Последние изменения:
Независимые оценщики определяют, какие документы нужны для оценки квартиры, в зависимости от первичного или вторичного рынка, физического состояния объекта и периода постройки и ввода в эксплуатацию. Показатели рыночной стоимости недвижимости в текущий момент времени важны для продавца, не желающего продешевить при продаже и для покупателя, считающего неразумным переплачивать за понравившееся жильё. При составлении двухстороннего соглашения между продавцом и покупателем оценка желательна, но переходит в разряд обязательных при подключении банковской организации с целью ипотечного кредитования.
Цель оценки жилья
Для предоставления ипотечного кредита финансовому учреждению необходимо минимизировать риски при отказе заёмщика производить выплаты по ипотеке. Отсутствие оценки имущества, подлежащего ипотечному кредитованию, лицензированной компанией на данный вид деятельности, равносильно отказу банка от предоставления денежных средств.
Оформление документов на оценку объекта недвижимости включает составление отчёта с указанием двух ключевых показателей стоимости:
- Рыночная – цена реализации квартиры в стандартных условиях с учётом сравнительной оценки с аналогичным жильём на рынке недвижимости без спешки и длительного ожидания.
- Ликвидационная – минимальный размер денежных средств, возможный при реализации в форс-мажорных ситуациях.
Если ликвидационная стоимость на основании проведённой оценки ниже желаемой суммы для ипотечного кредитования, то это серьёзный повод для отказа в ипотеке банком или снижения суммы кредитования до размера указанного ключевого показателя.
При составлении отчёта и расчёта показателей используются:
- сделанные выводы независимым оценщиком;
- документы для оценки квартиры для ипотеки;
- состояние дома, включая год постройки;
- инфраструктура района.
Выбор оценщика
Законодательство не ограничивает перспективного заёмщика в выборе оценщиков, однако каждый банк рекомендует аккредитованные собственным учреждением компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, показавшие легитимность и благонадёжность. Деятельность в оценочной сфере регулируется специальным законом № 135-ФЗ, в соответствии с положениями которого компания должна иметь разрешительные документы на осуществление деятельности.
Какие документы должны быть у оценочной компании и какой опыт работы для минимизации рисков отказа в кредите, каждый банк определяет самостоятельно. При заключении договора заёмщику целесообразно учесть ряд факторов:
- регистрационные документы и лицензию на осуществление оценочной деятельности;
- опыт работы на рынке оценочных услуг, превышающий три года;
- наличие профильного образования у специалистов, подтверждённого дипломами и свидетельствами;
- отсутствие штрафных санкций от фискального органа и открытого исполнительного производства.
Обязывать клиента к выбору оценщика, опираясь на собственную симпатию, кредитная организация не вправе, но принятие рекомендации банка при выборе оценщика ускорит время рассмотрения заявки на изучение реноме оценщика и увеличит шансы на одобрение кредитования, поскольку указанная оценочной компанией стоимость будет принята за аксиому, не требующую дополнительных доказательств.
Алгоритм проведения процедуры оценки квартиры
После выбора компании на основании рекомендаций банка, анализа рынка услуг и изучения ценовой политики, недвижимость оценивается по следующему алгоритму:
- Получение информационно-консультационных услуг, согласование сроков проведения процедуры и условий оплаты с подписанием соответствующего договора.
- Предоставление специалистам компании документов, необходимых для оценки недвижимости и подтверждения личности собственников:
- правоустанавливающие документы (свидетельство о вступлении в наследство, документ о проведении приватизации, дарственная, договор купли-продажи и т.д.);
- планы, составленные бюро технической инвентаризации, включающие экспликацию (детальный графический чертёж всей площади с указанием точных размеров);
- копия кадастрового паспорта, а если дом расположен в старом фонде до 1960 года постройки, то дополнительные документы для оценки недвижимости (справки о перекрытиях и подтверждение не включения дома в состав объектов, запланированных для сноса);
- паспорта всех зарегистрированных собственников.
- Выезд специалиста-оценщика на территорию, в процессе которого производится:
- изучение физического состояния квартиры с точки зрения проведённых ремонтов (замена труб, проводки и сантехники оценивается выше, чем косметический ремонт в виде побелки и клейки обоев);
- анализ состояния дома (количество этажей с учётом этажа оцениваемой квартиры, высота потолков, наличие либо отсутствие балкона или лоджии, уровень физического износа, материалы, использованные при строительстве);
- изучение расположения объекта с акцентом на инфраструктуру, наличие удобных подъездных путей, озеленение и комфортабельность придомовой территории (удалённость от метро и наземного общественного транспорта, расстояние от объектов розничной сети);
- сверка представленных для оценки квартиры документов с фактическим состоянием в части несанкционированных перепланировок.
- Определение оценочной стоимости объекта одним из выбранных методов или с использованием комплексного подхода:
- сравнительный метод – сопоставление квартиры с аналогами за текущий период и введения поправочных коэффициентов на отклонения;
- доходный метод – определение перспектив роста или падения стоимости в будущем;
- затратный метод – выделение в качестве базового показателя расходов на строительство и содержание аналогичного объекта.
- Составление отчёта и передача клиенту с указанием:
- реквизитов договора на проведение процедуры;
- информации об оценщике;
- цели проведения мероприятия;
- точного описания объекта с учётом физических характеристик и индивидуальных особенностей;
- использованного перечня документов для оценки квартиры;
- методики и алгоритма произведённого расчёта;
- показателей рыночной и оценочной стоимости жилья, сопровождаемых выводами специалистов.
Оценочная компания вправе решать самостоятельно, какие нужны документы для оценки квартиры дополнительно, влияющие на стоимостные показатели. Цель оценщика – справедливая объективная стоимость квартиры на рынке жилья в текущий интервал времени.
Отчёт компании, осуществившей оценку недвижимого имущества, имеет статус официального документа, составляется согласно утверждённым требованиям и используется для подтверждения стоимости объекта при возникновении спорных моментов относительно показателя. Подтверждение официального статуса дополняется наличием срока действия, составляющего полгода с момента проведения фактической оценки.
© 2021 zakon-dostupno.ru
