2706      0
 

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа


Последние изменения:

Найти полную сумму на покупку жилья сложно, а ипотека не всегда возможна или не устраивает величина переплаты. В таких ситуациях между покупателем и продавцом подписывается договор купли-продажи с рассрочкой платежа, позволяя будущему собственнику обойтись без займа и связанных с ним повышенными расходами. Если для покупателя вариант рассрочки выгоден, позволив распределить финансовую нагрузку на несколько периодов, для продавца подобная сделка влечет определенные риски. Чтобы избежать проблем, связанных с отсрочкой полного расчета за проданное жилье, стоит уделить особое внимание подготовке договора по сделке.

Когда выгодно купить квартиру с рассрочкой платежа

Рассрочка при переоформлении собственности означает распределение всей суммы по сделке на несколько платежей, если покупатель не готов заплатить сразу. Собственники обычно предпочитают, чтобы деньги были получены в момент подписания договора, однако в ряде ситуаций продажа квартиры с рассрочкой платежа считается оптимальным вариантом проведения сделки:

  1. Если покупатель планирует оплатить часть стоимости квартиры материнским капиталом, и для завершения расчетов понадобится согласование ПФР.
  2. Покупатель рассчитывает привлечь заемные средства, что требует переноса завершения сделки до оформления кредита (ипотеки).
  3. Стороны сделки хорошо знают друг друга, и нет оснований опасаться, что покупатель не расплатится или сорвет покупку. Так обычно происходит при продаже жилья родственникам или друзьям.
  4. Нет сомнений в платежеспособности будущего собственника, а предложенная стоимость самая выгодная из имеющихся вариантов.
  5. Отсутствие альтернативы. В условиях сниженной покупательской способности и отсутствия спроса любое предложение покупки рассматривается как выход, если необходимо избавиться от жилья и нет времени ждать повышения спроса. На отсутствие альтернативы могут пожаловаться и владельцы неликвидного жилья (в плохом районе, без удобств, ремонта и т.д.)

Если нет иной возможности с получением всей суммы сразу, собственник предпочтет подождать около полугода, чем годами искать подходящего покупателя.

Перед окончательным принятием решения, стоит ли соглашаться с рассрочкой, рекомендуется с особой тщательностью изучать финансовые возможности потенциального покупателя, оценивая шансы на получение остальной части денег за квартиру.

Ипотека или рассрочка – что выгоднее?

Если покупателям оформление рассрочки выгодно всегда, поскольку избавляет их от необходимости оформления дополнительного кредита или ипотеки, то для продавцов предложение отсрочить момент расчетов влечет дополнительные риски.

Отношение к ипотеке и рассрочке для сторон будущей сделки разное. Текущие собственники предпочитают стандартный вариант оформления через банк, поскольку он выступит гарантом успешного завершения сделки и выплаты всей суммы в полном объеме после того, как объект недвижимости будет зарегистрирован Росреестром.

Желающие приобрести жилье предпочтут рассрочку вместо ипотечного договора, если есть возможность выплатить всю сумму продавцу в течение 0,5-1 года. Причина – в экономии на страховке и отсутствии обременений права собственности, которые свойственны ипотеке.

Наиболее распространены сделки с рассрочкой на рынке нового жилья, когда застройщик привлекает потенциальных покупателей через обещание зафиксировать сумму продажи, разделив ее на несколько платежей.

Продажа квартиры с рассрочкой платежа: риски продавца

Для приобретателей недвижимости риски сделок с рассрочкой платежа в договоре купли-продажи минимальны, он лишь связан обязательством выплатить в срок необходимую сумму. Для владельца квадратных метров ситуация более серьезная, поскольку влечет массу проблем из-за задержки окончательного расчета. Вместо запланированного распоряжения вырученными средствами, бывший собственник будет напрямую зависеть от внешних обстоятельств:

  • кредитор отказался выдать необходимую сумму по запросу покупателя;
  • возникли проблемы с согласованием сделки в ПФР при реализации материнского капитала;
  • непредвиденные обстоятельства заставили отказаться от сделки, сделав невозможным получение дополнительного финансирования.
При продаже квартиры с отсрочкой платежа риски в основном связаны с неполучением в срок оставшейся суммы за жилье. Снизить вероятность проблем и защитить интересы продавца поможет внесение в договор пункта о назначении неустойки. На основании ст. 330 ГК РФ, стороны могут заранее договориться о сумме, выплачиваемой как неустойка при нарушении срока расчетов.

Чтобы исключить проблемы со сделкой из-за невнесенного платежа, многие предпочитают оформлять сделку через договор купли-продажи и соглашение о задатке.

Содержание договора купли-продажи с рассрочкой платежа

Оформление договора купли-продажи квартиры в рассрочку происходит с учетом положения ГК РФ. В частности, согласно ст. 550, предусмотрена обязательная письменная форма заключения двустороннего договора.

Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Во избежание риска признания контракта недействительным или оспаривания его положений, рекомендуется использовать шаблон договора купли продажи с рассрочкой платежа, обращая внимание на обязательные реквизиты:

  1. Название документа с регистрационным номером, датой и местом заключения.
  2. Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные покупателя и продавца).
  3. Предмет договора – описание квартиры с идентификационными характеристиками (адрес, площадь, количество комнат, этажность). Параметры должны полностью соответствовать информации из правоустанавливающих бумаг, выписки ЕГРН.
  4. Ссылка на документацию, дающую право распоряжения собственностью (купчая, дарственная, приватизация и т.д.)
  5. Цена сделки – точная стоимость недвижимости, о которой договорились участники.
  6. Условия расчетов. Важно точно определить даты каждого платежа, даже если их больше двух. Дата истечения срока расчетов определяется по дню перечисления средств со счета покупателя.
  7. Сведения о процедуре передачи собственности, с фиксацией факта осмотра и проверки на дефекты.
  8. Информация о государственной регистрации. При перерегистрации недвижимости необходимо отразить залоговое обременение до завершения полной выплаты.
  9. Лица, сохранившие право проживания. Отдельно проверяют, все ли жильцы сняты с регистрации и есть ли претенденты, которые могут заявить права на недвижимость.
  10. Особенности права распоряжения и право на регистрационные мероприятия.
  11. Причины и обстоятельства для расторжения договора.

В конце документа ставят подписи на каждом экземпляре в количестве, определяемом по числу участников.

Передаточный акт

При оформлении договора необходимо подписание акта приема-передачи, в котором отражают состояние квартиры и внутриквартирного имущества, которое передается по акту вместе с самим объектом собственности (мебель, встроенное оборудование, техника).

График платежей

Главнейший документ, прилагаемый к договору, график платежей устанавливает сумму каждого транша, а также требования к ее передаче. Если график платежей не согласован с пунктами договора и не подписан, покупка квартиры считается незаконной.

Документы к договору

Как любая сделка купли-продажи недвижимого имущества, покупка квартиры с рассрочкой требует подготовки пакета документации для последующей регистрации перехода права к другому собственнику.

В перечень документов, прилагаемых к договору, входят:

  • личные документы (паспорта сторон);
  • выписка ЕГРН (или свидетельство регистрации права);
  • кадастровый паспорт;
  • приемопередаточный акт;
  • выписка лицевого счета;
  • справку с подтверждением отсутствия зарегистрированных жильцов;
  • для семейных граждан – согласие на сделку от второго супруга;
  • если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный собственник, берут разрешение от органов опеки.
Помимо основного пакета бумаг при использовании ячейки для расчетов между сторонами, заключается дополнительно договор аренды ячейки. Стороны заранее определяют, какая из сторон оплачивает услуги банка.

Особенности регистрации

Чтобы новый собственник смог воспользоваться правом на собственность, после подписания договора организацию перерегистрацию квартиры на покупателя в регистрирующем органе.

Пакет документов подается в отделение Росреестра или через МФЦ по месту нахождения покупаемого жилья.

Отдельно стоит отметить, что сделка с отсроченной оплатой может привести к проблемам с взысканием остатка суммы. По этой причине не рекомендуется спешить с переоформлением. В идеале, если покупатель выплатить всю сумму полностью к моменту визита в Росреестр.

Если покупателю важно стать собственником до того, как будет внесен последний платеж, стороны договариваются о передаче имущество и переоформлению на покупателя при условии сохранения права на залог со стороны бывшего хозяина.

Почему необходим юрист?

Заключение сделки купли-продажи с рассрочкой платежа влечет за собой повышенные риски. Возникают обоснованные сомнения, что после подписания договора новый владелец откажется от исполнения обязательств. Обе стороны рискуют срывом договоренностей в силу возникшей отсрочке по завершению сделки.

Снизить угрозу отмены или оспаривания сделки поможет обращение в юридическую компанию, которая возьмет на себя проверку документации на объект и стороны купли-продажи. Привлекая опытного юриста, удастся свести риски к минимуму, либо и вовсе их исключить.

© 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста