393      0
 

Как выкупить долю в квартире у родственника


Последние изменения:

Приватизация с последующим дарением или наследованием заложили прочный фундамент долевой собственности, при которой владельцам принадлежит часть объекта. Общий порядок, как выкупить долю в квартире у родственника осложняется количеством совладельцев, невозможностью выдела в натуре и несогласием хозяина определённых метров на реализацию. Наличие либо отсутствие родственной связи роли не играет при отчуждении на основании договора купли-продажи.

Истоки возникновения и способы выкупа доли в квартире

Совместное владение имуществом, определяемое долями каждого совладельца, появилось у родственников вследствие действия следующих факторов:

  • участие в процессе приватизации, передававшем равную часть каждому проживающему лицу в собственность от муниципальной власти;
  • наследование, предполагающее переход целого объекта недвижимости сонаследникам в частичное владение;
  • дарение, при котором даритель избирал в качестве одаряемых нескольких родственников;
  • развод, сопряжённый с разделом совместно нажитого имущества, включая квартиру при отсутствии особых указаний в составленном брачном контракте.
Последующее отчуждение, включая выкуп доли квартиры, ставит целью приобретение объекта недвижимости без совладельцев для перспективного покупателя и отказ от прав собственности с получением компенсации в достойном размере для продавца. Как оценить долю в квартире между родственниками, когда продавец желает максимально поднять цену, а покупатель снизить? Приоритет покупателей устанавливается законом, а обязанность продажи в судебном порядке.

Для раздела имущественных ценностей, находящихся в долевой собственности, включая выкуп доли в квартире, статья 252 ГК РФ предусматривает два способа:

  1. Достигнутое соглашение между родственниками. Кто выкупает доли в квартирах, обычно определяется размерами, когда владелец малой части реализует собственнику значительной. Обоюдный консенсус не запрещает обратный порядок, когда купля-продажа доли в квартире родственнику производится по желанию покупателя и продавца независимо от площади владения каждого.
  2. Принятое решение судебным органом. При определённых условиях суд решает, как купить долю квартиры у родственника принудительно при отказе перспективного продавца. Определяющая роль принадлежит метражу владения каждым из совладельцев без учёта связывающих родственных уз. Соразмерность частей и признание незначительности – основание для принудительного выкупа доли в комнате или квартире.
Определяющим фактором при возмездной сделке отчуждения является размер принадлежащей части и предоставление приоритета совладельцам при покупке. Родственные связи ни в части преимущественного права, ни в получаемых льготах при оформлении перехода права собственности значения не имеют.

Добровольный выкуп доли в квартире у родственника

Если один из родственников продаёт принадлежащую часть объекта недвижимости, а другой покупает, то ошибочно полагать, что условия сделки, ценовой фактор и порядок продажи определяются условиями добровольного соглашения. Долевая собственность накладывает ряд законодательных требований, невыполнение которых позволяет признать куплю-продажу доли в квартире родственнику недействительной сделкой.

Направление уведомления

Преимущественным правом выкупа доли в квартире пользуются совладельцы. Обязательным условием является сохранение цены и прочих договорных условий. Например, желание продать дешевле и в порядке первоочерёдности родственнику, не входящему в круг совладельцев, не может быть реализовано в силу закона (ст.250 ГК РФ), делающего исключение продаже с публичных торгов. Продавец доли обязан:

  1. Направить уведомление о планируемом событии всем совладельцам с указанием цены и прочих существенных условий любым из выбранных способов:
    • вручение лично под подпись на втором экземпляре;
    • направление ценным письмом с описью вложения и с отметкой о вручении;
    • использование услуг нотариуса для оповещения совладельцев.
  1. Предоставить месяц для выражения намерения выкупа доли в квартире сособственникам или предоставление отказа. Если всеми совладельцами предоставлен отказ до истечения месячного срока, то возможна реализация сторонним лицам до завершения периода.
Заключение сделки на основании простой формулировки: хочу купить долю в квартире у родственников при отсутствии мизерной доли владения невозможно. Продажа считается проведенной с нарушением преимущественного права, а любой из «пострадавших» участников может требовать перевода прав покупателя на себя в суде (п.3 ст.250 ГК РФ).

Подготовка договора и документов

Бытует распространённое заблуждение, что покупка доли квартиры у родственников производится по упрощённому порядку вследствие части объекта и наличия родственных уз.

Существенные условия договора на выкуп доли в приватизированной квартире не могут быть изменены по сравнению с извещением, направленным совладельцам. Составление соглашения должно включать цену, способ передачи денежных средств, информацию технического характера о части объекта и данные продавца и покупателя.

Пакет документов включает:

  • общегражданские паспорта участников сделки;
  • правоподтверждающий документ на владение долей – выписка из ЕГРН с указанием размера части в виде 1/2, 1/3 и т.д. и информации об обременениях и ограничениях;
  • правоустанавливающий документ на часть объекта недвижимости – договор дарения, приватизации, мены, купли-продажи;
  • техническую документацию на жильё, выдаваемую БТИ;
  • поквартирную карточку;
  • согласие супруга, заверенное нотариально при нахождении части жилья в совместной собственности.
Можно ли выкупить долю, принадлежащую несовершеннолетнему? Закон не устанавливает ограничений по возрастному цензу, требуя только дополнительные документы, удостоверяющие личность ребёнка и родителя, представляющего интересы, а также разрешение на сделку органов опеки и попечительства, защищающих интересы детей.

Оформление и стоимость

Порядок выкупа доли в квартире предусматривает завершающий этап – оформление права доли собственника на нового владельца с последующим получением выписки из ЕГРН.

Если после покупки оставшейся части, например, выкупа второй доли в квартире владелец становится единым собственником целого объекта недвижимости, то целесообразно произвести объединение долей и получить одну выписку из ЕГРН на всю квартиру вместо очередной части.

Помимо договорной стоимости участникам сделки необходимо определиться с порядком оплаты:

  • нотариальных услуг на удостоверение договора;
  • услуг регистратора за внесение в реестр и выдачу правоподтверждающего документа.
Сделка по выкупу доли квартиры у родственников в отличие от дарственной не льготируется в части освобождения от уплаты НДФЛ в размере 13 % от договорной стоимости. Исключение – владение унаследованной, подаренной или приватизированной долей на протяжении трёх лет и пяти при получении в собственность иными способами.

Новому хозяину предстоит ежегодно уплачивать налог на недвижимость, рассчитываемый на основании кадастровой стоимости и региона нахождения жилого помещения.

Принудительная продажа доли в квартире родственнику

Значимым моментом для рассмотрения в суде и принятия решения о принудительной продаже считается несоразмерность имущества, когда доли, принадлежащие совладельцам несопоставимы друг с другом. Так выкуп ½ доли квартиры невозможен, поскольку обязать продать половину квартиры в принудительном порядке не вправе ни один суд.

Несоразмерность доли

Судебный орган может обязать выплатить денежную компенсацию нежелающему продавать принадлежащую часть в объекте недвижимости совладельцу при одновременном выполнении трёх условий (п.4 ст.252 ГК РФ):

  1. Владение незначительной долей. Под незначительностью понимается не относительная часть собственности, а абсолютная величина, сравниваемая с метражом для одного человека, предусмотренного региональными властями. К примеру, одинаковый процент при выкупе доли в комнате, имеющей 20 квадратных метров и выкупе доли в квартире элитной постройки, включающей пять комнат – несопоставимые величины.
  2. Невозможность выдела в натуре. Судами учитывается количество комнат и их изолированность, позволяющая собственникам совместно проживать, не нарушая интересов друг друга. Выкуп доли в однокомнатной квартире может быть назначен судом по данному критерию, а выкуп доли в четырёхкомнатной квартире требует изучения количества собственников и фактора изолированности от окружающих по планировке.
  3. Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Определяющим фактором для судов является наличие другой жилплощади с радикально отличающимися условиями в её пользу.

Косвенным аргументом считается неуплата коммунальных платежей и нарушение условий совместного проживания. При накопившейся задолженности в значительных размерах суд может назначить выкуп доли наследства у родственников, не оплачивающих счета, с целью погашения долга перед коммунальными службами и вручению оставшейся части денежных средств хозяевам.

Алгоритм действий

При вероятности признать долю владения ничтожной в комплексе с неуплатой коммунальных платежей необходимо провести досудебные мероприятия с последующей подачей иска для выкупа доли квартиры у родственников. Алгоритм действий включает:

  1. Этап досудебного урегулирования. Подтверждением желания договориться самостоятельно послужит предоставление доводов о проведённой оценке объекта, сопоставление с рыночными ценами на текущий момент времени и предложения о продаже в письменном виде.
  2. Доказательная база относительно несоразмерности частей и неучастии в оплате коммунальных услуг. В качестве доказательств целесообразно:
    • получить две выписки из ЕГРН, свидетельствующие о наличии двух объектов, где отдельное жильё существенно превосходит желаемую для выкупа долю в квартире по размерам, а часть в спорном помещении ничтожна при сопоставлении с «апартаментами» перспективного покупателя;
    • предъявить расчётно-платёжные документы об оплате коммунальных услуг истцом без участия родственника;
    • инициировать заслушивание свидетелей из числа соседей, которые подтвердят фактическое непроживание в конкретной квартире.
  1. Составление и рассмотрение иска. В процессе разбирательства не следует экономить на «проливающих свет» доказательствах, поскольку в случае победы расходы можно переложить на ответчика, а суд будет скрупулёзно изучать ситуацию ввиду отнесения прав на жильё к категории конституционных и охраняемых на государственном уровне. Конституция не уточняет количество квадратных метров и общее число совладельцев.
  2. Ожидание решения и вступление в права собственности. Если суд принял решение в пользу истца, то нужно:
    • выкупить долю в квартире;
    • получить новую выписку из ЕГРН;
    • привести в соответствие документацию по лицевому счёту.
Обращению в суд обязано предшествовать проведение экспертной оценки, поскольку госпошлина рассчитывается на основании стоимости выкупаемой части. Помимо определения суммы госпошлины проведённая оценка послужит критерием для определения цены, определяемой для выкупа доли квартиры судом.

Долевая собственность находится под пристальным вниманием законодательства, систематически вводящим обновление норм для раздела имущественных ценностей. Компромиссный путь решения вопроса требует предоставления преимущественного права выкупа доли в квартире совладельцам без учёта связывающих родственных уз и обязательного нотариального удостоверения договора. Конфронтационный путь сложен не только в подготовке доказательной базы, но и ввиду неоднозначности принимаемых судебных решений.

Полезные материалы:

© 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста