4194      0
 

Признание доли квартиры незначительной


Последние изменения:

Положившая начало приватизация с последующим дарением и наследованием части жилья привели к росту по геометрической прогрессии долевой собственности. Исследование соразмерности «владения» и признание доли незначительной легли в основу запрета на вселение жильцов и обязательности выкупа совладельцами.  Законодательная неопределённость конкретных размеров отчуждаемого имущества требуют рассмотрения и вынесения решения в судебном порядке.

Определение незначительной доли

Правилам пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, разделам, выделам конкретной части и принудительному выкупу при признании доли незначительной ГК РФ посвятил 252-ую статью.

Малая доля в квартире провоцирует ряд собственников реализовать её по баснословным тарифам совладельцам или завладеть целым объектом недвижимости за символическую стоимость. Правовой вакуум создало равное конституционное право на использование жилья и отсутствие конкретики относительно незначительной доли в квартире, это сколько по метражу, удельному весу или иному параметру?

Раздел имущества между владельцами предусматривается:

  1. Соглашением между участниками (п.1 ст.252 ГК РФ). Сделка предполагает добровольную передачу части другим собственникам по любому из выбранных договоров отчуждения с обязательной нотариальной регистрацией. В большинстве случаев несущественная доля поглощается существенной, хотя добровольное соглашение не запрещает производить процесс отчуждения в обратном порядке.
  2. Решением судебного органа. Поводом для обращения в судебную инстанцию является отсутствие консенсуса между сторонами относительно способа, условий раздела или возможности выдела без ущерба для других собственников (п.3 ст.252 ГК РФ). Цель установления факта несоразмерности имущественных ценностей – принудительный выкуп малозначительной доли в квартире.

Если невозможно определиться с вопросами о порядке пользования, то суд вправе принять решение о получении денежной компенсации хозяином малой части, для назначения которой необходимо решение о признании незначительной доли собственности в квартире, что не требует согласия хозяина для получения денежных средств.

Какая доля в квартире считается незначительной

Ключевой момент для внесения ясности в отношения между собственниками – определение незначительной доли в квартире через суд. Органом правосудия незначительность устанавливается при одновременном выполнении трёх условий:

  1. Отсутствие возможности реального выделения. Выдел части жилья подразумевает преобразование целого объекта в ряд дробных составляющих, предполагающих физическую возможность для каждого собственника или семьи:
    • предоставления отдельной комнаты;
    • наличия отдельного входа минуя соседей (оценка планировки изолированных или проходных комнат);
    • установления индивидуальных лицевых счетов.
  1. Малая доля в квартире:
    • в процентном отношении, например, по удельному весу составляющая 1/12 часть;
    • в абсолютном выражении, например, по метражу составляющая порядка двух метров, что ниже предусмотренного размера жилплощади по квадратным метрам в регионах, как минимум в три раза.
  1. Обоснование отсутствия существенного интереса в использовании данного объекта по прямому назначению, а именно для проживания при:
    • наличии иной полноценной недвижимости;
    • задолженности по коммунальным платежам;
    • неучастии в ремонте материально и физически;
    • оставлении без ответа предложений о выкупе, мене и т.д.
Несмотря на наличие 252-ой статьи в ГК РФ незначительность доли в квартире судебная практика с последующим обязательным выкупом и защитой прав собственников большей части признаёт сравнительно недавно, чему начало положено доведением дела в 2012 году до Верховного Суда. Спорный момент составляет и цена выкупа, поскольку закрепляется на основании статьи 421 ГК РФ по принципу свободы договора. Дополнительная сложность – требование вселения в незначительную долю для проживания, что соответствует требованиям статьи 30 ЖК РФ и статьям 247 и 288 ГК РФ.

Алгоритм признания малозначительной доли

Признание доли в праве собственности незначительной необходимо для разъезда с совладельцами, установления принудительного выкупа за принадлежащие метры по оптимальной стоимости. Для принятия судом соответствующего решения необходимо подготовить документацию и значимые аргументы, поскольку если соглашение достигается добровольно, то процедура обращения в судебные инстанции теряет смысл.

Процедура проведения

Как признать долю в квартире малозначительной, определяется проведением досудебных мероприятий, предъявлением доказательной базы, подтверждённой документально. Процедура признания включает пошаговое проведение следующих действий:

