Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры: без договора, с детьми

Последние изменения: Январь 2022

Свободная недвижимость дает шанс не только получать выгоду от сдачи в аренду, но и влечет за собой определенные сложности, связанные с взаимодействием с нанимателями. Когда возникают проблемы с оплатой, собственник вынужден задуматься о том, как выселить квартирантов, которые на платят оговоренную ранее сумму.  Далеко не всегда квартиранты согласны с решением владельца, отказываясь освобождать квартиру, ссылаясь на самые различные предлоги. Собственник жилья несет убытки в виде недополученной прибыли и должен заниматься неприятными разбирательствами с нежелательными квартирантами.

Процесс выселения во многом будет зависеть от конкретных обстоятельств, с учетом наличия или отсутствия подписанного договора о найме или аренде.

Законные основания для выселения

Несмотря на то, что хозяин квартиры имеет полное право настаивать на том, чтобы неплательщики освободили недвижимость, закон требует соблюдения определенной последовательности действий, защищая интересы обеих сторон сделки.

Столкнувшись со злостным уклонением от платежей, собственник должен действовать, исходя из того, было ли заключено письменное соглашение с нанимателем, или квартиранты заселились без договора. На процесс выселения также будет влиять наличие регистрации по адресу арендованной квартиры.

Если договор был подписан, наверняка в его положения содержится информация об особенностях досрочного расторжения, его причинах и последствиях. Помимо регулирующего документа, стороны обязаны соблюдать нормы гражданского и жилищного законодательства.

В ст. 687 ГК РФ приводятся законные основания, дающие право на выселение по односторонней инициативе, в судебном или внесудебном порядке:

1. Использование квартиры в других целях, несогласованных с владельцем (в связи с осуществлением коммерческой или производственной деятельности).
2. Нанесение вреда собственности и оборудованию внутри, ухудшение технического состояния.
3. Действия по притеснению соседей, нарушению социальных норм проживания в многоквартирном доме, порче общедомового имущества, хулиганство.
4. Задолженность по арендной плате за 2 последних месяца (при краткосрочном договоре), и за 6 месяцев (при долгосрочном сотрудничестве от 1 года и более).

Сталкиваясь с противодействием квартирантов, наймодателю, порою, приходится обращаться в суд, чтобы освободить собственную жилплощадь от недобросовестных граждан.

Согласно положения закона, досрочно выселить квартирантов можно только при наличии:

Следует знать, в каких случаях хозяин квартиры вправе самостоятельно выселить жильца:

Расставание с жильцами – дело, не менее значимое, чем их заселение. Если заключался договор, стороны должны исходить из пунктов, устанавливающих процедуру выселения, если условия не противоречат нормам закона. Когда договоренность была только устной, наймодатель рискует остаться без оплаты, так как документ, подтверждающий обязанность внесения платежей за аренду, отсутствует. Существует множество других нюансов, прямым образом влияющих на процесс выселения должников.

Нюансы досрочного расторжения

Когда наниматели не спешат гасить долги за арендованное жилье, могут быть приведены самые различные доводы: потеря заработка, болезнь, жизненные неурядицы и т.д. В то же время, собственник жилья не обязан бесплатно предоставлять свои квадратные метры, так как в данном случае речь идет о коммерческой сделке, не связанной с социальными нормами.

Когда выселять?

Один просроченный платеж по договору не дает прав на досрочное выселение.

Любая из сторон сделки вправе досрочно расторгнуть договор, в двухнедельных срок оповестив другого участника арендной сделки о предстоящих изменениях. Если при осмотре квартиры было выявлена порча имущества, квартирант обязан возместить нанесенный ущерб.

Можно ли выселить, если есть временная регистрация?

Иногда квартиранты соглашаются на аренду при условии, если хозяин недвижимости оформит временную прописку. В дальнейшем, при намерении расстаться с квартирантами-должниками, возникают серьезные затруднения вплоть до окончания периода действия регистрации. Если оформлена постоянная прописка, жилец обретает право находиться в арендуемой квартире бессрочно.

Особенно остро стоит вопрос с выселением и выпиской несовершеннолетнего. Соглашаясь прописать ребенка, чтобы родители-арендаторы могли реализовать гражданские права своего малыша, владелец неминуемо столкнется с проблемой выселения имеющего регистрацию лица, если альтернативного места регистрации не имеется. Потребуется привлечь органы опеки, которые часто встают на защиту прав и интересов несовершеннолетнего.

Договорные условия и особенности выселения квартирантов

Нежелание собственника продолжать предоставление жилья квартиросъёмщикам не может быть реализовано в одностороннем порядке. При условии досрочного прекращения, прописанном в договоре, хозяин обязан предупредить заблаговременно в определённый срок для поиска нового жилого помещения. Как правильно выселить квартирантов за неуплату, определяется условиями договора при существовании, сроком заключённого соглашения в тандеме с периодом задолженности и наличием форс-мажорных обстоятельств, возникших у жильцов.

Без договора найма

Не оформляя договорных отношений с нанимателями, собственник усложняет задачу, как выгнать квартирантов, которые не платят. Использование квартиры по прямому назначению, отсутствие жалоб со стороны соседей, своевременная уплата коммунальных платежей играют в пользу арендаторов. Хозяин должен дополнительно:

Если жильцы не платят за съёмную квартиру, то максимум, что можно сделать без договора:

По договору найма

Наличие соглашения в письменной форме защищает интересы собственника от нарушения условий, прописывает права и обязанности, «развязывает руки» для обращения в судебные инстанции при невыполнении договорных обязательств. Как выселить квартирантов за неуплату по договору, зависит от условий, прописанных в тексте документа, что позволяет фиксировать невыполнение обязательств перед судом:

При наличии временной регистрации

Сдаче жилья в наём иногородним гражданам на длительный период обязана сопутствовать постановка на учёт в паспортном столе. В противном случае обеим сторонам грозят штрафные санкции за административные правонарушения, причём штраф хозяина в денежном выражении выше штрафа жильца.

Поэтому если зарегистрированные квартиранты не платят за квартиру, то необходимо в суде доказать досрочное фактическое расторжение договора и необходимость снятия с регистрации вследствие:

Стандартная процедура

Чтобы избежать негативных последствий при расставании с квартирантами-должниками, необходимо заранее предусмотреть данные ситуации, оформляя найм помещений с договором правильно, детально описывая в нем поводы, дающие право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке без суда. Как правило, в соглашение вносят все ситуации, указанные в ст. 687 гражданского законодательства.

Когда выселяется семья, в которой воспитываются дети, владелец дает определенный срок на то, чтобы жильцы могли подготовиться и подыскать новое место жительства. До недавних пор выселение квартирантов с детьми не производилось в зимний период, что давало возможность квартирантам использовать дополнительное время, накапливая долги. В настоящее время вопрос, можно ли выселить зимой, не стоит, так как подобное ограничение снято и крайний срок освобождения жилья устанавливается, исходя из общих положений законодательства.

Если квартирант не согласен

Когда согласия достигнуть не удается, и квартиранты не хотят съезжать, владельцам квартиры остается искать помощи у правоохранительных и судебных органов.

Судебный порядок предполагается подачу иска и рассмотрение вопроса на заседании, основываясь на документах, прилагаемых к иску и свидетельских показаниях.

Отказ от исполнения судебного предписания дает право предпринимать меры, препятствующие пользованию жильем со стороны квартирантов, вплоть до смены замков и выноса вещей на лестничную площадку, с освобождением от ответственности за сохранность вещей неплательщиков. Однако, во избежание эксцессов, рекомендуется предупредить должников о возможных санкциях, позаботившись о присутствии свидетелей.

Проблема, что делать, если дверь в квартиру закрыта, а квартиранты препятствуют попаданию владельца внутрь, решается с помощью сотрудников правоохранительных органов и МЧС. Предварительно перед обращением в государственные органы, собственник готовит документы, подтверждающие его право на данную квартиру, и удостоверение личности (паспорт). Помощь со стороны МЧС заключается во вскрытии двери и обеспечению доступа владельца внутрь своей жилой площади.

Компромиссный вариант выезда жильцов предусматривает предварительное погашение задолженности в добровольном порядке в сроки, оговоренные сторонами самостоятельно. Участники соглашения могут составить акт приёма-передачи, в соответствии с которым владелец и квартиросъёмщик признают отсутствие имущественных претензий по отношению друг к другу. Как выгнать арендаторов, которые не платят и не желают добровольно покинуть помещение, упирается в наличие или отсутствие вышеуказанного договора, кардинально меняющего порядок выселения.

При наличии договора

Просто вышвырнуть безответственных жильцов из помещения невозможно, выселение квартирантов за неуплату в принудительном порядке должно включать ряд этапов последовательных действий:

1. Досудебное урегулирование. Фиксация факта нарушения должна иметь письменное подтверждение в виде:
   
   • направленного предупреждения о нарушении срока платежей с указанием детализации;
   • уведомления с требованием освободить объект недвижимости и сообщением об обращении в суд при невыполнении.

2. Составление и подача искового заявления. Содержание иска:
   
   • наименование судебного органа, анкетные и контактные данные участников сделки;
   • тезисная информация о праве собственности на объект жилья и основания возникновения с приложением правоподтверждающих и правоустанавливающих документов;
   • сведения о хронологии заключения договора найма;
   • основания для расторжения с указанием нарушения пункта об оплате на протяжении определённого времени с одновременным выселением квартирантов за неуплату арендных платежей;
   • приложение документов, подтверждающих личность и право собственности истца на объект недвижимости и документов, свидетельствующих об отсутствии оплаты (выписку с расчётного счёта о движении средств при безналичной оплате, справок ЖКХ о наличии просроченной задолженности при условии оплаты непосредственно арендатором и т.д.), квитанции об уплате госпошлины.

3. Судебное разбирательство. Судебная тяжба длится от трёх месяцев до полугода в зависимости от действий ответчика, включая намеренное уклонение от посещений. Поскольку весь период задолженность растёт, то истцу целесообразно в иске и в ходе слушаний акцентировать внимание помимо выселения квартирантов за неуплату на рост текущей задолженности с требованием погашения со штрафными санкциями за задержку.
4. Судебное решение и исполнение. При принятии решения в пользу истца и неисполнении ответчиком следует:
   
   • передать исполнительный лист в службу судебных приставов и инициировать открытие исполнительного производства;
   • составить акт приёма-передачи при фактическом выселении приставами.

Выселение через суд

Если мирные переговоры с неплательщиками не дали результата, собственник обращается в районный суд по месту расположения квартиры.

Основанием для рассмотрения дела является исковое заявление, составленное по образцу, с обязательным указанием следующих сведений:

К заявлению необходимо приложить документ, подтверждающий уплату пошлины, а в тексте заявления, при желании, истец просит взыскать издержки с ответчика.  Помимо судебной пошлины к издержкам относят и платные юридические услуги по выселению.

Само по себе решение суда не является окончанием процедуры. Потребуется проконтролировать факт надлежащего исполнения и окончательного расчета с жильцами. Иногда, даже после судебного вердикта квартиранты уклоняются от его исполнения. На помощь собственнику приходят судебные приставы, имеющие довольно широкие полномочия в рамках исполнительного производства.

Если договор не заключался

Несмотря на многочисленные факты печальных последствий сотрудничества с недобросовестными жильцами и настойчивые рекомендации фиксировать договоренности на бумаге, бывают случаи, когда хозяин недвижимости, искренне уверенный в добропорядочности потенциальных нанимателей, считает излишним заключение договора.

Отсутствие письменного соглашения не является прямым нарушением закона, так как гражданское законодательство признает легитимным договор, как в письменной, так и в устной форме. Однако, в данном случае, наймодателю придется приложить усилия по сбору достаточной доказательной базы, свидетельствующей о факте сдачи жилья и наличии арендных отношений. К заявлению в суд прилагают все возможные письма, расписки, документы, подтверждающие внесение задатка и даже аудио записи разговора с жильцами.

Судья, рассмотрев прилагаемые доказательства, может установить факт наличия устного договора, а значит, признает право на досрочное выселение в тех случаях, которые относятся к законным основаниям для выселения.

Более сложно добиться справедливости, если слова наймодателя ничем не подтверждены. Единственным способом, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры, является обращение за защитой к правоохранительным органам. В заявлении в полицию должно быть указано, что квартира эксплуатируется посторонними, неправомерно занявшими чужую собственность без согласия владельца. Такой способ позволит в течение короткого времени избавиться от нежелательных «гостей», однако взыскать долг при отсутствии доказательств арендных отношений не получится.

Доверяя ключи от квартиры новым арендаторам, не стоит недооценивать силу договорных отношений, зафиксированных на бумаге. Этого позволит избежать массу неприятностей в будущем, так как устные договоренности при возникших между сторонами разногласиях вряд ли позволят вернуть деньги за аренду, а жилье на время разбирательств останется недоступным для дальнейшей сдачи.

С этой статьёй читают:

• Договор аренды квартиры: правила составления
• Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?
• Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры: без договора, с детьми
• Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды?

© 2022 zakon-dostupno.ru

Остались вопросы? Пройдите уточняющий опрос и задавайте вопрос в форме нижн