- Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
- Регистрирующие органы и условия
- Законодательное регулирование
- Момент перехода имущественных прав
- Статус недвижимости в переходный период
- Порядок перерегистрации собственности
- Алгоритм действий и прилагаемые документы
- Период регистрации
- Затраты по регистрации
- Правовая помощь
Последние изменения:
Для совершения любых юридически значимых сделок с недвижимостью необходимо не получить имущественный необоротный актив во владение, а стать собственником по закону. Переход права собственности на недвижимое имущество происходит в момент регистрации в Росреестре и подтверждается выдачей выписки из ЕГРН – единственного правоподтверждающего документа с середины 2016 года. Особенностью приобретения недвижимости является временной интервал между документом-основанием для получения прав и их непосредственной регистрацией в государственном органе.
Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
С юридической точки зрения понятия «владелец» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Получивший объект по правовому основанию гражданин считается его владельцем, а документы называются правоустанавливающими. К ним относятся договоры и соглашения:
- приватизации жилого помещения, дающие право на получение от государства гражданину жилья единожды;
- купли-продажи или мены при приобретении жилья на вторичном рынке;
- дарения при получении подарка от дарителя;
- долевого участия в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
- об ипотеке;
- о разделе материальных ценностей, находящихся в совместном распоряжении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
- решение судебной инстанции о разделе имущественных активов.
Отсутствие регистрации прав собственности накладывает запрет на совершение всех юридически значимых сделок, включая отчуждение, сдачу в имущественный наём или аренду и передачу в качестве объекта залога при оформлении займов и кредитов.
Регистрирующие органы и условия
Участниками сделок, включающих передачу прав собственности, могут выступать физические и юридические лица при соблюдении условий:
- наличие правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
- неограниченная дееспособность вследствие достижения совершеннолетия и отсутствия психических расстройств.
Подготовленный пакет документов необходимо представить в орган, регистрирующий право собственности на недвижимость – Росреестр. Для проведения процедуры нужно обратиться:
- непосредственно в отделение Росреестра по месту нахождения объекта имущества;
- через МФЦ;
- посредством системы ЕСИА.
Законодательное регулирование
Значимый правовой нюанс, касающийся сделок с недвижимым имуществом, относится к фактической дате, когда возникает право собственности на недвижимость. Первостепенная важность связана не только с получением полновластного распоряжения и совершения всех значимых сделок, но и возникновения налоговых обязательств, определяемых периодом и началом отсчёта нахождения объекта в составе активов нового собственника.
Момент перехода имущественных прав
По стандартным сделкам передача имущественных прав происходит одновременно с подписанием соответствующего документа.
Каждому вновь зарегистрированному объекту недвижимости присваивается индивидуальный номер. В соответствии с п.5 ст.1 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года госрегистрация – единственное доказательство наличия зарегистрированного права, подлежащего оспариванию исключительно в судебном органе. Подлежат регистрации объекты, неразрывно связанные с землёй, исключающие перемещение без нанесения существенного ущерба.
Поскольку передача недвижимости должна обязательно быть зарегистрирована, то право собственности возникает с момента государственной регистрации соответствующим органом (ст.223 ГК РФ). Подписание документа-основания и акта приёма-передачи объекта означает лишь получение недвижимого объекта во владение.
Данный подход распространяется на все способы передачи имущественных ценностей, подлежащих государственной регистрации. Дата внесения информации в Росреестр свидетельствует о передаче прав собственности в результате дарения, наследования и других аналогичных сделках.
Статус недвижимости в переходный период
После оформления и подписания правоустанавливающего документа и акта приёма-передачи недвижимого объекта до государственной регистрации права собственности на квартиру возникает правовой вакуум в отношении жилого помещения, поскольку:
- принимающая сторона ещё не вправе распоряжаться имуществом;
- передающая сторона уже не может распоряжаться ценностью по условиям заключённого договора, формально оставаясь собственником.
- Владение гражданином недвижимым объектом на основании правоустанавливающего документа даёт возможность на защиту имущества (ст.305 ГК РФ). В Постановлении пленума ВС РФ №10/22 от 29.04.2010 года отмечено право приобретателя отстаивать интересы в судебной инстанции до государственной регистрации права собственности в Росреестре. Если имущество передано по документам, то оно находится во владении принявшей стороны.
- Препятствия, создаваемые бывшим собственником для перерегистрации, служат поводом для обращения путём составления искового заявления в судебную инстанцию с целью внесения записи о регистрации прав на недвижимость принудительно (ст.551 ГК РФ). Бывший хозяин обязан возместить издержки, возникшие вследствие задержки.
Порядок перерегистрации собственности
Завершающий этап сделки по передаче недвижимого имущества, позволяющий владельцу стать полноправным собственником – государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, фиксирующаяся выдачей выписки из реестра.
Алгоритм действий и прилагаемые документы
От заключения договора по приобретению недвижимости до полного завершения сделки необходимо последовательно осуществить ряд действий:
- После оформления правоустанавливающего договора, соглашения или получения судебного решения сторонам следует собрать сопутствующие документы:
- паспорта участников;
- справку паспортного стола о зарегистрированных лицах;
- кадастровый и технический паспорт объекта;
- нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение при нахождении жилья в совместной собственности;
- разрешение опекунского совета при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей или ограниченных в дееспособности лиц;
- отказ от «привилегированного» выкупа содольщиков при реализации доли объекта.
- Составить заявление по унифицированной форме в Росреестр для регистрации прав на недвижимое имущество.
- Ожидать решения регистрирующей инстанции. В регистрации прав собственности может быть отказано в следующих ситуациях:
- обнаружены неточности в документации или отсутствие требуемых документов;
- установлено нахождение имущества в залоге или в обременении;
- выявлен открытый спор о праве на владение, требующий разрешения в судебной инстанции.
Период регистрации
Продолжительность переходного периода, на протяжении которого недвижимость «заблокирована» для распоряжения сторонами, определяется условиями оформления сделки и выбранным органом для предоставления заявления. Сроки регистрации права собственности составляют:
- 1 день – при осуществлении действий через нотариуса;
- 3 дня – при предоставлении заявления в бумажном формате непосредственно в отделении Росреестра при нотариальном заверении договора;
- 5 дней – при условии подачи нотариально заверенных документов через многофункциональный центр;
- неделю – при предоставлении документации лично в регистрационный орган без участия нотариуса;
- 9 дней – при направлении пакета документов через МФЦ без нотариального удостоверения сделки.
Затраты по регистрации
Государственная регистрация права собственности облагается госпошлиной в размерах, зависящих от статуса плательщика и приобретаемого объекта (гл.25.3 НК РФ). Размеры платежа представлены в таблице:
| Подлежащий госрегистрации объект недвижимости | Размер госпошлины (тыс. руб.) | |
| Для физлиц — граждан | Для организаций — юрлиц | |
| Переход права собственности на квартиру или дом | 2 | 22 |
| Долевая собственность на недвижимость за исключением земельных участков | 2,0 х процентное соотношение приобретаемой доли | 22,0 х удельный вес получаемой части ценности |
| Земля, передаваемая в личное владение для использования не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности | 0,35, при приобретении доли 0,35 х размер согласно удельному весу | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | 0,1 | |
| Смена залогодержателя при ипотеке | 1,6 | |
При нотариальном удостоверении госпошлину можно оплатить у нотариуса. При регистрационных действиях граждан с использованием портала Госуслуг применяется понижающий коэффициент 0,7.
Правовая помощь
Для получения полного «комплекта правовых оснований» на распоряжение недвижимым имуществом создан специальный орган, где регистрируется право собственности на недвижимость и выдаётся правоподтверждающий документ – выписка из ЕГРН. До вступления в силу и после отмены закона №122-ФЗ для совершения всех юридически значимых действий с недвижимостью достаточно иметь нотариально удостоверенный правоустанавливающий документ и технический паспорт из БТИ.
Отмена обязательного нотариального заверения сделок по отчуждению недвижимости за исключением объектов, находящихся в долевой собственности, способствует привлечению к оформлению сделок независимых юристов, оказывающих информационно-консультационные услуги при составлении договоров и частично заменяющих нотариусов.
Юрист разъясняет сторонам существование временной разницы, на протяжении который происходит «блокировка» объекта, поскольку:
- переход права собственности в правовом поле не наступил;
- юридически значимые действия не могут предприниматься новым владельцем до регистрации прав на недвижимость в Росреестре;
- препятствия со стороны «уходящего в прошлое» собственника наказуемы проведением процедуры на основании решения суда с возмещением ущерба пострадавшей стороне.
© 2023 zakon-dostupno.ru