  1. Попытка досудебного урегулирования. Данный этап заключается в инициативе решения вопроса в договорном порядке. Целесообразно предоставление письменных предложений о выкупе с обоснованием ценового фактора в результате проведённой экспертной оценки, что послужит доказательством изъявлённого желания самостоятельного решения вопроса и лишит необходимости суд от проведения дополнительных экспертиз.
  2. Сбор доказательств. Для принятия решения о продаже незначительной доли в квартире и признания части малой суду желательно предъявить документальные подтверждения в виде:
    • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности ответчика на иной объект недвижимости, существенно превосходящий по размерам принадлежащую часть в спорной квартире;
    • документы об оплате коммунальных услуг, квитанции о проведении ремонта истцами без участия ответчика;
    • перечня свидетелей, чьи показания смогут подтвердить факт отсутствия собственника, имеющего незначительную долю на территории помещения и единственность жилья истцов с постоянным местонахождением.
  1. Составление иска и участие в разбирательствах. Учитывая, что выплачиваемые в принудительном порядке отступные за долю в квартире – это затрагивание конституционных прав, охраняемых государством, следует заручиться поддержкой юриста-профессионала для представления интересов в суде.
  2. Вынесение вердикта и вступления в права владения. После вынесения судебного решения и вступления в силу необходимо:
    • внести денежные средства в размере, определённом судебной инстанцией, в качестве выкупа малозначительной доли квартиры;
    • обратиться в регистрационные органы для приведения документации в соответствие с судебным решением;
    • получить обновлённую выписку из ЕГРН и вступить в права собственности объектом на основании правоподтверждающего документа.
Если судебное решение вынесено в пользу ответчика, то можно подавать апелляцию в вышестоящую инстанцию вплоть до Верховного Суда, поддерживающего основных собственников и определяющего для нижестоящих судов, как применять нормы закона.

Составление и подача иска

Форма и содержание иска определяется в соответствии со статьями 131 и 132 ГПК РФ. Образец искового заявления о признании доли незначительной должен содержать:

  1. Информационную часть, включающую:
    • наименование и местонахождение судебной инстанции;
    • данные истца и ответчика.
  1. Описательную часть, содержащую информацию о спорном объекте недвижимости:
    • указание конкретного размера, принадлежащего сторонам;
    • хронологию возникновения долевой собственности;
    • констатацию единственности жилья истца и отсутствие нахождения ответчика;
    • данные об оплате коммунальных платежей;
    • ссылку на статью Кодекса, допускающую признание несущественной доли в квартире, принадлежащей ответчику.
  1. Резюмирующую часть, определяющую:
    • невозможность совместного проживания ввиду отсутствия объективных причин для выделения доли собственности;
    • обоснование признания несоразмерности имущества ответчика с частями собственности остальных участников с последующим получением денежных средств за незначительную долю в доме или квартире.
  1. Дату подачи иска, подпись истца и перечень приложений документов:
    • общегражданского паспорта заявителя;
    • выписку из домовой книги;
    • правоустанавливающие документы (дарственные, участие в приватизации, договоры купли-продажи части);
    • заключение оценщика о стоимости доли ответчика;
    • банковскую квитанцию об уплате госпошлины, размер которой определяется стоимостью приобретаемой ценности и колеблется в интервале от 400 до 60000 рублей;
    • техническую документацию, выданную БТИ;
    • выписки из ЕГРН о размере принадлежащего объекта;
    • документальные доказательства обоснованности исковых требований.
Скачайте образец:

  Образец иска о признании доли незначительной (26,1 KiB, 79 hits)

Сроки и затраты

Признание доли малозначительной по срокам занимает, начиная от двух месяцев, однако период может быть увеличен ввиду необходимости проведения дополнительных экспертиз, своевременной неявки в суд свидетелей и оценки картины в комплексе, подачи на апелляции и позиции ответчика. После вступления решения в силу регистрационная процедура оформления прав собственности в Росреестре не превышает двух недель.

Помимо госпошлины, истцу необходимо произвести оплату:

  • регистрационных услуг при оформлении в собственность малозначительной доли жилья, ранее принадлежащей ответчику;
  • за проведение оценки имущества;
  • юридических услуг.
При вынесении положительного решения понесенные расходы могут быть возложены судебным органам на ответчика при указании в исковом заявлении.

Судебная практика

Впервые норму п.4 ст.252 ГК РФ применил Верховный Суд, акцентировав внимание на незначительности доли, которую можно выкупить в принудительном порядке и без согласия собственника ввиду невозможности выделения в соответствии со статьёй 247 ГК РФ. Воспользоваться частью недвижимости в два квадратных метра по прямому назначению для проживания невозможно, поскольку она перестаёт быть жильём в прямом смысле. В соответствии с Определением ВС РФ № 5 –В11-134 от 05.04.2012 года была признана ничтожно малая доля в квартире с принудительной выплатой компенсации.

Главный суд отметил, что рассматривавшие судебные инстанции существенно «нарушили нормы материального права», и постановил выплату отступных с последующим прекращением права собственности. До принятия решения Верховным Судом о поглощении мелких «кусков» большими правоохранительные органы не вмешивались, поскольку ссылались на Конституцию, охраняющую собственность в размере квадратного метра, а нижестоящие суды не имели перед собой правила применения закона «авторитетным органом».

Имея образец в виде определения высшего судебного органа, незначительность доли в квартире стала признаваться судебной практикой с моментальным принятием решения о назначении принудительного размера компенсации вне зависимости от наличия или отсутствия желания у хозяина. Особая ценность сложилась вследствие ликвидации мошеннических схем, ранее дававших право принуждать к продаже за бесценок значительные части собственности или реализовывать несущественные доли в доме по баснословным ценам.

Полезные материалы:

© 2022 zakon-dostupno.ru

Остались вопросы? Пройдите уточняющий опрос и задавайте вопрос в форме нижн


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста