Право собственности: определение, содержание, формы, гражданское право

Регистрация права собственности

Наличие правового основания позволяет владеть объектом недвижимости, однако право собственности нуждается в регистрации (ст.131 ГК РФ). Установление права не приравнивается к его реализации.

К правоустанавливающим документам относятся договоры, соглашения и решения:

приватизации жилья, позволяющие каждому гражданину получить единственный раз квартиру или её часть от государства;
мены или купли-продажи при приобретении недвижимости на вторичном рынке;
о разделе ценностей, находящихся в совместной собственности, при разводе;
о наследовании в соответствии с волеизъявлением наследодателя или вступлении на основании закона;
долевого участия при внесении средств в строящийся объект;
дарственные при безвозмездной передаче дарителем;
решения судебных органов о разделе объектов недвижимости при имущественных спорах.

Перечисленные документы – основания для оформления имущества в собственность, передаваемые в Росреестр, отсутствие которых лишит претендента возможности подачи заявления. Подтверждением приобретённого права собственности является выписка из ЕГРН, указывающая дату возникновения законных полномочий для совершения любых значимых действий.

Недвижимость в переходный период

Дата получения выписки из ЕГРН будет «отставать» во времени от момента оформления договора или иного правоустанавливающего документа.

В отношении полноправного владения возникает вакуум, так как:

передающая сторона ещё является собственником, но не вправе владеть объектом ввиду передачи помещения по акту;
принимающая сторона уже является владельцем, не получив права собственности.

Нормы законодательства вступают на защиту интересов нового хозяина. Если недвижимость передана по документам, то право владения принадлежит принявшей стороне, а правоустанавливающий документ предоставляет возможность защиты прав новому владельцу (ст.305 ГК РФ). Если не снявший полномочия собственник искусственно создаёт препятствия для перерегистрации, то пострадавшая сторона может решить проблему в суде (ст.551 ГК РФ).

Момент перехода прав собственности важен для обеих сторон, поскольку для бывшего собственника – это дата завершения нахождения объекта в собственности, определяющая начисление НДФЛ при реализации или фиксирующая льготу в части налогообложения. Для получателя – это исходная дата для начисления и уплаты налога на имущество.

Информация об объекте фиксируется регистрирующим органом с присвоением соответствующего номера. Выписка помимо нового собственника выдаётся по заявлению заинтересованных лиц, а госрегистрация служит доказательством зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебных инстанциях (ст.1 закона №218-ФЗ).

Порядок регистрации и пакет документов

Внесение записи Росреестром – завершающий этап сделки с недвижимостью. Подать документы можно напрямую в регистрирующий орган либо воспользоваться посредническими услугами МФЦ.

Пакет документации включает:

Удостоверяющие личность и отражающие семейное положение документы:

внутренний паспорт – для дееспособных граждан;
свидетельство о рождении – для несовершеннолетних;
свидетельство о браке или разводе;
брачный контракт (при наличии);
нотариально заверенное согласие на отчуждение жилья второго супруга (при нахождении объекта в совместной собственности).

Документы на недвижимый объект:

правоустанавливающий документ на владение имущественным активом передающей стороной;
договор на передачу недвижимого объекта;
подписанный сторонами акт приёма-передачи.

В качестве дополнительных документов может потребоваться кредитный договор при покупке жилья, находящегося в залоге, разрешение опекунского совета при выписке несовершеннолетних детей, справка о наличии или отсутствии зарегистрированных или временно снятых с регистрации лиц, согласие совладельцев при продаже имущества, находящегося в долевой собственности и т.д.