Признание договора аренды недействительным, оспоримость сделки

Содержание:

Недействительность и «незаключённость» договора аренды
Регистрация договора аренды
Основания для признания недействительным
Правовые последствия недействительности
Юридическая консультация

Последние изменения: Январь 2022

Передача имущества во временное пользование предполагает обязанности по оплате и сохранности вверенной ценности. Признание договора аренды недействительным влечёт последствие в правовом поле – возврат участников в «исходное» положение. Выбор представителями надлежащей защиты прав зависит от ничтожности или оспоримости сделки, либо признания соглашения незаключённым на этапе подписания, исключающей возникновение обязательств.

Недействительность и «незаключённость» договора аренды

В юридическом ракурсе недействительные и незаключённые соглашения считаются нетождественными, что способствует невозможности применения последствий недействительности к незаключённым сделкам. Договор признаётся заключённым, если участникам удалось достичь консенсуса по всем существенным условиям, предусмотренным для конкретного вида сделки (п.1 ст.432 ГК РФ). При заключении арендного договора следует предусмотреть:

Объект аренды. В пользование могут быть переданы имущественные ценности, не теряющие натуральных характеристик в процессе эксплуатации. Для согласования в тексте должны быть прописаны сведения, позволяющие идентифицировать передаваемые материальные активы (ст.607 ГК РФ).
Размер и периодичность арендной платы. Согласование не является обязательным условием, а отсутствие формирования цены и сроков внесения платежей позволяет применить подход к оценке на основании арендуемых аналогичных имущественных активов в сопоставимых обстоятельствах (п.1 ст.614 ГК РФ) за исключением аренды не менее годичного периода:
- земельных участков (п.2 ст.26 ЗК РФ);
- зданий и сооружений (п.2 ст.651 ГК РФ);
- помещений ввиду тесной связи со зданиями и сооружениями (постановление Московского АС по делу № А40-107421/2016 от 18.05.2017 года).

Выкупная цена для финансового лизинга недвижимости с первоочередным правом выкупа. В тексте основного или дополнительного соглашения может предусматриваться переход права собственности при внесении фиксированной стоимости или по завершении арендных сроков (ст.624 ГК РФ).
Момент заключения, определяемый для арендных отношений (п.2,3 ст.433 ГК РФ):
- фактом передачи имущества;
- датой государственной регистрации в отношении третьих лиц при обязательности процедуры.

Признаки незаключённости и недействительности не имеют чёткости в гражданском законодательстве. Например, несоблюдение требования об обязательной госрегистрации сделки приводит к её недействительности на основании п.1 ст.165 ГК РФ, а моментом заключения договора признаётся время фактической регистрации в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ. Анализ норм в тандеме позволяет признать недействительным незаключённый договор, что противоречит правовой природе соглашения.

Неоднозначность определения понятий и противоречивая судебная практика приводит к сложностям в выборе способа защиты, призывая заявителей в суде требовать одновременно признать договор и незаключённым и недействительным, что взаимно исключает друг друга.

Регистрация договора аренды

Учитывая противоречия норм гражданского законодательства, важно уделить внимание регистрации договора аренды, являющейся обязательной в вышеперечисленных ситуациях. С заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон. Для устранения неопределённости, кто конкретно будет заниматься подготовкой документов и процессом, целесообразно сведения прописать в тексте соглашения.

В отношении договоров, не прошедших госрегистрацию при условии обязательности, судебная практика единогласно признаёт их незаключёнными или несостоявшимися сделками. Таковые сделки не могут считаться недействительными, поскольку по юридической сущности не признаются действиями граждан или субъектов предпринимательства, направленными на установление, внесение изменений или полное прекращение прав и обязанностей участников.

По несуществующей в правовом сегменте сделке стороны не вправе требовать:

изменения условий или сроков расторжения вследствие отсутствия заключения;
взыскания основной суммы долга и предусмотренных финансовых санкций в виде начисления штрафов, неустоек и пеней за просрочку платежей;
возмещения ущерба и убытков при ненадлежащем исполнении обязательств;
соблюдения преимущественного права на заключение нового соглашения при завершении действия текущего.

Исковые требования по незаключённому договору не могут предусматривать последствия неисполнения обязательств, поскольку сами обязательства не существуют в принципе. Пострадавшая сторона может взыскивать только суммы неосновательного обогащения. Арендатор не может требовать сохранения условий до окончания срока действия при смене собственника или передать помещение в субаренду, поскольку незаключённое соглашение не порождает прав и обязанностей у третьих лиц.

Основания для признания недействительным

Сделка признаётся недействительной по решению судебного органа (оспоримая) или не зависит от факта признания в судебном порядке (ничтожная) вследствие нарушения законодательных норм на этапе совершения (ст.166 ГК РФ). Договор аренды признаётся недействительным, если:

Нарушаются права третьих лиц или охраняемые интересы. Например, государственное предприятие при подписании арендного договора нежилого помещения должно иметь согласие собственника в лице муниципального образования.
Осуществляется превышение полномочий арендодателем при сдаче имущества в пользование. Арендодатель обязан иметь зарегистрированное право собственности, а представляющее организацию лицо компетенцию на подобные действия.
Подписывается недееспособным, ограниченным в дееспособности гражданином вследствие психического расстройства либо несовершеннолетним, не достигшим возрастной отметки 14-ти лет.
Совершается сделка в «обход» прямого запрета или наложенного ограничения. Для предприятия – это деятельность, запрещённая уставными и учредительными документами, а для гражданина – отсутствие нотариально заверенного согласия, требуемого по нормам закона или финансовая несостоятельность (банкротство).
Обнаруживается мнимость соглашения, не ставящего цель создать правовые последствия, или притворность договора аренды, прикрывающего другую сделку.
Заключается в результате введения одной из сторон в заблуждение, под воздействием угроз или при использовании тяжёлых обстоятельств.

По ничтожной сделке при обращении в судебную инстанцию заявитель должен указать на наличие противозаконных обстоятельств на этапе заключения, вследствие которого суд обязан удовлетворить требования истца. По оспоримой сделке решение принимается в результате разбирательств с равной вероятностью признания договора недействительным или отказа в удовлетворении иска.

Правовые последствия недействительности

Если арендный договор признан недействительным, то стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное от процесса пользования. При невозможности возврата в натуральном выражении допускается денежная компенсация в размере, устанавливаемом судом, если иные последствия не предусмотрены нормативно-правовыми актами (п.2 ст.167 ГК РФ).

Двухсторонняя реституция применяется независимо от оспоримости или ничтожности сделки при принятии решения судом о её недействительности. Правовые последствия для каждого из участников следующие:

Арендодатель обязан осуществить возврат денежных средств, полученных за предоставление в пользование имущества без наличия права.
Арендатор обязан возвратить имущественный объект в приемлемом состоянии. Из арендной платы вычитаются средства за фактическое использование в размере, определённом судебным органом.

Если на стадии заключения правовые нормы соблюдены, то сделка не может быть признана недействительной или незаключённой. Тогда в судебном порядке договор может подлежать досрочному расторжению при проявлении инициативы любой из сторон при наличии оснований.

По требованию арендодателя прекращению подлежит соглашение, если арендатором (ст.619 ГК РФ):

нарушены условия пользования арендуемыми ценностями;
допущена просрочка платежей за аренду более двух раз подряд;
нанесен существенный ущерб имущественным ценностям;
не произведен капитальный или текущий ремонт при условии обязательности в соответствии с договорными условиями или законодательными актами.

Арендатор может инициировать досрочное расторжение, если арендодателем (ст.620 ГК РФ):

не предоставлены активы в пользование, либо созданы искусственные препятствия для использования в соответствии с договорными условиями;
выявлены существенные недостатки, скрытые в момент передачи;
не выполнен обязательный капитальный ремонт;
переданы непригодные для использования по предусмотренному назначению материальные блага.

Договор имущественного найма между гражданами или аренды при участии юридического лица должен заключаться в письменной форме. Отсутствие письменного документа прямо не свидетельствует о недействительности сделки, но накладывает ограничение на обращение в суд, поскольку ни одна из сторон не сможет указать нарушенные условия.

Юридическая консультация

Правовые тонкости относительно незаключённых и недействительных сделок подлежат изучению на этапе подготовки и подписания договора. Ведь невозможно взыскать арендодателю не только предусмотренные финансовые санкции при неплатежах, но и саму сумму задолженности при признании договора незаключённым, что на юридическом «языке» означает несуществующим. Арендатор лишается возможности передачи арендуемых ценностей в субаренду и преимущественного права заключения нового договора по истечении срока действия.

Профессионалы окажут юридическую поддержку в части:

обязательности регистрации договора и правовых последствий игнорирования процедуры;
правильного составления акта приёма-передачи помещения с отражением недостатков;
проверки арендодателя на правовую возможность заключения договора аренды или имущественного найма – привилегию собственников.

В тексте документа важно предусмотреть детальные характеристики предмета аренды и обязательства сторон для возможности обращения в судебную инстанцию за защитой нарушенных прав.

С этой статьёй читают: