59      0
 

Отчуждение доли в квартире


Последние изменения:

В отличие от передачи права собственности на целостный объект недвижимости отчуждение доли в квартире накладывает ограничения в целях защиты прав совладельцев. Передача части жилого помещения предусматривает изменение порядка пользования, а процедура требует соблюдения приоритета сособственников при реализации.

Сущность отчуждения долевой собственности

Наличие нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит часть целого объекта недвижимости, получило наименование долевой собственности. Истоки возникновения связаны с начавшимся в 90-х годах прошлого века процессом приватизации, получившим распространение вследствие перераспределения «дробных величин» между правопреемниками. Отчуждение доли будет означать переход права собственности на часть объекта в виде:

  1. Виртуальной составляющей, числящейся по документам дробной величиной. Так называемая «идеальная» доля, отражённая как ½, ¼ и т.д. означает условное пространство, порядок пользования которым закреплён в письменном соглашении между сособственниками.
  2. Реальной комнаты или нескольких комнат, если доля выделена в натуре. При технической невозможности раздела коммуникаций и обустройства отдельного входа для каждого из содольщиков законодательство накладывает запрет на подобный выдел.
Отчуждение виртуальной части в отличие от отчуждения квартиры требует оформления нового письменного соглашения о порядке пользования ввиду изменения состава собственников. При отсутствии достигнутого компромисса вопрос решается в судебном порядке. Приоритет в выкупе принадлежит совладельцам в целях сохранения их прав, а процесс отчуждения доли предусматривает как добровольный, так и принудительный характер.

Отчуждение доли в квартире без нотариуса

С 31.07.2019 года в России установлен упрощённый порядок для оформления сделок с недвижимыми объектами, имеющими нескольких владельцев. Любой договор, предусматривающий переход права собственности, освобождается от обязательного заверения представителем нотариата при условии, что сделка осуществляется одновременно всеми совладельцами. Начиная с 2016 года по июль 2019 года включительно, действовало следующее правило:

  • если недвижимый объект принадлежит одному хозяину, то договоры на передачу прав собственности составляются в простой письменной форме;
  • если правами на отчуждаемую недвижимость наделены несколько совладельцев, то отчуждение доли в квартире без нотариуса запрещено.
Согласно принятым нововведениям договоры на передачу частей целого объекта могут заключаться без нотариального удостоверения в случае подписания всеми сособственниками без единого исключения. Если кто-то из перечня совладельцев, вне зависимости от размера принадлежащей части, откажется от участия в сделке, то остальным участникам придётся воспользоваться услугами нотариуса.

Новшество предоставило право решать самостоятельно вопрос нотариального удостоверения. Ведь в большинстве случаев совладельцами недвижимого имущества являются биологические родственники, которым незачем подтверждать законность сделки между собой при отчуждении жилого помещения, приусадебного участка земли, загородного дома или иного обособленного индивидуального объекта. Проживание в разных регионах страны усложняет процедуру, а удостоверение требует дополнительных затрат времени и финансов.

Продажа доли и преимущественный выкуп

Реализовать долю по собственному выбору покупателя владелец не вправе, поскольку правом на преимущественный выкуп наделены остальные совладельцы. Только получение отказа сособственников позволяет перейти к поиску покупателя «на стороне».

Отчуждение доли в квартире в пользу другого собственника

Независимо от желания продавца и наличия стороннего покупателя приоритет в приобретении принадлежит остальным совладельцам, а процесс имеет чёткий алгоритм действий, несоблюдение которого приводит к признанию сделки недействительной (ст.250 ГК РФ).

Все совладельцы стоят «первыми в очереди» за реализуемой частью целого объекта. При этом отчуждение доли в квартире в пользу другого собственника должно быть произведено на равных условиях со сторонними покупателями.

Продавец доли обязан следовать регламенту:

  1. Направить письменное уведомление о запланированном событии всем совладельцам с указанием цены реализации, не подлежащей изменению при дальнейшей продаже сторонним лицам и прочих существенных условий любым из нижеперечисленных способов:
    • вручение лично под роспись на втором экземпляре;
    • направление почтовым отправлением ценного письма с описью вложения и отметкой о вручении;
    • использование нотариальных услуг для оповещения участников и контроля срока и получения ответов совладельцев.
  1. Предоставить месяц на размышления о выкупе. Если всеми совладельцами предоставлен отказ до истечения месячного периода, то возможна продажа сторонним лицам до окончания срока.

Образец уведомления о продаже доли

Скачайте образец:

  Образец уведомления о продаже доли (27,0 KiB, 3 hits)

При отчуждении доли по договору мены действуют аналогичные правила. Переуступка преимущественного права третьим лицам запрещена. Если желание выкупить долю выразили несколько владельцев, то право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Нарушение преимущественного права даёт возможность любому «обойдённому» участнику требовать в судебной инстанции перевода функций покупателя на себя на протяжении трёх месяцев.

Заявление об отчуждении

Извещение о намерении продажи составляется в произвольной форме, где обязательными атрибутами должны быть существенные условия относительно предстоящей реализации. Образец заявления (извещения, уведомления) об отчуждении доли должен содержать:

  • ФИО каждого адресата, дату направления извещения и адрес регистрации;
  • ФИО, паспортные данные, место прописки и проживания адресанта;
  • описание реализуемой доли и её стоимость;
  • правовое основание получения в собственность и кадастровый номер;
  • последующие действия при игнорировании в течение месяца либо предоставления отказа.
Если в процессе реализации желание о покупке изъявит один из участников долевой собственности, то можно не ожидать ответа от остальных совладельцев.

Договор и документальные приложения

Если производится отчуждение доли только одним собственником, то необходимость нотариального удостоверения договора сохраняется. Независимо от личности покупателя существенные условия, указанные в направленном извещении содольщикам, должны быть сохранены.

Текст договора должен содержать цену реализуемой доли, способ передачи денег, включая авансирование и срок окончательного расчёта, информацию технического характера и сведения о сторонах сделки. Пакет документальных приложений включает:

  • внутренние паспорта, удостоверяющие личности участников сделки;
  • правоподтверждающий документ на собственность части объекта – выписка из ЕГРН с указанием размера доли в виде натуральной дроби ½, ¼, и т.д. и сведений об обременениях и ограничениях;
  • правоустанавливающий документ на часть объекта недвижимости – договор дарения, приватизации, мены, купли-продажи;
  • техническую документацию;
  • одобрение органов опеки и согласие родителей при реализации части объекта, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • согласие супруга, заверенное нотариально при нахождении части жилья в совместной собственности.
При реализации доли покупателям «со стороны» необходимо предоставление письменных отказов совладельцев от права преимущественного выкупа.

Регистрация и финансовые расходы

Завершающим этапом оформления является регистрация сделки в Росреестре, фиксирующая переход права собственности выдачей новой выписки из ЕГРН.

Помимо договорной стоимости передаваемой части участникам сделки необходимо определиться с порядком оплаты:

  • нотариальных услуг на удостоверение договора, включающего проверку текста, прилагаемых документов и чистоту сделки;
  • услуг регистрирующего органа за внесение изменений в Росреестр и выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющей 2000 рублей.
От уплаты НДФЛ, удерживаемого в размере 13 % от договорной стоимости, освобождены владельцы унаследованной, подаренной или приватизированной частей при нахождении в собственности не менее трёх лет. С 2020 года срок владения также приравнивается к трём годам вместо пяти при реализации единственного жилья, а размер НДФЛ становится равным 13 % как для резидентов, так и для нерезидентов вместо ранее действовавших 30 %.

Новому совладельцу предстоит ежегодная уплата налога на недвижимость, рассчитываемого на основании кадастровой стоимости приобретённой части и региона нахождения недвижимости.

Отчуждение доли в квартире по договору дарения

Дарственная часто маскирует сделку купли-продажи в связи с законодательными преимуществами, предусмотренными для передачи доли на безвозмездной основе:

  • не требуется соблюдение права преимущественного выкупа;
  • освобождает владельца от уплаты НДФЛ независимо от срока нахождения в собственности при реализации родственникам.
Если договор дарения имеет признаки притворности, т.е. прикрывает продажу с целью минимизации налогового бремени и игнорирования прав приоритетных покупателей, то сделка признаётся в судебном порядке ничтожной. Последствия приравниваются к настоящей фактической сделке, которую пытались прикрыть.

Образец договора дарения доли

Скачайте образец:

  Образец договора дарения доли в квартире (36,5 KiB, 3 hits)

К разряду трудно доказуемых в судах относится отчуждение доли в квартире по договору дарения в микроскопическом размере. Цель передачи – включение желаемого покупателя в состав совладельцев с дальнейшей реализацией принадлежащей хозяину доли целиком. «Отщепление» позволяет законным способом обойти требования о преимущественном выкупе.

Отчуждение доли в квартире несовершеннолетнего

Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то она требует официального письменного разрешения органов опеки и попечительства. Опекунский совет проверяет:

  • наличие согласия родителей;
  • обеспечение альтернативным жильём, выигрывающим по сравнению с отчуждаемой частью по квадратуре и не уступающим по социальной инфраструктуре;
  • преследуемую цель, исключающую обогащение за счёт ущемления интересов ребёнка.
Отчуждение доли в квартире возможно исключительно путём реализации, заключение договора дарения от имени несовершеннолетнего запрещено, поскольку подарок по определению не может улучшить финансовое положение дарителя.

Принудительное отчуждение долевой собственности

Наличие задолженности перед коммунальными службами в размере, приближённом к стоимости владения в денежном измерении, нахождение в залоге или незначительность принадлежащей части могут повлечь принудительное отчуждение доли по решению суда.

Принудительная реализация совладельцам

Судебный орган может обязать к принудительной продаже нежелающего реализовывать принадлежащую собственность «несговорчивого» продавца при одновременном выполнении трёх условий (п.4 ст.252 ГК РФ):

  1. Владение незначительной частью. Под незначительностью понимается не относительная доля в квартире, а абсолютное значение, сопоставляемое с квадратурой, предусмотренной местными властями для одного человека.
  2. Невозможность выдела в натуре. При вынесении «вердикта» учитывается количество комнат и их изолированность, дающая возможность сосуществования без нарушения взаимных интересов.
  3. Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Определяющим фактором для принудительной реализации является наличие иной жилплощади с кардинально отличающимися условиями в её пользу.

Суд устанавливает размер денежной компенсации, если жильё соответствует вышеперечисленным критериям.

Продажа в счёт погашения долгов

Если совладелец не оплачивает счета по предоставленным коммунальным услугам, то предприятия жилищно-коммунального хозяйства могут обратиться в суд при наличии задолженности сроком более полугода. Судебная инстанция обязана предоставить определённый период для погашения просроченной задолженности, по истечении которого судебными приставами производится арест имущества.

При максимальном приближении кадастровой стоимости части объекта к сумме накопившегося долга и отсутствия иного источника для погашения у должника возможно отчуждение доли. Исключение – единственность помещения, пригодного для проживания дебитора и его семьи, что накладывает запрет на возможность наложения взыскания (ст.446 ГПК РФ).

Реализация по ипотеке

Особенностью ипотечного кредитования является нахождение в залоге у финансовой организации объекта ипотеки до полного погашения задолженности. При невыполнении договорных условий банковское учреждение, выступающее залогодержателем, может осуществить принудительную реализацию доли недвижимости. Обращение взыскания возможно в случаях:

  • регулярности просрочек;
  • невнесения платежа более трёх месяцев;
  • отказа должника от дальнейшего погашения кредита.
При возникновении риска отчуждения доли банковским учреждением оптимальный вариант – подписание дополнительного соглашения о реструктуризации долга.

Правовая поддержка

Сделки с долевой собственностью относятся к категории сложных, поскольку даже доказать факт нарушения преимущественного права без помощи профессионала практически невозможно, так как требуется контроль финансовых потоков продавца и покупателя.

Правовые «нестыковки» создаются прочтением норм гражданского законодательства в тандеме. Например, на основании ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, а в соответствии со ст. 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, а при отсутствии компромисса между совладельцами руководствоваться решением суда. Получается, что совладелец может проживать на нескольких квадратных сантиметрах теоретически, что не соответствует практическому размещению в физическом смысле, не говоря о нарушении прав соседей.

Отмена обязательной нотариальной регистрации при отчуждении долей всеми совладельцами привела к риску возникновения мошеннических схем, поскольку нотариусы выполняли функции юристов при проверке договоров и оценки чистоты сделки.

Так же ищут:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru


Консультация юриста
Помощь юристов:

Москва и область:
+7 499 577-00-25

Санкт-Петербург и обл.:
+7 812 425-66-30

Бесплатно по России:
8 800 350-84-13

Обратите внимание!
Юристы не записывают на прием, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режиму работы гос. учереждений!