4738      0
 

Как продать квартиру в ипотеке


Последние изменения:

Приобретение жилья по ипотечному кредитованию – стандартная процедура на вторичном рынке. Алгоритм включает более тщательный контроль сделки, так как продать квартиру в ипотеке невозможно без третьего участника – банковской организации. Если по реализуемому объекту не выплачен кредит, то квартира находится в залоге у кредитной организации, а если жильё приобретается покупателем в ипотеку, то размер финансирования, сроки и условия подлежат согласованию с коммерческим банком. Механизм отчуждения требует дополнительных шагов, включая оценку реализуемого жилого помещения и составление предварительного договора.

Оценка объекта недвижимости

Определение реальной рыночной стоимости важно для всех участников сделки, но первостепенно значимо для продавца при продаже квартиры в ипотеку. Этому существует простое объяснение – коммерческие учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием, имеют собственную службу, занимающуюся как проверкой объектов обеспечения, так и их непосредственной оценкой. При завышении банк просто откажет в финансировании, а явное занижение ударит «по карману» продавца.

Самостоятельная оценка

 

Если кредитная организация не настаивает на отчёте, выполненном профессиональными оценщиками, то продавец может самостоятельно оценить объект недвижимости для продажи квартиры на вторичном рынке по ипотеке. В качестве источников информации можно использовать:

  • данные на Интернет-ресурсах о продаже сопоставимого жилья;
  • сведения, полученные от лиц, купивших или продавших аналогичные объекты.
Изучив вторичный рынок, можно ввести поправочные коэффициенты в зависимости от качественных характеристик (наличие капитального ремонта, замена сантехники и т.д.), влияющих на стоимостной показатель, и оценить в среднем квадратный метр с учётом этажности, года постройки и инфраструктуры. Полученное значение арифметически умножается на метраж квартиры и выводится оценочная стоимость.

Оценка экспертов

Несмотря на платность услуги, экспертная оценка, выполненная лицензированными оценщиками, придаёт значимости при продаже квартиры через ипотеку в глазах кредитного учреждения и снимает вопросы о возможности торга у покупателя. Алгоритм проведения включает:

  1. Поиск оценщика. Рекомендуется отдавать предпочтение компаниям, имеющим положительное реноме на рынке оценки недвижимости и пользующимся доверием конкретного банка, так как происходит продажа квартиры по ипотеке при участии кредитной организации, осуществляющей финансирование или дающей одобрение на смену залогодателя.
  2. Заключение договора с оценщиком. В документе фиксируется стоимость, время проведения, порядок оплаты и предоставления результата.
  3. Получение отчёта. Процедура продажи квартиры по ипотеке может предусматривать непосредственно передачу отчёта кредитному учреждению или продавцу для самостоятельного вручения.

Процесс в общей сложности занимает неделю. К отчёту прикладываются фотографии объекта, требующие выезда оценщика. Аккредитованные в банке компании могут составить документ по определённому шаблону с непосредственным представлением в финансовую организацию.

Поиск покупателя для ипотечной недвижимости

К поиску потенциального покупателя целесообразно перейти после проведённой оценки жилья. Продавцу следует определиться, как продавать квартиру по ипотеке, выбрав один из следующих способов:

  1. Самостоятельный поиск покупателя. Выбор данного способа предполагает размещение объявлений в средствах массовой информации и на специальных сайтах.
  2. Поиск при помощи агентства недвижимости или частного риелтора. Этот метод позволит сэкономить время, прибегнув к услугам посредников, однако расстаться с денежными средствами, составляющими порядка 2-5 % от стоимости реализуемого объекта.
Вне зависимости от выбранного способа продажи важным моментом, служащим для дальнейшей заинтересованности покупателя в приобретении является фактический осмотр квартиры. Услуги профессионалов помогут представить объект в выгодном свете, учитывая наиболее выигрышное время суток для демонстрации, акцентировать внимание на достоинствах и замаскировать недостатки.

Если жильё реализуется вместе с техникой и мебелью, то необходимо составить опись, присвоив имущественным ценностям инвентарные номера.

Согласование с банком реализации ипотечного жилья

Схема продажи квартиры по ипотеке требует одобрения кредитного отдела финансового учреждения. Реализация жилья, по которому не выплачен ипотечный кредит, невозможна без одобрения смены залогодателя или досрочного погашения обязательств и снятия обременения.

Продажа жилья в ипотеку

Банк рассматривает личность покупателя и предлагает доступные программы кредитования, устраивающие обе стороны. Ведущие банки предоставляют ипотечные кредиты от 300 тысяч рублей на период до 30-ти лет. Процентная ставка зависит от срока кредитования, ликвидности объекта недвижимости и оценки платежеспособности покупателя.

После выбора программы и согласования с банком покупатель заполняет заявку посредством:

  • заполнения на сайте коммерческого учреждения;
  • составления для действующих клиентов в личном кабинете;
  • личного посещения отделения банка.
После предоставления заявки покупатель и продавец ожидают решения кредитной организации. Банками рассматриваются документы, и принимается решение на протяжении 3-5 дней. При отказе в кредитовании продавцу придётся заново подыскивать покупателя или покупателю изыскивать собственные средства для приобретения квартиры.

Продажа жилья с непогашенной ипотекой

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, если ипотека еще не выплачена? Зачастую возникают ситуации, когда реализовывается объект недвижимости при наличии обременения. Продажа квартиры, купленной в ипотеку, находящейся в залоге у банка до полного погашения кредитных обязательств предполагает два варианта:

  1. Смена залогодателя. Обязательства по дальнейшему погашению кредита и начисляемых процентов передаются от продавца покупателю. Схема возможна при согласии и одобрении третьей стороны – кредитной организации.
  2. Погашение ипотеки покупателем. При отказе банка от передачи обязательств потенциальному покупателю, последний может полностью погасить кредит, после чего снимается обременение, а расчёт переходит в двустороннее русло между продавцом и покупателем без дальнейшего участия банковской организации.
Чем меньше остаток по кредиту в денежном выражении и ликвиднее реализуемый объект недвижимости, тем больше процент вероятности одобрения банка. Оптимальный вариант – погашение остатка кредита деньгами покупателя при наличии возможности и свободных средств.

Рассмотрение пакета документации для продажи

Для реализации недвижимого объекта от продавца необходима подготовка и предоставление документов. Продажа квартиры с ипотекой требует рассмотрения пакета документации не только покупателем, но и банком – текущим или перспективным залогодержателем. Продавец обязан предъявить:

  1. Удостоверения личностей всех собственников:
    • внутренние паспорта взрослых членов;
    • свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.
  1. Правоподтверждающий документ – выписку из ЕГРН, выдаваемую вместо свидетельства о праве собственности с середины 2016 года.
  2. Правоустанавливающий документ:
    • договор мены или купли-продажи;
    • свидетельство о наследовании либо приватизации;
    • дарственную;
    • решение судебного органа.
  1. Технический паспорт, включающий план, выдаваемый БТИ. Наличие неузаконенной перепланировки служит поводом для отказа банка в ипотечном кредитовании, поскольку реализовать данный объект залога кредитное учреждение не сможет без проблем.
  2. Справку управления жилищно-коммунального хозяйства. Документ необходим только покупателю для подтверждения отсутствия просроченной задолженности по потреблённым услугам.
  3. Расширенную выписку из домовой книги. Формуляр отражает:
    • всех зарегистрированных на текущий момент граждан;
    • временно снятых с регистрации лиц с указанием причин и даты выписки.
  1. Дополнительные документы при наличии:
    • зарегистрированных несовершеннолетних – разрешения органов опеки на реализацию жилья;
    • совместной собственности – нотариально заверенного согласия сособственника.

Если объект недвижимости сдаётся в аренду, то необходим договор аренды для сопоставления сроков и времени освобождения квартиры арендаторами.

Оформление договора купли-продажи

Отличительная особенность сделки, определяемая участием банка – обязательное оформление предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке и подписание основного соглашения только после согласования с кредитной организацией.

Предварительный договор обязан включать:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • детальную информацию об объекте недвижимости;
  • существенные условия, включающие порядок расчётов, размер первоначального взноса, общую стоимость объекта:
  • условия расторжения сделки и возврата внесённого аванса или задатка;
  • дату составления и подписи участников.
После изучения банком предварительного договора, рассмотрения заявки и документов при условии одобрения заключается основной договор, дублирующий положения предварительного соглашения.  Изменения могут быть внесены при выраженном несогласии финансовой организации по определённым пунктам.

Завершающий этап реализации

После подписания документов сделка купли-продажи квартиры в ипотеку будет считаться завершённой после регистрации права собственности нового владельца на объект недвижимости в Росреестре. В зависимости от наличия или отсутствия кредитного бремени, в выписке из ЕГРН будет отражено:

  • наличие обременения в виде нахождения объекта в залоге у банка до полного погашения обязательств;
  • отсутствие обременений, если покупатель оплатил числящийся долг по ипотеке.
Передача имущественного объекта в удовлетворительном состоянии фиксируется актом приёма-передачи, а окончательный финансовый расчёт подтверждается распиской – важной для банка, поскольку является свидетельством выполнения обязательств.

Юридическое сопровождение

Участие в процессе составления и подписания договора юристов финансовой организации исключает значительную часть рисков, однако особенности продажи квартиры по ипотеке заключаются в наличии третьей заинтересованной стороны с противоположными продавцу интересами. Если продавец заинтересован дороже реализовать объект недвижимости, то банк наряду с покупателем дешевле приобрести.

Сопровождение сделки грамотными юристами поможет решить ряд вопросов в пользу продавца, касающихся выбора оценщика и необходимости привлечения профессионала для поиска покупателя, составления договора с минимизацией рисков.

© 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста