарушается целевое назначение целостного объекта:
  • становится невозможным беспрепятственный доступ;
  • наблюдается искажение параметров, установленных местными властями по отношению к площади в зависимости от целевого назначения.
Признание участка неделимым не позволяет образовать новые самостоятельные части, имеющие разных собственников с последующим отчуждением. Достигнутый совладельцами консенсус не даёт возможности зарегистрировать имущественные права и реализовать прилегающую территорию одновременно с принадлежащей частью дома, поскольку земля подлежит отдельной регистрации.

В качестве альтернативы возможно:

  • передать одному лицо имущественное право, а другому денежную компенсацию на основании стоимости принадлежащей части, определённой по взаимной договорённости;
  • реализовать целый объект с последующей передачей средств каждому совладельцу согласно размеру доли.

Если участок подлежит разделу, то реализация доли должна производиться после проведения межевания, постановки объекта на кадастровый учёт и при соблюдении прав преимущественного выкупа сособственников (ст.250 ГК РФ).