303      0
 

Альтернативная продажа квартиры


Последние изменения:

Недостаточность финансовых ресурсов на покупку нового жилья без добавления вырученных денежных средств за продаваемое старое жилое помещение приводит к зависимости при совершении ряда сделок. На языке риелторов ряд взаимозависимых операций – альтернативная продажа квартиры, что это и означает объединение нескольких самостоятельных договоров в цепочку. Выпадение одного из звеньев приводит к разрыву всей цепи.

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей. Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия. Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

  1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
  2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
  3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует. По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

  • целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
  • возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
  • проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.
Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Алгоритм действий при альтернативной сделке

В трёхсторонней сделке для конечных покупателя и продавца – крайних «звеньев цепи» ситуация аналогична «чистой» продаже. Особенности данного вида реализации заключаются для среднего звена, для которого рекомендуется следующий пошаговый алгоритм действий:

  1. Поиск продавцов и покупателей. Поскольку процедура лимитирована во времени, то целесообразно воспользоваться услугами посредников – риелторов или агентств недвижимости. Потеря порядка 5 % в денежном измерении даст выигрыш во времени и ускорит поиск потенциальных контрагентов, проводя первичную проверку.
  2. Проверка юридической «чистоты» квартиры и дееспособности участников. Альтернативная сделка с недвижимостью «рухнет», если хотя бы одна из сторон окажется недееспособной. При самостоятельном поиске для проверки жилья у перспективного продавца следует потребовать и проанализировать:
    • выписку из ЕГРН – на право собственности, наличие совладельцев и ограничений или обременений;
    • выписку из домовой книги – на оценку прописанных несовершеннолетних, находящихся на иждивении и сохранивших пожизненное право на проживание;
    • расширенную выписку из ЕИРЦ – на наличие снятых с регистрации лиц вследствие отбывания наказания в виде лишения свободы или признания безвестно отсутствующими с последующим восстановлением прописки;
    • техническую документацию БТИ – на проверку незаконных перепланировок.
  1. Выбор формы расчётов. Подобрать удобную систему взаиморасчётов при альтернативных сделках с недвижимостью могут помочь сотрудники финансовых учреждений в виде предложенных:
    • банковских ячеек;
    • аккредитивного способа.
  1. Составление предварительного и основного договора. Заключение двух предварительных соглашений с продавцом и покупателем с передачей аванса или задатка минимизирует риски сторон. Образец альтернативного договора купли-продажи квартиры должен включать:
    • паспортные данные сторон-участников;
    • детальную информацию об объектах недвижимости;
    • договорную цену;
    • условия и порядок взаиморасчётов.
  1. Регистрация прав собственности. При нахождении в одном населённом пункте желательно посетить отделение Росреестра всем участникам одновременно и представить с заявлением документы для регистрации:
    • паспорта, удостоверяющие личности владельцев;
    • правоподтверждающую и правоустанавливающую документацию на передаваемые объекты недвижимости;
    • техническую документацию;
    • справки ЖКХ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    • квитанцию об оплате государственной пошлины.
Срок регистрации составляет десять дней и сокращается при условии нотариального удостоверения договора, что может быть важно при альтернативных сделках с недвижимостью. Составление акта приёма-передачи и окончательный расчёт производится на основании условий, предусмотренных в тексте основного соглашения.

Платежи в бюджет и вычеты при альтернативной сделке

Неразбериха в части исчисления НДФЛ и вычетов возникает у продавца-покупателя. Ведь что такое альтернатива в недвижимости, как не объединение двух операций в одну цепь: покупки и продажи.

Продавец-покупатель пытается самостоятельно произвести взаимозачёт между налоговым вычетом, возникающим при покупке, и НДФЛ, начисляемым на альтернативную продажу квартир. Сальдо обязательств и прав приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.

Поскольку операции по продаже и покупке юридически независимы друг от друга, то с точки зрения налогообложения происходит:

  1. Возникновение обязательства по начислению и перечислению НДФЛ в бюджет по ставке 13 % от договорной стоимости при продаже с альтернативой. Налог не начисляется, если объект находился в собственности:
    • до 01.01.2016 г. – не менее трёх лет;
    • с 01.01.2016 г. по 31.12.2019 г. – не менее пяти лет;
    • с 01.01.2020 г. – до трёх лет при условии единственности жилья и пяти при наличии ещё хотя бы одного объекта недвижимости.
  1. Возникновение права на налоговый имущественный вычет при встречной покупке в качестве постепенного возврата НДФЛ за счёт будущей зарплаты или по результатам предоставления налоговой декларации по итогам календарного года.

Альтернативные сделки с недвижимостью исключают взаимозачёт в части налоговых обязательств, возникающих в момент продажи и налоговых льгот в виде вычетов при встречной покупке.

Риски и подводные камни продаж с альтернативой

Несмотря на возможность сэкономить на покупке конечному покупателю, поторговаться и продать дороже продавцу, не съезжать на съёмное жильё продавцу-покупателю, выделяются следующие риски альтернативной сделки с недвижимостью, которые не следует недооценивать:

  1. Несогласованность действий сторон. Наличие нескольких участников требует синхронности действий при совершении альтернативной сделки, пропуск времени любым участником приводит к разрыву всей цепочки.
  2. Потеря времени. Любое оттягивание одного действия тормозит весь процесс, затягивая завершение на длительный период для всех участников.
  3. Отказ от сделки или изменение существенных условий. Независимо от количества участников отказ одного приведёт к невозможности завершения для остальных и поиска нового кандидата на место выбывшего. Процедуру придётся начинать заново без очередной гарантии её удачного завершения. Изменение цены или порядка расчётов может также повлечь разрыв договорённости при несогласии остальных участников и принятия новых условий.
  4. Отказ в регистрации или приостановка процедуры по одному из заключённых договоров. Все соглашения в альтернативной сделке с недвижимостью юридически не связаны друг с другом, поэтому в обязанности Росреестра не входит одновременная регистрация всего пакета. В результате возможна ситуация, когда всего лишь один незарегистрированный договор повлечёт к невозможности исполнения взятых обязательств остальными участниками. Если производится приостановка регистрации по одному из договоров, то получившие уведомление участники должны написать заявление на приостановку следующего договора и так далее.
Самый надёжный способ процедуры регистрации при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – проведение с использованием услуг нотариуса. Нотариально заверенные договоры не нуждаются в проверке специалистов Росреестра, что сокращает сроки до трёх дней, а риск частичной регистрации сводится к нулю.

Особенности и юридическое сопровождение

Чем длиннее «выстраиваемая цепочка», тем больше всевозможных нюансов, спорных моментов и непредвиденных задержек. Грамотный юрист сможет оценить картину комплексно, предусмотреть риски альтернативной сделки, и заключить договоры с определённым временным запасом. Необходимо получить заранее ряд документов, если:

  • В сделке участвуют несовершеннолетние собственники. Для беспрепятственного проведения необходимо приобретение жилья, улучшающего условия проживания детей. В противном случае органы опеки не дадут согласие, которое является обязательным для регистрации.
  • Проводится альтернативная сделка при ипотеке. Покупка недвижимости, находящейся в залоге по невыплаченному ипотечному кредитованию требует письменного согласия банковской организации – залогодержателя.
  • Продаваемая квартира была приобретена с использованием материнского капитала. Без написанного и нотариально заверенного обязательства продавца о предоставлении детям доли в новом приобретаемом жилье сделка не состоится.
Поскольку время для проведения процедуры ограничено, важно по всем договорам предусмотреть сроки внесения авансов и задатков, доступа к ячейкам с передаваемыми и получаемыми денежными средствами, юридического и физического освобождения продаваемого объекта недвижимости.

Так же ищут:
Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru


Консультация юриста
Помощь юристов:

Москва и область:
+7 499 577-00-25

Санкт-Петербург и обл.:
+7 812 425-66-30

Бесплатно по России:
8 800 350-84-13

Обратите внимание!
Юристы не записывают на прием, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режиму работы гос. учереждений!