14.02.2018      617      0
 

Договор краткосрочного найма жилого помещения: правовые нюансы


Последние изменения:

Аренда жилья – актуальная для многих россиян тема. Для собственников, недвижимость является источником получения дохода, для остальных – возможность создать комфортные условия жизни при отсутствии собственной жилой площади. При оформлении сделки между владельцем недвижимости и арендатором подписывается договор краткосрочного найма жилого помещения, устанавливающего основные правила аренды, права, обязанности сторон.

Законодательство о найме жилого помещения

Договор краткосрочного найма жилого помещенияДокумент регулирует отношения между арендодателем и жильцом, фиксируя все существенные детали сделки – от описания жилого помещения до стоимости аренды и условий оплаты.

Ст.673 гражданского законодательства объект договора определяется как изолированное помещение, отвечающее условиям проживания, и может быть представлено в виде дома, квартиры, либо их части.

Нормы пригодности к проживанию определяют положениями жилищного законодательства, а согласно ст.290, арендатор вправе использовать имущество дома, при условии проживания в многоквартирном доме.

С юридической точки зрения, важно различать договор социального найма от коммерческой сдачи, включая аренду посуточно:

  1. По соцнайму возможно предоставление жилья из особого социального фонда, если будет установлено, что гражданин, постоянно проживающий в определенном населенном пункте, нуждается в улучшении условий и состоит на соответствующем учете. Уполномоченным государственным органом должно быть вынесено решение предоставить указанное жилье на основании ордера. Фактически, договор соцнайма не является в полноценном смысле документом, устанавливающим договоренности между наймодателем и жильцом, т.к. все пункты соглашения, обязанности, права, порядок использования и расторжения определяются без участия самих граждан, на основании федеральных и региональных нормативных актов.
  2. Коммерческий краткосрочный найм оформляется договором, представляющим собой полноценный гражданско-правовой документ, которым стороны самостоятельно определяют условия сотрудничества и основные параметры сделки. Основными моментами, которые должны быть установлены договором, служат: период действия, условия передачи в пользование, оплаты, обязанности и т.д.

В качестве объекта, передаваемого от собственника арендатору, могут выступать: квартира, комната, дом. Идентификационные признаки и характеристики объекта должны быть четко описаны в пунктах соглашения.

Здесь читайте про договор аренды комнаты.

Отличительные характеристики краткосрочного найма

Договор о краткосрочном найме имеет ряд характерных особенностей, отличающих его от других видов юридически значимых документов в отношении недвижимости:

  1. Отсутствие необходимости официально регистрировать факт передачи жилья в пользование другим лицам.
  2. Не требуется нотариальное заверение, а значит, отсутствуют дополнительные затраты на оформление.
  3. Срок действия договоренности имеет ограничения и устанавливается с учетом волеизъявления собственника и его правом не продлевать документ.
  4. Лицам, в пользование которым было передано жилье, запрещено уступать право проживания третьей стороне.
  5. Нарушение положений, касающихся обязанностей арендатора, служит законным основанием для досрочного расторжения соглашения без предоставления дополнительного времени на поиск нового места жительства и организации переезда.
Таким образом, краткосрочный договор найма подтверждает на бумаге возникшие устные договоренности и регулирует дальнейшие взаимоотношения между хозяином собственности и лицом, которому было передано жилье на возмездных условиях.

Основные пункты договора

К документу, регулирующему порядок сдачи жилья внаем, предъявляются определенные требования. Так как правила найма в договоре являются результатом договоренности, в шаблон стандартного образца допускается включение иных, важных для конкретной сделки, параметров. К существенным условиям договора относят положения, указанные законом как обязательные, а также пункты, которые важно установить по согласованию сторон.

Предмет договора определяет данные, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество, планируемое к передаче нанимателю.

Согласно п.1 ст. 673 гражданского законодательства, предметом договора могут выступать: комната, дом, квартира, изолированное помещение, отвечающее признакам жилого объекта согласно ЖК РФ.

При отсутствии сведений о конкретном объекте недвижимости, установить предмет возникшей договоренности невозможно, что позволяет считать документ недействительным.

Дополнительные условия подразумевают заведомое принятие их сторонами как неотъемлемой части договора, автоматически установленной законодательными актами. Согласование дополнительных условий не требуется.

К таким пунктам относят следующие положения:

  • Обязанности оплачивать занимаемую жилплощадь на условиях, установленных сторонами. При отсутствии в тексте иных определений, от нанимателя требуется вносить оплату платежей за коммунальные услуги.
  • Срок действия документа определяет период, в течение которого будут действовать договоренности сторон. Так как максимальный срок подобного соглашения ограничен 5 годами, при отсутствии иных указаний, жилье передается нанимателю на 5-летний срок. В договоре посуточной аренды указывается конкретная дата и час начала и окончания эксплуатации жилья.
  • Определение лиц, которым позволено проживать в снятом помещении, кроме самого нанимателя. Если нет указания на разрешение другим гражданам проживать на данной жилплощади, вселение производится в установленном законом порядке.
  • Наниматель обязывается поддерживать жилье в надлежащем состоянии и выполнять текущий ремонт, однако допускается указание иных условий в пунктах соглашения.
  • Собственник обязывается производить капитальный ремонт за свой счет, однако закон не запрещает включать в договор иные договоренности.
  • Сумма платежа за снятое жилье является предметом договора, определяется при взаимном согласии сторон в пределах допустимых по закону норм.
  • Допускается передача снятого помещения поднанимателю, если собственник выражает согласие с условиями сделки. При этом, устанавливается отсутствие прав самостоятельного использования жилья поднанимателем. Согласно подписываемому документу, ответственность за исполнение условий найма несет по-прежнему наниматель.
Исключить недоразумения и последующие претензии к состоянию передаваемого объекта при аренде на сутки и более позволит подписание приемопередаточного акта, в котором фиксируются все существенные характеристики объекта.

Наниматель обязан вернуть владельцу недвижимость в том же состоянии, включая предметы, которые передавались вместе с жилой площадью. Порча имущества нанимателем дает право требовать возмещения.

Порядок составления формы договора

От составления документа зависит то, насколько безопасным и удобным будет дальнейшее сотрудничество. Юридически грамотный договор призван защитить стороны от необоснованных обвинений или ущемления прав.

К обязательным реквизитам типового документа относят следующие пункты:

  • Точная информация о сторонах сделки: их имена, прописку, сведения из паспорта.
  • Данные о лицах, которые будут использовать жилье совместно с нанимателем.
  • Описание передаваемого объекта, его основные параметры (площадь, место расположения, этаж, число снятых комнат).
  • Информация о состоянии недвижимости при заключении договора.
  • Дата подписания и период действия аренды. При краткосрочном найме период действия ограничен неполным календарным годом (до 364 дней). Большинство соглашений подписывается на 11 месяцев.
  • Величина платежа и варианты передачи средств.
  • Указание ответственных за оплату расходов на коммунальные услуги.
  • Права и обязанности (любая информация, устанавливающая порядок использования жилья, его технического обслуживания и т.д.)
  • Основания для расторжения.
  • Штрафы и порядок компенсации за испорченное в процессе эксплуатации имущество.
  • Подписи владельца и нанимателя.
Порядок передачи жилья требует предварительного предъявления документов на недвижимость, доказывающих право собственника сдавать жилье в аренду. Помещение должно быть признано пригодным к проживанию, соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, техническому плану объекта.

Использование помещения нанимателем предполагает запрет на присутствие третьих лиц, исключая риск подселения посторонних. Если основной наниматель съезжает, остальные жильцы, заселенные вместе с ним, обязаны покинуть жилье. При намерениях продать квартиру, дом, комнату, собственник за 30 дней оповещает о предстоящей сделке нанимателя.

Определение прав и обязанностей сторон по найму

Определение прав и обязанностей сторон по наймуОсобое внимание уделяют пункту с обязанностями и правами сторон.  В данный раздел входит определение основных вопросов, связанных с эксплуатацией жилья нанимателем:

  1. Условия передачи жилплощади во временное пользование.
  2. Вопросы проведения ремонтных работ с целью поддержания технически исправного состояния объекта.
  3. Порядок уведомления о выселении и его реализация.
  4. Условия для досрочного расторжения контракта по инициативе одной из сторон.
  5. Возмещение нанесенного жильцами имущественного ущерба.
  6. Правила внесения оплаты за ЖКХ и найм (варианты расчетов, сроки).

Из общих положений, которые присутствуют в договоре, следует отметить следующие правила:

  • В случае смерти владельца, договор продолжает действовать на протяжении установленного в нем периода, без права изменения условий со стороны наследника.
  • Размер платежа не подлежит изменениям в течение срока действия.
  • В случае возникшей просрочки в оплате, с наймодателя может быть взыскана компенсация – 1% от величины долга.
  • Не допускается субаренда жилья со стороны нанимателя, помещение передается исключительно в его личное пользование.
  • Со стороны квартиранта действует обязанность своевременной оплаты и соблюдения норм проживания.
  • Наймодатель несет финансовую ответственность за причиненный ущерб и обязан ликвидировать последствия порчи имущества. При установлении вины нанимателя в нанесении ущерба, ремонт производится за его счет.
  • Расторжение договора по инициативе арендатора производится спустя 3 месяца после уведомления собственника.
Не следует игнорировать важность положений подписываемого договора, так как в дальнейшем все взаимоотношения между сторонами будут регулироваться содержанием данного юридически значимого документа.

Основания для расторжения

Избежать неприятностей при выселении жильцов позволит описание ситуаций, которые могут стать законным основанием для расторжения договора со стороны собственника:

  • систематическое нарушение сроков внесения оплаты за занимаемое помещение, хроническая задолженность по ЖКХ;
  • сигналы о нарушении порядка проживания от других жильцов дома, соседей;
  • порча имущества, внесение существенных изменений, нарушающих целостность переданного объекта;
  • двухмесячный долг по оплате;
  • иные условия, вносимые по согласованию сторон.
Договор, заключенный на короткий срок аренды, в большей степени защищает интересы собственника, передавшего жилье нанимателю для дальнейшей эксплуатации. Условия договора представляют собой некий регламент проживания в арендованной квартире, жилом доме, нарушения которого позволят безболезненно расстаться с недобросовестными жильцами и взыскать неустойки и компенсации при нанесении вреда имуществу.

С другой стороны, подписание соглашения, условия которого устраивают нанимателя, гарантирует защиту его прав в случае возникновения каких-либо фактов самоуправства и нарушения прав граждан, арендовавших жилье. По этой причине так важно, помимо стандартных положений типового бланка письменно фиксировать в нем любые возникшие дополнительные договоренности сторон.

В видео рассмотрен вопрос найма на реальном примере.
Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru