697      0
 

Переуступка прав собственности


При оформлении квартиры с рынка новостроек часто используется переуступка прав собственности. Не имея опыта в сделках со строящейся недвижимостью, покупатели сталкиваются с необходимостью изучения вопроса, что такое переуступка, и какие нюансы необходимо знать о такой схеме покупки жилья. Договор переуступки заключается между вкладчиками, будущим и текущим, когда права и обязанности покупателя строящегося объекта переходят в рамках документа особой формы, с возможностью впоследствии стать полноценным собственником квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Что значит переуступка прав собственности на квартиру

Особенность переуступки при покупке квартиры в строящемся объекте заключается в невозможности считать предмет сделки собственностью, поскольку дом, либо существует только в проекте, либо пока не сдан в эксплуатацию и право использования квартиры не осуществимо. Неправильное понимание процедуры может привести к различным неприятностям в процессе совершения сделки или позже, при намерении распорядиться этой собственностью, не прошедшей регистрацию в Росреестре.

Главная деталь переуступки права собственности на квартиру – в получении права требовать ее от застройщика, без физической передачи еще не построенного объекта. Таким образом, реализация конечного права на жилье целиком зависит от того, выполнит ли свои обязательства строительная компания.
Право требования жилья появляется в момент заключения договора долевого участия, когда покупатель вкладывает средства в строительство еще не существующего объекта. Привлекательность данной схемы – в низких ценах на жилье, особенно на начальном этапе строительства. Чем ближе дата сдачи в эксплуатацию, чем выше процент завершения строительных работ, тем дороже оценивается будущая квартира.

Если строительная компания выполняет обязательства по договору (ДДУ), инвестор получает возможность оформить новую квартиру в собственность и далее распоряжаться ею по собственному усмотрению. До того, как будут зарегистрированы права на жилье в Росреестре, участник долевого строительства также сохраняет право распорядиться инвестицией, но только для передачи используют право требования или «цессию».

Формат взаимодействия по цессионному договору регулирует гражданское законодательство (т. 388-390 ГК РФ), а стороны соглашения называются не покупатель и продавец, а «цессионарий» и «цедент».

Цессионные сделки нередки на рынке новостроек, поскольку это сулит выгоду обоим сторонам – первоначальный участник ДДУ приобретает право требования по минимальным ценам в условиях повышенных рисков нарушения застройщиком взятых обязательств. По мере приближения сдачи дома в эксплуатацию цедент предлагает потенциальному покупателю жилья воспользоваться сниженной стоимостью с минимальной угрозой срыва даты сдачи дома в эксплуатацию.

Помимо прибыли из-за разницы в стоимости участия в строительстве квартиры идти на переуступку заставляют иные непредвиденные обстоятельства, когда у цедента меняются планы, появляется более выгодный вариант инвестирования, более дешевое жилье. К договору цессии стороны прибегают вынужденно, поскольку квартиру в недостроенном МКД продать как полноценную собственность невозможно.

Схемы переоформления права

Поскольку обычный договор купли-продажи не подходит для сделок с несуществующим жильем, при переуступке прав на квартиру в недостроенном доме используют 2 варианта оформления:

  • ДДУ или договор долевого участия – оформляют между строительной компанией и инвесторами, готовыми вложить средства в счет будущего приобретения квартиры в МКД. Нормы заключения ДДУ определены федеральным законодательством (ФЗ №214). В двустороннем документе определяют права, обязательства, схемы расчетов и последствия за нарушение установленных ДДУ условий.
  • Предварительный договор на продажу предполагает фиксацию обязательства сторон по передаче денежных средств с одновременным переоформлением собственности в течение определенного периода времени. Продавец должен перерегистрировать объект на нового владельца без использования цессионного договора, в строго отведенный период времени. Если в предварительном соглашении сроки не определены, по умолчанию считается, что этот период равен 1 году.
Важно! При предварительном договоре стороны договариваются не о передаче собственности, а о праве требовать завершения сделки купли-продажи, когда появятся для этого законные основания. Предварительная договоренность не может считаться сделкой, она лишь фиксирует, что продавец обязуется выйти на сделку в отведенное время.

Если стороны договариваются о переоформлении через цессионный договор, важно проконтролировать, что все финансовые обязательства в отношении застройщика цедент уже исполнил. В противном случае, строительная компания вправе требовать выплаты уже с нового участника. Как только дом сдается в эксплуатацию и подписывается приемо-передаточный акт о передаче жилья, формат цессионной сделки утрачивает актуальность.

Основные понятия при переуступке собственности

Принимая решение о заключении договора цессии на квартиру, необходимо исходить из действующих принципов законодательства, отраженных в ФЗ №214, принятом 30 декабря 2004 года. В частности, пунктом 11 указаны основные требования, которым должно отвечать соглашение об уступке прав на квартиру:

  • перед подписанием договора цедент обязан выплатить положенную по ДДУ сумму, либо остаток долга вменяется в обязательства нового участника;
  • право подписания такого документа действует с момента проведения государственной регистрации ДДУ до момента принятия построенного жилья через приемопередаточный акт или иной формат подтверждающего документа;
  • при намерении заключить договор с юрлицом, цессионарий должен оформить уступку в Росреестре до того, как внести средства.

Хоть ДДУ и цессионный договор не отвечают схеме классической сделки купли-продажи, закон требует обязательной регистрации права требования через Росреестр.

Особенности переуступки квартиры в разных обстоятельствах

На разных стадиях строительства и выкупа права на собственность переуступка квартиры связана с различного рода сложностями. Чтобы правильно оценить риски и преимущества переуступки, следует исходить из того, при каких обстоятельствах заключается соглашение с цедентом.

В строящемся доме

При переуступке прав собственности на квартиру в новостройке следует исходить из вероятности следующих угроз:

  • Нарушение застройщиком своих обязательств. Проблемы с финансированием строительства и технические трудности могут возникнуть у любого застройщика, однако наиболее надежные компании с безупречной репутацией менее подвержены негативным влияниям. Если в прошлом компания допускала срывы сроков, не выполняла обязательства перед инвесторами, с высокой вероятностью можно предполагать, что проблемы ждут и со строительством текущего объекта.
  • Долгострой частично связан с репутацией застройщика, однако могут наступить непредвиденные обстоятельства, не дающие возможности выполнить обязательства по строкам возведения МКД и сдачи его в эксплуатацию. Покупая долгострой, можно столкнуться с потерей средств или снижением стоимости будущей квартиры на 100-300%.
  • Нарушение планировки, обещанной по документации и полученной по факту. Особое внимание уделяют изучению планировки, иной технической документации, оценивая соблюдение в процессе строительства.
Рассматривая вариант покупки квартиры на ранних стадиях строительства, необходимо быть готовым к возможным потерям из-за неисполнения обязательств со стороны компании.

В сданном доме

При начале строительства компания нуждается в больших объемах финансирования. Заключая договор о долевом участии, застройщик принимает обязательства по своевременной благополучной сдаче дома и выделения квартиры с указанными в техдокументации параметрами. По мере приближения даты ввода в эксплуатацию, квартира по переуступке дорожает в стоимости, поскольку риски инвесторов снижаются.

Тем не менее, сохраняются риски образования долгов строителей перед банками, кредиторами, поставщиками. Существует угроза, что на компанию подадут в суд недовольные кредиторы, а вопрос перевода собственности в пользу участников ДДУ откладывается до урегулирования вопроса с задолженностью.

Существует риск появления дублирующих договоров, когда одна и та же квартира обещана разным дольщикам.

Чтобы снизить вероятность негативных последствий, рекомендуется тщательно проверять договора на предмет регистрации в Росреестре, исключая риск дублирования сделок.

В ипотеку

Одна из разновидностей ипотеки – получение ссуды на участие в долевом строительстве. В процессе согласования сделки приобретения квартиры по переуступке, необходимо приготовиться к:

  • повышенным процентам кредитора, поскольку банк требует оформления залогового обеспечения, а недостроенная квартира не подразумевает права собственности, а значит риски финучреждения возрастают;
  • ограниченный выбор предложений среди ипотечных программ разных банков, не всегда удается добиться согласования с теми кредиторами, где есть ипотека под строящееся жилье (например, такие продукты предлагают 2 крупнейших банка страны – Сбербанк и ВТБ);
  • для получения ипотеки предварительно заемщику понадобится заключить предварительный договор об уступке;
  • сложности с кредитором дополняют риски, связанные с соблюдением договоренности со стороны строительной компании.
Если предстоит уступка права ипотечного дольщика, предстоит согласовать вопрос с возвратом денег банку, который финансировал покупку цедента. Часто необходимость продажи квартиры в строящемся доме до его сдачи в эксплуатации и регистрации права собственности возникает при наступлении непредвиденных обстоятельств в жизни человека, в период развода, когда супруги брали совместную ипотеку и теперь решают вопрос с разделом имущества и финансовых обязательств. В период ожидания сдачи дома могут возникать самые разные жизненные обстоятельства, однако задача цессионария – проверить исполнение дольщиком обязанностей по договору ДДУ и ипотечному соглашению.

Как оформляется переуступка прав на квартиру

Для одних инвесторов оформление договора переуступки прав собственности на квартиру явление привычное, поскольку они извлекают доход от работы с высокой долей риска на рынке строящегося жилья. Для других покупка квартиры на стадии котлована или возведения стен – единственная возможность купить относительно дешевое и качественное жилье.

В любом случае, потребуется знание законодательства относительно распоряжения строящейся недвижимостью и понимание процедуры, чтобы оформить переуступку.

Для каждой из сторон сделки предусмотрен свой набор мероприятий. Со стороны цессионария должны быть выполнены следующие действия:

  1. Провести тщательный анализ предложений по новостройкам. Особое внимание обращают на объекты недвижимости, где застройщик предлагает слишком привлекательные цены и условия. По выбранным объектам строительства в компании запрашивают документацию, подтверждающую легальность ведения деятельности по строительству.
  2. Изучить рынок цен, отмечая стоимость на рынке равноценных квартир в конкретном строящемся здании.
  3. После выбора объекта проводят осмотр, оценивая особенность расположения, степень развития инфраструктуры, изучают техдокументацию и характеристики будущей квартиры.
  4. Цедент обращается в строительную компанию и уведомляет о планируемой сделке по переуступке. Согласование необходимо, поскольку застройщик выступит третьей стороной. Как правило согласование подтверждается письменным разрешением на переоформление участника ДДУ.
  5. Стороны договариваются о порядке проведения расчетов.
  6. Составляют и подписывают договор переуступки прав.
  7. Подписанный документ подлежит заверению в нотариальной конторе и последующей регистрации в Росреестре.

После завершения строительных работ будущий собственник проверяет на соответствие техдокументации и заявленных характеристик квартиры с фактическим состоянием. При выявлении дефектов и недоработок застройщик получает 2 месяца на ликвидацию несоответствий. Когда подписан приемопередаточный акт, пора обращаться в Росреестр для завершения регистрации права собственности.

Какие документы нужны для переуступки права собственности

Любая сделка с недвижимостью сопровождается подготовкой и проверкой целого списка документации, которая понадобится для грамотного оформления договора переуступки прав собственности.

От застройщика

При подготовке к переуступке квартиры со стороны строительной компании понадобятся:

  • учредительная документация, Устав;
  • свидетельство о налоговом учете;
  • выписки из Реестра (ЕГРН или ЕГРП);
  • проектная строительная документация с указанием сроком ввода в эксплуатацию;
  • финансовые документы, сверка платежей согласно условиям договора;
  • бухгалтерские отчеты.

Если пакет документов не вызывает сомнений, готовятся к заключению договора.

Пакет документов для заключения договора цессии

Для составления договора используют бланки, утвержденные застройщиком. Для подписания договора уступки права потребуется новый перечень бумаг:

  • удостоверение личности (внутренний паспорт гражданина РФ);
  • при наличии супруга (-ги) берут письменное разрешение;
  • письменное согласие со стороны строительной компании (если дольщик не полностью рассчитался за квартиру), если все финансовые обязательства по ДДУ выполнены, достаточно поставить застройщика в известность о планируемой передаче;
  • при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного берут письменное согласие от отдела опеки;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты по договору;
  • если сделка совершается по квартире, приобретенной в строящемся доме за счет средств банка, берут согласие на уступку.

Договор переуступки права

Чтобы впоследствии не возникало проблем с оспариванием или неверной трактовкой договора, при продаже квартиры по переуступке прав для составления договора рекомендуется привлекать юриста, основываясь на принятых образцах цессионного документа.

В каждой строительной компании, реализующей квартиры по договору ДДУ, есть свои шаблоны по договорам уступки. Юридически грамотное составление договора служит лучшей защитой от рисков для цессионария. Суть цессии – в переводе прав и обязанностей по договору ДДУ на новое лицо – покупателя квартиры.

После передачи права требования текущий цедент передает вместе с ними и обязательства по текущему договору долевого участия.

После подписания приемопередаточного акта, недвижимость переходит в распоряжение покупателя, который далее решает, уступить ли право на квартиру через предварительный договор купли-продажи с последующим переоформлением собственности на нового владельца.

Для регистрации права в Росреестре

Сделка не заканчивается подписанием договора, поскольку его надлежит зарегистрировать в Росреестре.

Для подачи обращения собирают пакет документации:

  • заявление по шаблону, выданному в МФЦ или отделении регистрирующего органа;
  • договор с банком, если в сделке участвуют заемные средства (для фиксации ипотечных обязательств);
  • платежная квитанция о внесении пошлины за регистрацию права;
  • подписанный оригинал договора уступки.

Приемопередаточный акт не предъявляется в Росреестр и не подписывается до момента сдачи жилья в эксплуатацию. Этот документ потребуется на стадии оформления возникшего права на собственность после завершения строительства.

Сколько стоит уступка прав собственности

На разных этапах продажи по переуступке прав возникает потребность в дополнительных расходах. Например, комиссия за получение разрешения на оформления цессионного договора может достигать 1-5% от стоимости объекта. Стороны договора по переуступке права на квартиру должны заранее договориться, кто понесет расходы, либо делят оплату напополам.

Регистрационная пошлина в Росреестре составляет 2 тысячи рублей.

После внесения сведений о новом участнике долевого строительства в государственный реестр, предстоит взять паузу до завершения строительных мероприятий и ввода дома в эксплуатацию. Далее подписывают приемопередаточный акт и завершают оформление права на построенный объект собственности в Росреестре.

Помощь юриста

В процессе покупки недвижимости по переуступке прав требования на квартиру предстоит тщательная проверка документации от застройщика, со стороны цедента, на сам строящийся объект. Выгодные цены, которые предлагают на первичном рынке в стадии возведения жилого дома, привлекают не только добросовестных покупателей и продавцов, но и мошенников.

Обилие документов и незнание правовой специфики оформления договора по переуступке прав на квартиру, может закончиться обманом со стороны продавца, дублирующего цессию с другими желающими покупателями. Риски могут быть связаны с ненадежностью застройщика или проблемами, с которыми сталкивается компания в процессе возведения дома.

Настоятельно рекомендуется привлекать на помощь юристов, имеющих опыт работы в сфере недвижимости. Помимо проверки деятельности застройщика и помощи в подготовке договора юрист поможет разобраться в законности заключения сделки. Поскольку риски появления проблем при переуступке слишком велики, стоит заложить в расходы по оформлению сделки помощь юриста или обратиться за консультацией в надежную юридическую компанию.

Подводим итоги

Договор цессии с правом уступки квартиры привлекает покупателей, которые ищут недвижимость по выгодной цене с минимальным риском недостроя. Хотя опасность возникновения проблем со сдачей жилья застройщиком выше на первых этапах строительства, пока дом не будет сдан, квартира не станет полноценной недвижимостью, которой мог бы распоряжаться покупатель. Договор цессии, подменяя собой привычное соглашение между продавцом и покупателем, подтверждает только право потребовать от застройщика выделения жилья строго согласно утвержденной документации и параметров, указанных в договоре о долевом строительстве. После ввода в эксплуатацию и подписания акта на прием жилья покупатель сможет завершить процесс регистрации права на собственность путем внесения сведений в Росреестр.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru