16.08.2018      228      0
 

Продажа доли в приватизированной квартире. Образцы заявлений


Последние изменения:

Так как квартира часто приватизируется на всех прописанных родственников и жильцов, право собственности распределяется между всеми участниками приватизации в виде долей. Впоследствии, продажа доли в приватизированной квартире осуществляется только при условии согласования сделки с другими сособственниками и после отказа остальных выкупить часть квартиры на приоритетных правах.

В отличие от единого объекта собственности, продажа долей происходит с учетом ряда ограничений. Желание упростить процедуру часто приводит к попыткам подмены процедуры возмездного отчуждения иными схемами переоформления, не всегда законными.

Особенности продажи доли

Продажа доли в приватизированной квартиреПравила возмездного отчуждения доли в квартире регламентируются положениями Гражданского Кодекса.

Первое требование – сделка должна быть зафиксирована в виде договора в письменной форме (ст.550 ГК РФ) с нотариальным заверением и соблюдением принципа добровольности. В отдельных случаях предусматривается принудительный порядок переоформления, через суд, если кто-либо из заинтересованных сторон отказывается согласовать сделку.

Владелец доли в недвижимости вправе распоряжаться своей собственностью при условии обязательного согласования продажи долей в приватизированной квартире со всеми сособственниками, на основании единого решения.

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ, владелец доли обязан предложить свою часть к выкупу другими собственниками долей, имеющими преимущественное право покупки. Предложение по выкупу и реальные условия предстоящей сделки должны быть идентичными.

Если никто из сособственников не намерен выкупать долю или не устраивают условия выкупа, оформляют отказ. После получения уведомления с предложением выкупа владельцам долей отводится 1 месяц, согласно п. 2 ст.250 ГК РФ.

Последние изменения в законодательстве ужесточили требования к оформлению сделки с целью исключить мошенничество со стороны недобросовестных граждан. Особое внимание уделяют сделкам с несовершеннолетними и обязательному привлечению нотариусов.

Может быть полезно: Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире.

Описание процедуры

Алгоритм действий, как продать свою долю в приватизированной квартире, включает параметры, требуемые по законодательству:

  1. Анализ рынка и определение цены доли. Поиск покупателя части квартиры по установленной продавцом цене.
  2. Предварительное согласование договора о покупке с другими совладельцами, выразившими желание купить часть в жилье или отказавшихся от выкупа. Срок на раздумья – 1 месяц.
  3. По истечении месяца, если получен отказ или никто из совладельцев не выразил желание выкупить, у продавца появляется право на передачу недвижимости третьей стороне.

Согласно новым положениям законодательства, регистрация перехода права в Росреестре осуществляется после заверения договора купли-продажи у нотариуса. Участие нотариуса гарантирует юридическую безопасность сделки и законное переоформление недвижимости, исключая мошенничество.

Документы для нотариуса

Для оформления перехода права требуется подготовить перечень бумаг:

  • Отказ совладельцев выкупить предложенную долю (в письменном виде).
  • Если никто не выразил согласия и проигнорировал предложение выкупа, прилагают письма с уведомлением.
  • Выписка из ЕГРП, правоустанавливающий документ, свидетельство о регистрации.
  • Кадастровый и техпаспорт.
  • Если продавец заключил брак, прилагают нотариально заверенное согласие.
  • Личный документ.
  • При участии в сделке лица, не достигшего 18 лет, заручаются согласием отдела опеки.
  • Купчая на долю.

При подготовке договора потребуется следующая информация:

  • ФИО сторон и их личные сведения, адрес регистрации;
  • объект недвижимости (основные характеристики и параметры, идентифицирующие недвижимость);
  • условия передачи доли (стоимость и сроки).

Бумагу подписывают обе стороны. Документ недействителен без указания даты и места составления.

Читайте так же: Покупка доли в квартире на материнский капитал.

Принудительный выдел доли

Сделки с недвижимостью часто сопровождают споры и взаимные претензии, либо выделить долю в натуре не представляется возможным. Добровольная процедура в таких обстоятельствах невозможна, а вопросы предстоит решать через суд.

Собственник требует выкупа доли, предпочитая денежное вознаграждение за передаваемую жилплощадь. Минусом принудительного выкупа является неготовность и нежелание сособственников выплачивать средства за лишнюю жилплощадь. В результате, процесс выкупа часто растягивается надолго.

Если совладелец — несовершеннолетний

Если совладелец — несовершеннолетнийИногда доли в квартире распределяются на нескольких участников приватизации, включая несовершеннолетних. Намереваясь продать квартиру вместе с долей несовершеннолетнего, предстоит согласовать сделку с отделом опеки.

Регистрация перехода права другому собственнику возможна только после получения письменного разрешения от надзорного органа с гарантией сохранения имущественных прав и интересов ребенка.

Согласование необходимо во всех случаях отчуждения недвижимости и не касается сделок, когда жилье (доли в нем) приобретаются в пользу ребенка.

Рассматривая обращение продавца, орган опеки учтет следующие параметры:

  • в результате сделки несовершеннолетний выиграет в имущественных правах (увеличение доли, улучшение жилищных условий, либо как минимум, обеспечение равноценным имуществом);
  • после продаж доли без предварительного переоформления другого объекта на ребенка, средства размещают на депозите, где они будут храниться до совершеннолетия.

Читайте: как приватизировать общежитие.

Без согласия

Когда в мирном порядке согласовать сделку не удается, продать долю в приватизированной квартире без согласия можно через рассмотрение дела в суде. Столкнувшись со сложностями при продаже доли, следует придерживаться следующего алгоритма:

  1. Сформулировать предложение для выкупа доли, исходя из текущей рыночной ситуации.
  2. Письменно уведомить сособственников о предстоящей сделке с предложением использования преимущественного права на выкуп (направляется по почте, с уведомлением).
  3. По истечении 1 месяца, при отсутствии согласия совладельцев, готовят исковое заявление в суд.
  4. После вынесения вердикта ожидают вступления судебного решения в силу и оформляют исполнительный лист.
  5. Завершают выдел доли на основании полученного исполнительного документа и определяют стоимость.
  6. Находят стороннего покупателя и заключают договор, исходя из условий, предложенных ранее сособственникам.
  7. Составление приемопередаточного акта.
  8. Пакет бумаг передается в Росреестр для завершения регистрации перехода права с предварительной уплатой пошлины.
Получение новых документов свидетельствует об окончании процедуры. Несмотря на сложности оформления, главная задача продавца – надлежащим образом выполнить уведомление сособственников. Это обстоятельство будет оценивать суд в первую очередь, принимая решение удовлетворить иск продавца.

Рекомендуем: Эксроу счета — что это такое?

Сложности оформления сделки

Стараясь избежать проблем с переоформлением долей, сделку продажи части недвижимости пытаются подменить другими схемами. Проблема чаще всего связана с появлением претензий у сособственников, заявляющих о нарушении процедуры уведомления. В 3-месячный срок после сделки заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с просьбой о признании договора недействительным. Чтобы исключить риски, продавцу остается следить, чтобы был соблюден установленный режим согласования и уведомления.

Обойти ограничение поможет только сделка с дарением. Однако, применение дарственной для возмездных сделок является обманом. При желании, заинтересованные лица подают иски в суд с просьбой признать дарение притворным.

Еще один вариант – оформление доли в залог по какой-либо сделке. После того, как собственник доли не выполнит обязательств по договору с залоговым обеспечением, суд обяжет переоформить недвижимость в пользу залогодержателя.

Читайте: как продать долю в квартире без согласия сособственников.

Через дарение

При передаче доли по договору дарения происходит бесплатное оформление недвижимости на другое лицо. Чтобы придать схеме законность, часть доли передается по дарственной, а оставшаяся часть передается на возмездных условиях, при этом даритель наделяет одариваемого правом преимущественного выкупа.

Через залог

Передача доли через залог часто вызывает подозрения с юридической стороны. Схема передачи через залог доли банку можно рассмотреть на примере кредитного договора с залоговым обеспечением. Чтобы получить право на долю, достаточно не платить некоторое время, чтобы кредитор получил право потребовать возврата долга в виде доли в квартире.

Передача по залогу предусматривает учет нескольких ограничений, указанных в п.1 ст.54.1 закона об ипотеке:

  • стоимость залога должна быть выше величины долга минимум на 5 %;
  • задолженность должна превысить 3 месяца.
В данной схеме есть масса неясностей. При передаче доли в недвижимости в залог, нельзя исключать ситуацию, когда залог, в силу различных обстоятельств, не переходит в собственность банка. Суд вправе обязать выплачивать долг иными способами.

Несмотря на наличие ограничений, продажа доли в приватизированной квартире законна и возможна, если продавец согласует с остальными владельцами факт предстоящей сделки и предложит купить долю согласно преимущественному праву выкупа.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru