1464      0
 

Покупка квартиры в новостройке


Чтобы купить квартиру в строящемся доме от застройщика потенциальному покупателю следует изучить новую действующую с середины 2019 года систему с использованием специальных счетов для расчёта. Покупка квартиры в новостройке чревата потенциальными рисками, связанными с «реноме» строительной организации, увеличивающимися при использовании ипотечного кредитования.

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Несмотря на нововведения, вступившие в действие с 01.07.2019 года, по ДДУ по-прежнему возможно приобретение квартиры в строящемся доме. Изменениям подвергся порядок расчёта, действовавший на протяжении 15-ти лет. Денежные средства теперь не направляются строительной компании в качестве целевого финансирования, а аккумулируются на специальных счетах до завершения строительства и сдачи объекта.

Порядок покупки квартиры у застройщика

Как правильно купить квартиру в новостройке, чтобы не быть обманутыми ни по срокам, ни по качеству жилья, зависит от выбора застройщика и стадии строительства на момент внесения денежных средств. Покупка производится по следующему алгоритму:

  1. Перспективный покупатель выбирает конкретный объект недвижимости на любой стадии строительства, начиная от котлована и заканчивая завершающими штрихами перед вводом в эксплуатацию.
  2. Стороны заключают договор долевого строительства, где покупатель выступает дольщиком, а строительная организация застройщиком.
  3. Подписавшие соглашение стороны оформляют трёхсторонний договор с привлечением банковского учреждения, открывающего специальный счёт эскроу – аккумулятор денег. Если покупка строящегося жилья производится по ипотеке, то денежные средства перечисляются финансовой организацией, осуществившей кредитование.
  4. По завершении строительных работ дом вводится в эксплуатацию. Соответствующее разрешение выдаётся по итогам проверки соответствия проектной и технической документации.
  5. Строительная фирма получает техпаспорт из БТИ по результатам обмера и приступает к распределению жилых помещений. С каждым покупателем подписывается акт приёма-передачи.
  6. Оформляется право собственности на жильё в Росреестре. Процессом оформления покупки квартиры в новостройке может заниматься как застройщик на основании выданной доверенности, так и сам покупатель при предоставлении в регистрирующий орган следующих документов:
    • заявления унифицированной формы;
    • договора долевого участия в строительстве или уступки права требования;
    • подписанного акта о приёме объекта;
    • договора ипотечного кредитования при покупке квартиры в новостройке в ипотеку;
    • банковской квитанции об уплате госпошлины.
В соответствии с нововведениями постановка дома на кадастровый учёт относится к обязанностям органов местной исполнительной власти. Миссия застройщика считается выполненной на стадии передачи жилья, если дольщик не доверил регистрацию прав в Росреестре. Процедура оформления, включая сторону, осуществляющую регистрацию и стоимость услуги при предоставлении на платной основе прописываются в договорных условиях.

Порядок расчётов при покупке новостройки

По старым правилам дольщик осуществлял прямое финансирование застройщику посредством авансирования, т.е. вложением средств в долевое строительство квартир. Строительная организация могла их использовать по целевому назначению. Новые правила покупки квартиры в новостройке не дают возможности застройщику использовать денежные средства покупателя до передачи жилья в целях недопущения обмана вкладчика. Для строительных работ застройщик вынужден изыскивать собственные средства или пользоваться банковским кредитом.

Банки открывают специальные счета, называемые эскроу, на которых хранятся деньги клиентов, предназначенные для покупки квартиры в строящемся доме. Данные счета имели право использовать строительные фирмы добровольно в качестве гарантии наличия средств у покупателя, а с 1 июля 2019 года право вменено в обязанность. При появлении проблем со строительством клиенты могут вернуть вложенные средства с денежной компенсацией, а при возникновении проблем с банком – воспользоваться страховкой, составляющей в денежном измерении до 10 миллионов рублей.

Однако правительство ввело послабления в виде отказа от счетов-эскроу при выполнении ряда требований. Следует изучить условия, позволяющие осуществлять прямое финансирование без использования аккумулирующих счетов:

  1. Степень готовности жилого дома, составляющая:
    • 30 % — для всех компаний при условии 10 % реализации площадей;
    • 6 % — при наличии на территории объектов социальной инфраструктуры, отнесении строительной организации к системообразующим предприятиям, строящим не менее 4-х миллионов квадратных метров жилья как минимум в 4-х регионах страны;
    • 15 % — при комплексном подходе к освоению территории, включающем снос ветхого и аварийного жилья, застройку детских учебных заведений и лечебных амбулаторных учреждений.
  1. Наличие официального заключения, подтверждающего степень готовности объекта к сдаче в эксплуатацию. Документ выдаётся на основании сведений, размещённых в ЕС жилищного строительства. Выдающая организация – региональная инстанция, отвечающая за долевое строительство квартир на вверенной территории.
  2. Проведение проверки доли реализованных площадей. Процедурой занимается Росреестр путём сопоставления зарегистрированных ДДУ и проектно-сметной документации.
  3. Внесение строительной фирмой средств в фонд для защиты покупателей в размере 1,2 % от стоимости объекта недвижимости. Средства предназначаются для выплаты компенсации дольщикам при строительных проблемах либо направляются на финансирование достройки дома.
Покупатель вправе открыть спецсчёт только в банковском учреждении, указанном строителем. Порядок депонирования отражается в договоре, включая сумму и условия прекращения. Покупка квартиры по договору долевого участия может быть произведена с предоставлением рассрочки. Обязательства покупателя считаются выполненными после внесения договорной стоимости жилья. Перечень ситуаций, при которых дольщик может обнулить счёт, ограничен законодательством.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры

Выбирая строительную организацию, следует изучить деловой «имидж» компании, отзывы клиентов, опыт строительства. Сведения можно получить на официальном сайте Минстроя и в средствах массовой информации.

Если реализация жилья осуществляется с использованием эскроу-счетов, то покупатель по максимуму защищён от долгостроя и финансовой несостоятельности фирмы-строителя, однако если компания предлагает расчёт напрямую, то следует проявить бдительность.

У застройщика целесообразно потребовать следующие документы без использования аккумулирующих счетов:

  • заключение местной инстанции о степени готовности объекта;
  • выписку из Росреестра об объёме реализации жилплощадей;
  • платёжное поручение с отметкой банка о переводе денег в компенсационный фонд.
Оплата производится после регистрации ДДУ в Росреестре независимо от использования специальных счетов либо обеспечения прямого финансирования непосредственно путём перечисления денежных средств на расчётный счёт строительной компании.

Для получения информации относительно банка, открывающего счета-эскроу, следует задать вопросы застройщику. Для сведущего в финансах специалиста будет не лишним ознакомиться с балансом и отчётом о финансовых результатах с целью подтверждения финансовой стабильности и платежеспособности.

Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Несмотря на увеличение рисков при привлечении ипотечного кредитования на первичный рынок недвижимости, постепенное снижение ставки Центробанка, влекущее уменьшение ставки рефинансирования наряду с ростом цен на жильё себя оправдывает. Процент ипотечных дольщиков в общем объёме покупателей составляет порядка 70-75 %.

Процесс покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Приобретение квартиры в строящемся доме при помощи заёмных средств предполагает последовательное прохождение следующих этапов:

  • Подбор покупателем компании застройщика. Несоизмеримым плюсом в глазах банка считается аккредитация застройщика в данной финансовой организации одновременно с аккредитацией в ряде иных кредитных учреждениях, что свидетельствует о надёжности и финансовой стабильности.
  • Одобрение ипотеки. После удовлетворения заявки об ипотечном кредитовании с застройщиком на смену предварительного подписывается основной договор долевого участия в строительстве.
  • Перечисление денежных средств. Разница для застройщика заключается в плательщике, функции которого при ипотечном кредитовании исполняет банковская организации вместо покупателя.
  • Оформление технического паспорта. Процедура производится после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи.
  • Регистрация ипотечного договора в Росреестре с наложением обременения. Предметом залога выступает приобретённый объект недвижимости, что фиксируется в выписке из ЕГРН. Обременение снимается после погашения обязательств по ипотеке в полном объёме.

Процесс покупки квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств отличается от стандартного наложением обременения, а именно передачей объекта залогодержателю до полного погашения кредита. Залогодатель имеет право на проживание, но не может произвести отчуждение по любому из договоров.

Покупка новостройки: документы для ипотеки

Требуемые документы банковской организацией для ипотечного кредитования можно объединить в несколько групп в зависимости от преследуемых целей:

  1. Для оценки финансовой стабильности и подтверждения уровня дохода в целях одобрения ипотеки:
    • форма 2-НДФЛ – для наёмных работников;
    • декларация о доходах, заверенная налоговой инспекцией – для индивидуальных предпринимателей;
    • справка о доходах из мобильного приложения «Мой доход» — для самозанятых граждан.
  1. Для подтверждения внесения первого взноса в размере, согласованном с финансовым учреждением:
    • банковская выписка о движении денежных средств;
    • платёжное поручение на перечисление суммы с отметкой банка.
  1. Для доказательства намерения приобретения недвижимости:
    • договор долевого участия в строительстве;
    • договор переуступки права требования на объект недвижимости.

Банк может помимо основных документов потребовать дополнительные приложения, если заёмщик претендует на льготные условия по кредитованию.

Покупка квартиры в новостройке: подводные камни

Даже использование специальных счетов не устраняет абсолютно существующие риски, а лишь минимизирует. Необходимо предусмотреть:

  1. Вероятность банкротства застройщика. Покупатели, внесшие собственные денежные средства на счета-эскроу, рискуют лишь потерей времени, а лица, получившие ипотечное кредитование рискуют материальными потерями за счёт начисления процентов. Кроме того, деньги за период строительства могут обесцениться, а стоимость жилья увеличиться.
  2. Обращение взыскания на средства, числящиеся на специальных счетах. Деньги на счетах-эскроу считаются собственностью плательщика до передачи получателю, а поэтому не освобождаются от взыскания по исполнительным документам в счёт погашения алиментных обязательств, начисленных штрафов и не перечисленных налогов в бюджет.
  3. Невозможность взыскания неустойки. При нарушениях договорных условий застройщиком покупатель не может требовать компенсационные выплаты, поскольку строительная организация непосредственное финансирование на долевое строительство квартир не получила.
  4. Сложности с возвратом средств. Создав своеобразный депозит, покупатель не получает процентов за вклад, изымая средства из оборота. Если гражданин передумал покупать квартиру в долевом строительстве, то осуществить возврат денег будет практически невозможно, поскольку причины возврата ограничены законодательством. Получение средств назад допускается при банкротстве строительной организации или существенном нарушении застройщиком договорных условий.
  5. Банкротство финансовой организации, открывшей специальный счёт. Несмотря на контроль со стороны Центробанка, составившего перечень из 96-ти банковских учреждений, которые «главный» банк страны считает надёжными для финансирования строительства, финансовую несостоятельность на несколько лет вперёд предусмотреть невозможно. Основным рискам подвержены лица, размер покупки которым вышел за пределы денежного измерения 10 миллионов рублей – максимальной суммы выплачиваемой страховки.
  6. Долгострои и недострои. Затягивание во времени объектов строительства может быть обусловлено как финансовыми, так и административными проблемами у застройщика. Принятие решения о возврате средств и вложение в другую компанию не всегда является оправданным, поскольку сложности могут иметь кратковременный характер. Проверку качества следует осуществить перед подписанием акта приёма-передачи и обязать фирму-строителя устранить недостатки.
Несмотря на минимизацию рисков в связи с использованием специальных счетов, тщательная проверка застройщика перед покупкой квартиры и последующий грамотный выбор – самый действенный способ избежать проблем со сроками и качеством жилья.

Юридическое сопровождение

Покупка квартиры у застройщика – зачастую разовая операция за всю жизнь покупателя, в то время как для строительной организации почти ежедневная процедура. Процесс требует грамотного юридического сопровождения на всех этапах, начиная от выбора компании и заканчивая приёмом жилого помещения. Профессионалы окажут помощь:

  • По выбору застройщика. Помимо официальной информации, публикуемой в СМИ и на сайтах, занимаясь систематически вопросами жилья на первичном рынке, юристы имеют собственную картотеку.
  • При заключении договора. В отличие от реализации жилья на вторичном рынке только посредством договора купли-продажи приобретение квартиры в строящемся доме возможно на основании различных соглашений. Риск «двойной» реализации и «серые» схемы устраняются при оформлении ДДУ. При подписании договора переуступки требований во избежание уступки по несуществующим правам следует детально изучить основания.
  • При приёме жилья. Перед подписанием акта необходимо проверить подъезд, дверные и оконные проёмы, систему вентиляции, электропроводку и теплоизоляцию. Недостатки отразить в дефектной ведомости и предоставить застройщику конкретный срок для устранения. Если какие-то элементы оказались непроверенными, то их следует указать отдельно, сославшись на отсутствие технической возможности для проверки.

Новые правила покупки квартиры в новостройке блокируют доступ фирме-строителю к финансовым потокам дольщика, минимизируется риск для вкладчиков стать обманутыми вследствие банкротства строительной компании и невыполнения обязательств. Однако подписав акт приёма-передачи без указания недоработок, покупатель в дальнейшем не вправе требовать устранения недостатков от застройщика, а введение специальных счетов не является «панацеей» от всех бед.


С этой статьей так же читают:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru


Консультация юриста