5327      0
 

Как продать долю земельного участка


Последние изменения:

Укоренившееся понятие долевой собственности касается не только квартир, домов, но и участков земли, выделенных как под застройку жилыми объектами, так и исключительно для садоводства и огородничества. Как продать долю земельного участка зависит от наличия или отсутствия разрешения совладельцев, выделения конкретного надела, предназначения земли и личности покупателя, являющегося сособственником либо принадлежащим к категории сторонних лиц.

Можно ли продать земельную долю

В составе собственности у гражданина может находиться не обособленный участок, а лишь его часть, подаренная, купленная или доставшаяся по наследству. Хозяин вправе как продать часть своего земельного участка, так и пользоваться наряду с остальными гражданами, включёнными в состав собственников. Общая территория может быть разделена с указанием процентного соотношения конкретных частей, принадлежащих совладельцам.

Продажа земельной доли должна производиться с предоставлением первоочередности на приобретение совладельцам во исполнение требований статьи 250 ГК РФ. При этом следует учесть, что цена доли земельного участка при реализации сособственникам не может превышать денежного эквивалента по сравнению с продажей сторонним лицам за исключением проведения отчуждения с публичных торгов.

Дольщики вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа или отказаться, но отсутствие предложения в письменном виде чревато отменой сделки органами правосудия при подаче иска совладельцами. Любой участник вправе на протяжении трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода прав покупателя на собственное имя.

Для продавца соблюдение законодательных норм предусматривает выгодные возможности для упрощения процедуры реализации, минуя самостоятельный поиск сторонних покупателей. Часто безынтересный участок для одного совладельца оказывается интересным для другого, предполагающего расширение, застройку, дарение родственникам для совместного использования и т.д.

Уведомление о предстоящей продаже

Для соблюдения регламента реализации собственник, готовящийся к отчуждению, обязан известить в письменном виде остальных сособственников о намерении продать долю земельного участка с указанием существенных условий запланированного мероприятия. Уведомление должно включать следующую информацию:

  • ФИО и местонахождение адресата;
  • индивидуальные данные адресанта с отражением намерения реализации;
  • местонахождение продаваемой части;
  • общую принадлежащую площадь;
  • стоимость доли земельного участка цифрами и прописью;
  • ссылку на документ, устанавливающий право получения ценности во владение (вступление в права наследования, дарственную, участие в приватизационном процессе и т.д.);
  • ссылку на правоподтверждащий документ – выписку из ЕГРН;
  • описательную часть с указанием сроков принятия решения и просьбой о сообщении встречного намерения касательно участка;
  • дату и подпись составителя.
При отказе или неполучении ответа на протяжении месяца с момента вручения уведомления продажа доли участка производится любому гражданину, изъявившему желание приобретения. Если отказ от покупки доли земельного участка получен до истечения 30-ти дней, то реализация может быть произведена досрочно.

Алгоритм подготовки и совершения сделки

Поскольку принадлежащая часть участка не считается самостоятельным объектом недвижимого имущества, то перед реализацией необходимо произвести ряд предпродажных мероприятий для подготовки к сделке:

  1. Возможность выделения доли. Даже при согласии всех совладельцев выдел не всегда возможен, поскольку существуют неделимые участки, раздел которых нарушает режим использования или ведёт к изменению целевого назначения (ст.11.9 ЗК РФ). При возможности выдела необходимо подписать соглашение с совладельцами либо решить вопрос путём обращения в судебную инстанцию при недостижении консенсуса самостоятельно.
  2. Проведение межевания. Приглашённый на место нахождения участка специалист должен провести геодезические инженерные исследования, открыть дело по землеустройству с составлением межевого плана.
  3. Постановка объекта недвижимости на кадастровый учёт. Для регистрации необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр и получить документы на протяжении семи дней. Участники, имеющие во владении долевую собственность, вправе составить соглашение, на основании которого в правоподтверждающем документе будет указано, какая часть по удельному весу находится во владении каждого гражданина.
  4. Предложение в письменной форме о продаже доли земельного участка совладельцам. При достижении договорённости с одним из сособственников обязательность уведомления остальных не требуется.
  5. Заключение договора купли-продажи доли в земельном участке с обязательной нотариальной регистрацией и получением выписки в Росреестре о переходе права собственности.

Документальное оформление

При достижении согласия всех совладельцев производится регистрация сделки с предоставлением следующего перечня необходимой документации:

  • договора купли-продажи, предусматривающего стоимость доли земельного участка, порядок передачи денежных средств, детальную характеристику объекта недвижимости, права и обязательства сторон;
  • общегражданских паспортов, удостоверяющих личности продавца и покупателя;
  • кадастрового паспорта на объект недвижимости;
  • нотариально заверенной доверенности и паспорта доверенного лица при проведении действий через представителя;
  • правоустанавливающих документов на долю участка (акта о проведении приватизации, свидетельства о вступлении в наследство, передачу по договору дарения и т.д.);
  • правоподтверждающего документа – выписки из ЕГРН, выданной на замену свидетельства о праве собственности;
  • полученных письменных отказов от совладельцев о нежелании использовать преимущественное право выкупа при реализации сторонним лицам, не входящим в состав сособственников;
  • нотариально заверенного согласия второго супруга на заключение сделки, если продажа доли земельного участка осуществляется стороной находящейся в браке, а надел относится к составу совместно нажитого имущества;
  • документальных подтверждений, выданных бюро технической инвентаризации, о наличии построек на территории;
  • справки об отсутствии обременений (нахождения в залоге, ареста объекта недвижимости).
Если продавец предоставил недостоверные или заведомо неправдивые сведения, касающиеся обременений и ограничений использования, то покупатель вправе требовать снижения цены доли земельного участка или расторжения заключённого договора с возмещением причинённых убытков в соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ.

По формальному признаку совладельцы не должны чинить препятствия на всех этапах совершения сделки и оформления документации, но при возникновении конфликтной ситуации вопрос необходимо решать в судебном порядке.

Сроки оформления и расходы

Государственная регистрация с выдачей нового правоподтверждающего документа на покупку доли земельного участка проводится на протяжении двух недель, однако срок оформления существенно увеличивается за счёт проведения подготовительных мероприятий, включающих:

  • отправку уведомления и ожидание ответа совладельцев – 30 дней;
  • проведение геодезических работ – 2 месяца;
  • получение кадастрового паспорта – 1 месяц;
  • нотариальное удостоверение сделки – в течение дня.
При несогласии совладельцев общие сроки увеличиваются за счёт потери времени на урегулирование конфликтов, а основной проблемой, создаваемой искусственно, является уклонение от вручения уведомления или подписание не имеющими права сторонними лицами с вытекающими судебными разбирательствами и признанием сделки незаконной с потерей времени и денежных средств. При отсутствии препятствий со стороны совладельцев в общую стоимость входит:
  • оплата услуг кадастровой службы – от 2000 до 20000 рублей в зависимости от региона проживания;
  • нотариальные услуги – 0,3 % от суммы сделки;
  • государственная пошлина за проведение регистрации – 350 рублей.
Если осуществляется продажа доли земли, находящейся в собственности менее трёх лет, то с суммы полученных денежных средств уплачивается НДФЛ в бюджет, составляющим 13 % и подлежащем перечислению независимо от степени родства между сторонами – участниками и их наличия или отсутствия.

Как продать долю земли без межевания

В соответствии с вступившим в силу с начала текущего 2019 года Распоряжением № 2236-р от 07.11.2014 года осуществлён запрет на продажу доли земельного участка без межевания. Для проведения процедуры необходимо:

  • пригласить специалиста из кадастра;
  • уведомить соседей по прилегающим участкам;
  • получить составленный межевой план границ.
Объект сделки обязан иметь отличительные характеристики и особенности (п.3 ст.6 ЗК РФ), позволяющие провести его идентификацию среди аналогичных объектов. В отношении участка земли признаком отличия считается полученный кадастровый номер, присвоить который невозможно без проведения процедуры межевания. При отсутствии информации в договоре требование о существенном условии признаётся невыполненным, а сделка не считается заключённой (ст.554 ГК РФ). Исключение – земли сельскохозяйственного назначения.

Особенности земель сельхозназначения заключаются в отсутствии предназначения для построения на их территории объектов, включая садовые домики и бытовые сооружения для хранения производственного инвентаря. Угодья могут использоваться для выращивания урожая. Как продать долю земельного участка сельскохозяйственного назначения, регулируется специальным законом №101-ФЗ от 24.07.2002 года. В соответствии со статьёй 12 продавец имеет право на выбор покупателя из числа:

  • муниципальных органов;
  • членов фермерского хозяйства;
  • сельскохозяйственных организаций.
Преимущественное право на приобретение (ст. 8 закона ФЗ №101) имеет орган власти местного самоуправления аналогично совладельцам, определённым ст.250 ГК РФ при продаже доли земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства.
Как продать долю земельного участка без выделения определяется статусом вышеуказанных возможных покупателей. Если продажа проводится стороннему лицу при отказе от покупки дольщиков, то потребуется выделение натуральной доли с последующим проведением межевания. Обязательным и необходимым условием является единогласное решение всех пайщиков, если кто-то один против процедуры, то необходимо обращение в судебные органы для урегулирования.

Продажа доли в земельном участке обязывает владельца к проведению комплекса предпродажных мероприятий, включающих соблюдение первоочерёдности, возможности выделения доли, межевание и кадастровый учёт. Первостепенно важно не только осуществить реальный поиск покупателя, но и учесть требования законодательства при отчуждении, чтобы сделка не была признана ничтожной или состоявшейся с нарушением нормативно-правовых актов и подлежащей аннулированию.

Полезные материалы:

© 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста