Принудительный выкуп доли в квартире

Последние изменения: Январь 2021

Предельный минимальный размер собственности законодательством не установлен. Принудительный выкуп доли в квартире вследствие несоразмерности имущества возможен по решению суда. Приобретение ничтожно малой доли преследует цель регистрации или рычага воздействия на совладельцев, прикрываясь конституционными положениями о неприкосновенности жилища.

Основания для обращения в суд о выкупе доли в квартире

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен при условии несоразмерности принадлежащей части жилплощади с долями, принадлежащими остальным собственникам (п.4 ст.252 ГК РФ). Судебная инстанция может в принудительном порядке обязать сособственников выплатить компенсацию в денежном выражении при выполнении в совокупности следующих условий:

1. Незначительность доли. Термин «незначительность» определяется не в процентном отношении собственности, а в абсолютной величине, сравниваемой с минимальным метражом, предусмотренным для одного человека в конкретном регионе местными властями для проживания. Ответ на вопрос: можно ли обязать выкупить долю в квартире хозяина 1/10 части будет противоположным для апартаментов в несколько этажей элитной постройки и однокомнатной «хрущёвки».
2. Отсутствие возможности реального выдела в натуре. При рассмотрении судебными инстанциями определяющим фактором считается наличие или отсутствия возможности проживания с соседями, не мешая друг другу. Двухкомнатная квартира одинакового метража с изолированными и проходными комнатами несопоставимы по данному критерию.
3. Безынтересность в использовании по назначению. Принудительная продажа доли в квартире через суд возможна при наличии иной жилплощади, выигрывающей по условиям, неуплате коммунальных услуг и доказательстве факта длительного отсутствия хозяина.

Алгоритм действий при принудительной продаже

Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:

1. Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
2. Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
   
   • представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
   • предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
   • инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.

3. Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
4. Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
   
   • перечислить денежные средства продавцу;
   • подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
   • переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.

Иск и пакет документов для продажи и выкупа

Исковое заявление о выкупе доли в квартире составляется в письменной форме, направляется в районный орган правосудия и содержит следующие сведения:

1. Вводную часть с указанием:
   
   • адресата – судебного органа;
   • адресанта – анкетных и контактных данных заявителя;
   • третьего лица – информации об ответчике;
   • цены иска и рассчитанной на её основании и оплаченной госпошлины.

2. Повествовательный раздел с отражением:
   
   • обстоятельств возникновения права собственности у каждого из владельцев на часть объекта недвижимости;
   • размера доли, принадлежащей каждому собственнику с указанием идеальной (в виде дроби) или реальной (выделенной) части;
   • местонахождения и описания технических характеристик спорного объекта недвижимости;
   • причины спора и наличия или отсутствия досудебного урегулирования;
   • информации о проживающих лицах и оплате коммунальных услуг.

3. Просительную часть, содержащую исковые требования принудительной продажи доли в квартире со ссылками на законодательные нормы.
4. Дату, подпись истца и перечень прилагаемых документов:
   
   • паспорт заявителя;
   • выписки из ЕГРН на всех собственников и правоустанавливающие документы;
   • поквартирная карточка;
   • заключение оценочной экспертизы;
   • банковская квитанция об оплате государственной пошлины;
   • техническая документация;
   • документы, подтверждающие обоснованность исковых требований.

Образец искового заявления

Для изучения документов и принятия решения о производстве или мотивированном отказе судебной инстанции предоставляется пять дней. Сроки разбирательства зависят от необходимости проведения дополнительных экспертиз и приглашения новых свидетелей.

Судебная практика

Долевая собственность относится к «тяжёлому» наследию приватизации и включает нестыковки законодательства. Так, на основании статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, а в соответствии со статьёй 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, а при отсутствии руководствоваться судебным решением. По теории хозяин мог проживать, имея несколько сантиметров жилья в собственности, что шло вразрез с интересами остальных собственников на практике.

Основываясь на решении вышестоящей инстанции, принудительный выкуп и продажа доли прочно вошли в судебную практику. Ранее судебные инстанции с осторожностью относились к охраняемому конституционному праву граждан.

Очередное нестандартное решение вынесено Верховным Судом в 2016 году. Принудительный выкуп доли в квартире на основании принятого вердикта позволил истцу получить в собственность 1/3 часть 3-комнатной квартиры с возможностью выделения долей. Аргументы Высшего судебного органа основывались на фактическом отсутствии ответчика, неуплате коммунальных платежей, что приравнивалось к отсутствию интереса во владении долей.

Принимая решение о принудительном выкупе долей, судебная практика неоднозначна. Каждая кажущаяся незначительной деталь может расцениваться двояко, как в пользу собственника, так и против него. Судебные разбирательства затягиваются на длительный период, а неоднократное вмешательство высшего органа свидетельствует о неоднозначности законодательных норм, что требует для представления интересов привлечения профессионала.

С этой статьёй читают:

• Отчуждение доли в квартире
• Риски и подводные камни при покупке доли в квартире
• Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире
• Продажа доли в приватизированной квартире. Образцы заявлений

Юрист-эксперт сайта

. Юрист-эксперт сайта (опыт 6 лет)

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему: