Как происходит покупка залоговой квартиры у банка: купить квартиру в залоге, риски покупателя

Содержание:

Какая недвижимость выставляется на торги
Специфика купли-продажи
По согласию заемщика и банка
Продажа на аукционах
Публичные торги
Плюсы и минусы сделок
Как подстраховаться при покупке
Стоит ли покупать такую недвижимость? Мнение эксперта
Часто задаваемые вопросы

К преимуществам покупки залоговой квартиры часто относят ее невысокую стоимость, если сравнивать с аналогичными предложениями на рынке недвижимости. По мере роста ипотечной задолженности и просрочек, фонд залогового жилья для продажи с каждым годом все шире. Тем не менее, есть ряд особенностей при работе с залоговым имуществом, которые необходимо соблюсти при оформлении сделки. Существует несколько способов реализации недвижимости, которая находится в залоге у банка, однако все они предусматривают согласие залогодателя.

Какая недвижимость выставляется на торги

За бесценок купить залоговое жилье не получится, однако при удачных обстоятельствах сэкономить до 15-20% вполне возможно. Такая скидка выглядит оправданной, если учесть сложность процедуры и возникающие, в связи с этим, риски. Часто сделки с объектами в обременении ограничены по времени, что заставляет покупателей действовать быстрее, готовя документацию к сделке.

Предложения дешевого жилья всегда вызывают опасения, однако в отношении имущества в залоге более низкая стоимость выглядит справедливой.

К продаже залоговых объектов, купленных в ипотеку, чаще прибегают в следующих случаях:

У заемщика ухудшилось финансовое положение из-за болезни, потери работы, снижения заработной платы. Продажа жилья поможет расплатиться с банком и снять с себя взыскания штрафов и неустойки.
Заемщик вынужден переехать, сменить работу, регион проживания, по семейным обстоятельствам, из-за проблем со здоровьем. При переезде потребность в ипотечной недвижимости исчезает, и утрачивается целесообразность продолжения платежей. Возникает необходимость купить жилье по новому адресу проживания и продать залоговый объект, купленный ранее.
Недвижимость выступает как инструмент инвестиций, когда стоимость квартиры на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Некоторые заемщики берут ипотеку ради последующей продажи новостройки по более высокой цене.

Несмотря на устоявшееся мнение, что ипотечное жилье обычно продается при просрочках платежей и появлении финансовых проблем, есть немало поводов для продажи объекта залога задолго до истечения периода погашения кредита.

Специфика купли-продажи

Особенность сделок с залоговым жильем – необходимость согласования с банком, выступающим в роли залогодержателя. Наложенное при оформлении ипотеки обременение не позволит надлежащим образом зарегистрировать переход прав к новому собственнику, а снять ограничения может только сам залогодержатель.

Существует 3 схемы переоформления залоговой квартиры с непосредственным участием банка, либо с его согласия:

покупка новым ипотечным заемщиком у банка;
реализация на аукционе;
участие в публичных торгах.

В зависимости от выбранной схемы действий, есть свои нюансы оформления.

По согласию заемщика и банка

Сделка по взаимной договоренности между заемщиком и банком возможна, если само кредитное учреждение пойдет на переоформление недвижимости на нового клиента. Главная сложность – нежелание банка рисковать, снимая залоговое обременение ради сделки. С другой стороны, продать жилье без освобождения от залога не получится.

Оптимальным вариантом станет переоформление ипотеки с одного заемщика на нового. Продавец жилья расплачивается с кредитором и получает остаток на руки. Покупатель вносит первоначальный взнос и подписывает кредитное соглашение. Банк выдает график погашения на новый срок.

Наиболее безопасно для банка выглядит сделка с продажей залогового имущества за собственные средства покупателя, когда обременения полностью снимаются, однако такие варианты в текущих условиях маловероятны, поскольку большая часть недвижимости покупается за счет кредитных средств.

При переоформлении жилья через договор купли-продажи с участием банка покупатель вносит денежный залог на аккредитивный счет (ячейку). Всю сумму по договору распределяют на 2 части:

В первой ячейке размещают остаток долга по текущей ипотеке.
Во второй ячейке готовят деньги для продавца, которые останутся после полного погашения кредита.

В Росреестр отправляют на регистрацию новый договор и заявление залогодержателя о снятии обременения. Когда сделка зарегистрирована, банк и продавец получат денежные средства из отдельных ячеек. Росреестр передает выписку о праве на собственность новому владельцу.

Если в процессе продажи оформляется новый ипотечный договор, покупатель становится заемщиком. Чтобы кредитное учреждение переоформило ипотеку на нового клиента, необходимо получить одобрение по заявке.

Банки выдвигают ряд требований к заемщикам:

Российское гражданство.
Действующий российский паспорт.
Возраст от 21 года. Некоторые кредиторы повышают минимальный возраст ипотечного заемщика до 23-25 лет.
Трудовая деятельность – наемная работа в течение минимум года. У текущего работодателя необходимо отработать от 3-6 мес.
Размер дохода должен превышать сумму платежа по ипотеке плюс обязательные расходы.
Безупречная кредитная история. Банк переоформит крупную сумму долга на нового клиента, если убедится в его ответственности и порядочности. У заемщика не должно быть просрочек по предыдущим кредитам.

Процедура согласования заявки и оформления новой ипотеки не отличается от стандартной схемы, кроме этапа согласования объекта собственности. Поскольку речь идет об уже оформленной в залог недвижимости, проверка недвижимости будет упрощена.

Продажа на аукционах

Залоговое имущество часто реализуют на специализированных сайтах-витринах. Покупка на таких сайтах происходит через аукцион. Для участия в покупке предстоит предварительно пройти регистрацию на сайте, изучить предложения и правила торговли и оформить задаток.

Величина задатка может различаться, однако чаще всего банк просит внести около 5% от стартовой стоимости, устанавливаемой согласно заключению эксперта. Далее участники аукциона предлагают свою цену, а покупает объект тот, кто даст лучшее ценовое предложение.

Если денег для покупки на аукционе недостаточно, оплачивают часть средств из собственных сбережений, а остальное оформляют в ипотеку. Если ставка оказалась меньше, задаток возвращают.

Алгоритм покупки жилья на аукционе:

Пройти регистрацию и получить доступ к торгам на аукционе.
Передать паспортные данные и документальное подтверждение наличия достаточной для покупки суммы.
Подготовить задаток. Узнать размер задатка можно на сайте рядом с описанием лота. Примерно для участия понадобится внести около 200 тысяч рублей.
После перехода лота победителю остальные участники вернут внесенные ранее задатки в течение ближайшего месяца.
В день проведения аукциона зайти на торговую площадку и выбрать объект недвижимости для приобретения.
Вносят задаток и ставят сумму предложения.
На полный расчет за покупку отводят 10 дней.

Если деньги не будут получены своевременно, сделка будет признана аннулированной, а задаток остается у организатора аукциона. Участников аукциона может стать любой человек старше 18 лет с российским гражданством.

Публичные торги

Если заемщик не справляется с выплатой ипотеки, залоговый объект могут продать с целью ликвидации задолженности. Согласие на продажу при наличии просроченных платежей не требуется.

Чтобы получить право на принудительную продажу на публичных торгах, кредитор обращается в судебный орган с иском и ждет вступления в силу постановления. О торгах и выставлении объекта на продажу можно узнать на портале ФССП или на сайте банковского учреждения.

В отличие от аукциона, для публичных торгов необходимо вступившее в силу судебное решение. Остальная схема действий совпадает:

Покупатель выбирает недвижимость.
По объекту предлагают свою цену, которая превышает стартовую.
Победитель назначает самую высокую цену.

Если на публичных торгах реализовать имущество не удалось, организуют повторную продажу. Если не найдется желающих купить указанный лот, кредитор вправе по собственному усмотрению снизить стартовую стоимость на 10% или еще ниже.

Плюсы и минусы сделок

К достоинствам залоговых сделок относят:

Выгодную цену и возможность хорошей скидки от рыночной цены. Разница может достигать 30 и более процентов, поскольку в интересах собственника и залогодержателя продать жилье, как можно скорее.
Юридическая чистота сделок с жильем, уже прошедшим тщательную проверку при подготовке к ипотеке. Перед выставлением на аукцион лот с недвижимостью внимательно проверяет юридическая служба на предмет скрытых собственников и долгов.
Оформлением сделки занимается организатор аукциона, торгов. На банковском аукционе рассматривается сумма задолженности, которую заемщик еще не выплатил. Банк заинтересован в быстром погашении долга, поэтому стоимость лота будет ниже обычной рыночной цены.
Упрощенное оформление ипотеки с быстрой подготовкой документов к сделке. Банку проще сменить неплательщика-должника на надежного и ответственного заемщика, наладив регулярное погашение задолженности.

Среди недостатков залоговой недвижимости называют:

Недостаточный интерес со стороны покупателя. Мало желающих покупать залоговую недвижимость, а значит дорого и быстро продать ее не удастся.
Переоформление залогового имущества занимает дольше времени. Обычно время сделки увеличивается еще на несколько недель. Вначале с объекта требуется снять залоговое обременение, а затем зарегистрировать его на нового собственника.
Бывший владелец может попытаться оспорить принудительное изъятие. Если отчуждение проходило с нарушением процедуры, жилье может быть возвращено. Необходимо тщательно проверять все документы и платежи.
Несовершеннолетних жильцов сложнее выписать. Следует проявлять осторожность, если в ипотечном жилье были прописаны дети.
Отсутствие ремонта, повышенный технический износ жилья, отчуждаемого у предыдущего заемщика. Новому покупателю придется потратить больше денег, чтобы привести квартиру в надлежащий вид.
Незаконные перепланировки могут помешать благополучному завершению сделок. Заезжая в ипотечное жилье, заемщики часто пытаются улучшить планировку со сносом перегородок, при этом узаконивание изменений откладывают до момента снятия ограничений. Если покупают залоговое жилье, следует тщательно сверять фактическое состояние жилья с техпланом, полученным в БТИ.

Несмотря на очевидную экономическую выгоду при покупке жилья, переданного в залог банку, есть ряд организационных сложностей при оформлении сделки, что отпугивает и заставляет отказываться от предложений залоговой недвижимости.

Как подстраховаться при покупке

Во избежание проблем с оспариванием сделок и рисков мошенничества следует уделить особое внимание проверке самой недвижимости и документации на нее. После совершения сделки может обнаружиться, что из нее не выписаны или выписаны с нарушениями недееспособные граждане и иные лица. Представители опеки и попечительства потребуют, чтобы несовершеннолетний совладелец квартиры, полученной за деньги маткапитала, был восстановлен в правах.

Любые процессуальные нарушения могут привести к признанию сделки незаконной. Во избежание оспаривания, покупателю следует запросить у организатора торгов судебное решение, дающее полномочия для на реализацию имущества.

Юристы рекомендуют до того, как ставить подписи под документами, проверить у банка ряд документации:

Выписка из ЕГРН. В справке отражают имя текущего владельца и фиксируют, имеются ли обременения. Если в выписке будет указано, что квартира в залоге, все регистрационные действия возможны только с согласия банка.
Техпаспорт и план жилья с указанием точной площади и инвентаризационной стоимости. В паспорте объекта указан год постройки, техническое состояние, коммуникации, капремонт.
Выписка из домовой книги. Все лица, зарегистрированные на отчуждаемой жилплощади, должны быть проверены. Если в квартире числится женщина с ребенком до 18 лет, необходимо удостовериться, что они благополучно выписались и получили новую регистрацию по новому адресу.
Платежные документы о том, что коммунальных долгов нет. После перевода недвижимости на нового собственника задолженность по ЖКХ не исчезнет, потребуется предпринять меры, чтобы бывший собственник закрыл накопленные долги.

Проверять следует не только документы на недвижимость, но и удостоверения личности всех участников сделки. Если в процессе сверки документации будут выявлены малейшие расхождения, от сделки отказываются, а внесенный ранее залог забирают.

Стоит ли покупать такую недвижимость? Мнение эксперта

Продажа залогового имущества рассматривается как крайний выход из ситуации, когда продолжать кредитные выплаты нет физической или финансовой возможности. Чтобы избежать претензий других кредиторов или собственников, залоговые квартиры лучше приобретать при посредничестве банка, отказавшись от прямых продаж.

Если необходимо приобрести залоговую квартиру, выбирают наиболее безопасные схемы оформления в крупнейших надежных банках – через торги или на аукционе.

Проверяя личность собственника квартиры, нужно помнить, что задолженность может возникнуть не только по кредиту, но и по алиментам, коммунальным платежам, штрафам, налогам. В процессе снятия нового обременения могут возникнуть новые проблемы, связанные с ограничением регистрационных действий со стороны службы судебных приставов.

Принимая в учет выгодные предложения по покупке жилья, находящегося под обременением, эксперты рекомендуют тщательно проанализировать все преимущества и недостатки сделок с залоговыми объектами, и принимать решение о приобретении после проверки всех документов на собственников и недвижимость.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли приобретать залоговую собственность из числа коммерческих объектов?

Российское законодательство не запрещает проводить сделки с недвижимостью жилой и нежилой, если залогодержатель согласует сделку.

Где можно найти объекты собственности, реализуемые банком?

Если кредитное учреждение выдает ипотеку, скорее всего, у него имеется база залоговых объектов, подлежащих реализации, однако выбирать следует только проверенные банки.

Вправе ли бывший владелец требовать возврата недвижимости и безопасны ли сделки с залогом?

Если в процедуре будут найдены отклонения от закона, собственник, владевший жильем накануне, может потребовать признания сделки недействительной. Чтобы снизить риски оспаривания, следует выбирать для сотрудничества серьезные банки.

Когда есть риск отказа в переоформлении кредита на нового покупателя?

Проверка нового заемщика проходит по тем же правилам. Банк оценивает кредитоспособность, финансовое положение, ответственность перед другими кредитными учреждениями. Поводом для отказа от кредитования может стать ошибка в анкете или отсутствие одного из затребованных банком документов.

Покупка недвижимости не доставит проблем, если знать особенности процедуры и придерживаться требований законодательства. При переоформлении залогового объекта возникает риск оспаривания сделки недовольным бывшим собственником. Чтобы свести к нулю угрозу потери жилья и мошенничества со стороны продавцов, к оформлению сделки рекомендуется привлекать опытного юриста, имеющего опыт в жилищном и гражданском праве.

Полезные материалы: