501      0
 

Принудительный выкуп доли в квартире


Последние изменения:

Предельный минимальный размер собственности законодательством не установлен. Принудительный выкуп доли в квартире вследствие несоразмерности имущества возможен по решению суда. Приобретение ничтожно малой доли преследует цель регистрации или рычага воздействия на совладельцев, прикрываясь конституционными положениями о неприкосновенности жилища.

Основания для обращения в суд о выкупе доли в квартире

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен при условии несоразмерности принадлежащей части жилплощади с долями, принадлежащими остальным собственникам (п.4 ст.252 ГК РФ). Судебная инстанция может в принудительном порядке обязать сособственников выплатить компенсацию в денежном выражении при выполнении в совокупности следующих условий:

  1. Незначительность доли. Термин «незначительность» определяется не в процентном отношении собственности, а в абсолютной величине, сравниваемой с минимальным метражом, предусмотренным для одного человека в конкретном регионе местными властями для проживания. Ответ на вопрос: можно ли обязать выкупить долю в квартире хозяина 1/10 части будет противоположным для апартаментов в несколько этажей элитной постройки и однокомнатной «хрущёвки».
  2. Отсутствие возможности реального выдела в натуре. При рассмотрении судебными инстанциями определяющим фактором считается наличие или отсутствия возможности проживания с соседями, не мешая друг другу. Двухкомнатная квартира одинакового метража с изолированными и проходными комнатами несопоставимы по данному критерию.
  3. Безынтересность в использовании по назначению. Принудительная продажа доли в квартире через суд возможна при наличии иной жилплощади, выигрывающей по условиям, неуплате коммунальных услуг и доказательстве факта длительного отсутствия хозяина.
Иск о принудительном выкупе доли в квартире будет удовлетворён, если часть совладельца настолько мизерна, что не подлежит выделению в отдельное, достойное для проживания помещение, или планировка жилья не даёт возможность выделить часть недвижимости для полноценной реализации права собственности.

Алгоритм действий при принудительной продаже

Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:

  1. Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
  2. Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
    • представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
    • предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
    • инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.
  1. Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
  2. Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
    • перечислить денежные средства продавцу;
    • подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
    • переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.
Выкуп доли через суд включает оценку стоимости части жилого помещения, рассчитанную органом правосудия. Обращению в инстанцию должно предшествовать проведение экспертизы с целью уплаты госпошлины и сокращения времени разбирательств на определение размера денежных средств, необходимых для перечисления продавцу «поневоле».

Иск и пакет документов для продажи и выкупа

Исковое заявление о выкупе доли в квартире составляется в письменной форме, направляется в районный орган правосудия и содержит следующие сведения:

  1. Вводную часть с указанием:
    • адресата – судебного органа;
    • адресанта – анкетных и контактных данных заявителя;
    • третьего лица – информации об ответчике;
    • цены иска и рассчитанной на её основании и оплаченной госпошлины.
  1. Повествовательный раздел с отражением:
    • обстоятельств возникновения права собственности у каждого из владельцев на часть объекта недвижимости;
    • размера доли, принадлежащей каждому собственнику с указанием идеальной (в виде дроби) или реальной (выделенной) части;
    • местонахождения и описания технических характеристик спорного объекта недвижимости;
    • причины спора и наличия или отсутствия досудебного урегулирования;
    • информации о проживающих лицах и оплате коммунальных услуг.
  1. Просительную часть, содержащую исковые требования принудительной продажи доли в квартире со ссылками на законодательные нормы.
  2. Дату, подпись истца и перечень прилагаемых документов:
    • паспорт заявителя;
    • выписки из ЕГРН на всех собственников и правоустанавливающие документы;
    • поквартирная карточка;
    • заключение оценочной экспертизы;
    • банковская квитанция об оплате государственной пошлины;
    • техническая документация;
    • документы, подтверждающие обоснованность исковых требований.

Образец искового заявления

Для изучения документов и принятия решения о производстве или мотивированном отказе судебной инстанции предоставляется пять дней. Сроки разбирательства зависят от необходимости проведения дополнительных экспертиз и приглашения новых свидетелей.

Судебная практика

Долевая собственность относится к «тяжёлому» наследию приватизации и включает нестыковки законодательства. Так, на основании статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, а в соответствии со статьёй 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, а при отсутствии руководствоваться судебным решением. По теории хозяин мог проживать, имея несколько сантиметров жилья в собственности, что шло вразрез с интересами остальных собственников на практике.

Право на приобретение и продажу долей без ограничений использовалось как в целях регистрации, так и для вселения, создания невыносимых условий для соседей с целью приобрести целый объект за бесценок или продать ничтожную долю по немыслимой стоимости. Впервые Верховный Суд в 2012 году вынес решение о принудительной продаже доли в силу малозначительности.

Основываясь на решении вышестоящей инстанции, принудительный выкуп и продажа доли прочно вошли в судебную практику. Ранее судебные инстанции с осторожностью относились к охраняемому конституционному праву граждан.

Очередное нестандартное решение вынесено Верховным Судом в 2016 году. Принудительный выкуп доли в квартире на основании принятого вердикта позволил истцу получить в собственность 1/3 часть 3-комнатной квартиры с возможностью выделения долей. Аргументы Высшего судебного органа основывались на фактическом отсутствии ответчика, неуплате коммунальных платежей, что приравнивалось к отсутствию интереса во владении долей.

Принимая решение о принудительном выкупе долей, судебная практика неоднозначна. Каждая кажущаяся незначительной деталь может расцениваться двояко, как в пользу собственника, так и против него. Судебные разбирательства затягиваются на длительный период, а неоднократное вмешательство высшего органа свидетельствует о неоднозначности законодательных норм, что требует для представления интересов привлечения профессионала.

С этой статьёй читают:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru


Консультация юриста