- Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя
- Покупка квартиры вторичного рынка
- Квартира в строящемся объекте
- Ипотечное жилье
- Порядок оформления сделки
- Как происходит покупка недвижимости у юридического лица
- Какие документы проверяют перед сделкой
- Расходы и сроки
- Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом
- Обязательные пункты договора
- Может ли ООО купить квартиру
- Помощь юриста
Последние изменения:
Право владения недвижимостью вовсе не ограничивается физлицами. Многие организации, предприятия, строительные или риэлторские компании владеют недвижимостью, включая жилые объекты. Хотя правом распоряжения владеет не конкретное лицо, процедура приобретения с участием компании проходит примерно в том же порядке, что и стандартная сделка. Чтобы успешно выполнить покупку квартиры у юридического лица, риски покупателя оценивают в первую очередь, обращая внимание на нюансы, связанные с продажей с участием организации.
Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя
Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:
- Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
- Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.
Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством.
- Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.
Покупка квартиры вторичного рынка
Когда предстоит покупка квартиры от юридического лица, уделяют внимание проверке самой организации, а также истории владения конкретным объектом недвижимости. При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого указанного в договоре факта относительно:
- объекта;
- собственника и покупателя;
- условий сделки.
Квартира в строящемся объекте
Самый распространенный случай покупки квартиры от юридического лица – на первичном рынке, когда организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать собственность до того, как дом будет сдан, либо уже после сдачи в эксплуатацию. Иногда девелоперская компания реализует новостройки от собственного имени, либо с позиции подрядчика или застройщика.
Нужно проверить документацию на сам объект строительства, компанию-застройщика и оценить корректность подписываемых юридически значимых документов.
Ипотечное жилье
Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку. Многие банки не первый год сотрудничают с компаниями-застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Заемщикам, решившим воспользоваться предложением кредитора, выбрав объект из числа квартир, продаваемых партнерами, банк готов предоставить лучшие условия, упростив процесс согласования.
Квартира, которая продается с подачи банка или его партнера, обычно уже проверена с точки зрения легитимности сделки и самого объекта строительства.
Порядок оформления сделки
Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.
Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:
- Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
- Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.
Стоит подробнее изучить порядок действий при оформлении купли-продажи с юрлицом, чтобы быть готовым защитить свои интересы, действуя строго в рамках закона и без риска оспаривания сделки в суде.
Как происходит покупка недвижимости у юридического лица
Алгоритм оформления сделки соответствует общему порядку действий при совершении операций с недвижимостью:
- Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
- Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.
- Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
- Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
- Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.
- Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.
Какие документы проверяют перед сделкой
Если физлицо подтверждает свои полномочия с помощью паспорта, для сделки с юрлицом понадобится гораздо больше документации.
Если предстоит продажа квартиры на вторичном рынке, юридическому лицу нужно предъявить полный пакет документов, подтверждающих законность ее действий:
- Если организация ведет деятельность, нуждающуюся в лицензировании (строительство), компания предъявляет лицензию и разрешение на строительные работы. Внимательно проверяют, чтобы название компании с документах и в самом договоре полностью совпадала.
- Учредительная документация, устав. Проверяют на законность деятельности компании. Если в уставной документации предусмотрено собрание акционеров и принятие совместного решения о продаже, необходимо это выполнить. Наличие общего согласия подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
- Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить на наличие в природе организации ведение ею деятельности в качестве субъекта.
- Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от лица компании должен подписывать и согласовывать сотрудник, имеющий подобные права, необходимо убедиться, что представитель компании имеет доверенность на подписание документации со стороны юрлица.
Документацию на приобретаемый объект проверяют в общем порядке (техническая, кадастровая документация, выписка ЕГРП). На стадии проверки документации рекомендуется поручить эти мероприятия юристу, хорошо разбирающемуся в имущественных правах и гражданском законодательстве.
Расходы и сроки
При переоформлении недвижимости с юрлица на физического собственника, предстоят аналогичные расходы на подготовку документации и проведение самой сделки, что и по сделке между обычными гражданами.
Накануне сделки стороны должны решить, кто будет оплачивать процедуру оформления сделки:
- Заверение договора в нотариальной конторе – минимум 2 тысячи рублей (определяется в зависимости от региона, особенностей оформления, вплоть до цены квартиры).
- Согласие супруги, заверенное у нотариуса – около 2 тысяч рублей.
- Регистрационная пошлина – около 2 тысяч рублей.
Поскольку подготовка документов влечет серьезные дополнительные расходы, следует учитывать их при согласовании итоговой стоимости сделки.
На подготовку документов (заверение, подписание, подачу пакета в Росреестр и выдачу выписки ЕГРП) уходит в среднем 1-2 недели, в зависимости от стадии готовности документов.
Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом
От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.
Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.
Обязательные пункты договора
В процессе подготовки к покупке квартиры, на юр лицо ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, включая основной документа – договор купли-продажи.
Перед подписанием стороны должны проверить на наличие в договоре правильной информации о себе и о предмете сделки.
Образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (42,0 KiB, 113 hits)
Бланк договора купли-продажи жилого помещения между физическим и юридическим лицом (43,5 KiB, 91 hits)
Образец договора купли-продажи квартиры между физическим лицом и ООО (42,0 KiB, 86 hits)
Бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами (53,0 KiB, 77 hits)
К обязательным реквизитам договора относят следующие пункты:
- Сведения об участниках сделки.
- Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости.
- Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение.
- Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора.
- Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору.
- Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки. Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.
В конце документа указывают реквизиты сторон и ставят подписи с расшифровкой. Со стороны юрлица подпись ставит уполномоченное лицо, отраженное в пункте «стороны сделки», со ссылкой на основания появления права подписи.
Может ли ООО купить квартиру
Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.
К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:
- Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
- В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
- При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.
Если организация принадлежит одному человеку, дополнительное согласование не потребуется.
При покупке недвижимости организацией, где числится 2 и более учредителя, долевое участие в собственности определяется с учетом вложений в уставной капитал. Если решено повести иное распределение доли, исходят из решений акционеров компании.
Во избежание проблем с определением доли в имуществе каждого из учредителей, оптимальным решением станет приобретение недвижимости от имени ООО, где владелец фирмы будет выступать собственником квартиры.
Помощь юриста
Юридические лица, как и физические, могут выступать в роли покупателя или продавца в сделках с недвижимостью, однако при оформлении перехода прав на собственность могут возникнуть дополнительные сложности. Чтобы свести к нулю опасность заключения сделок с неизвестной организацией или застройщиком, лучше потратить небольшую сумму на консультацию юриста или юридическое сопровождение сделки, чем потом пытаться вернуть потерянные деньги через суд, столкнувшись с мошенничеством.
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:
© 2021 zakon-dostupno.ru