20.08.2018      453      0
 

Как правильно оформляется ипотека на долю в квартире


Последние изменения:

Не всегда удается найти достаточно средств на покупку целой квартиры или дома, и даже ипотека не позволяет надеяться на получение крупной суммы из-за низкой заработной платы. Иногда покупка доли требуется для полного выкупа квартиры в единоличную собственность от другого совладельца. Ипотека на долю в квартире является разновидностью программ финансирования банком покупки жилья, и предоставляется далеко не всеми.

Перед тем, как обращаться, рекомендуется уточнить, какие банки работают с выкупом части жилья, а также узнать особенности оформления.

Возможна ли ипотека на долю по закону

ипотека на долю в квартиреОсновной порядок предоставления жилищного кредита описан в законе «Об ипотеке», однако в нем нет норм, указывающих на возможность выкупа доли. Право воспользоваться кредитной программой подтверждается гражданским законодательством, а именно, ст.244 ГК РФ, указывающей на возможность владения собственностью сразу несколькими владельцами.

Таким образом, доля в квартире признается таким же объектом недвижимости, как и целая квартира, наделяя владельца правом распоряжаться ею: продавать, дарить, наследовать. Единственное отличие выкупа доли установлено ст. 246 ГК РФ – перед тем, как зарегистрировать сделку, стороны должны получить согласие от других сособственников при их наличии.

Поскольку юридические права собственника доли не отличаются от владельцев других видов недвижимости, закон считает допустимым и получение ипотеки на часть жилплощади. Кредиторы, в свою очередь, вольны самостоятельно определять необходимость кредитования или отказывать заемщикам в этом.

Требования к заемщикам и объекту

Банки не делают особых отличий между покупателем части или целого объекта, за исключением их платежеспособности и предоставления дополнительных бумаг.

Читайте так же: покупка вторичного жилья в ипотеку.

Кто может стать заемщиком?

Общий перечень характеристик ипотечного заемщика выглядит следующим образом:

  1. Возраст 21-65 лет. Последний платеж стараются рассчитать до наступления пенсионного возраста.
  2. Трудоустройство со стажем на последнем месте работы от 6 месяцев.
  3. Наличие официального дохода, с подтверждением 2-НДФЛ.
  4. Гражданство или статус резидента РФ.

Ранее банки требовали наличие прописки в регионе присутствия финансового учреждения, что ограничивало возможность покупки жилья в другом регионе. В настоящее время подобное ограничение снято большинством банков.

Перед тем, как вынести решение, кредитор обязательно проверит репутацию плательщика, отправив запрос в БКИ.

Оценивает наличие:

  • просрочек за последние годы;
  • непогашенные долги и размер платежей по кредитам;
  • проблемные долги, исполнительные производства в отношении неплательщика.

При оценке платежеспособности клиента, банк учтет трудовые доходы и все финансовые обязательства клиента. Ипотеку одобрят, если после вычета всех расходов, останется не менее 40-60% от заработанных средств.

Ранее можно было взять ипотеку с нулевым первым взносом практически в любом банке, сейчас условия стали более жесткими, а с клиента потребуют готовность внести из личных сбережений не менее 10%.

Некоторые банки, предоставляя ипотеку на долю, попросят показать справку с пропиской по адресу расположения квартиры, в которой выкупают жилплощадь.

Если сделка не совершается между двумя сособственниками, от остальных совладельцев потребуют письменное согласие на сделку и отказ от выкупа.

Характеристики помещения

Не все доли могут быть выкуплены по ипотечной сделке. Банк, разрешая такую покупку, потребует оформления залогового обеспечения. Если выкупаемое жилье будет неликвидным, в согласовании заявки откажут.

Перечень общих характеристик доли:

  1. Выкупается помещение в жилом объекте недвижимости.
  2. Не должна располагаться в доме из ветхого или аварийного дома.
  3. В понятие входит не только комната для проживания, но и общая площадь кухонь и санузлов.
  4. Выкупаемая комната должна иметь окно и коммуникации, делающие пригодным площадь к проживанию.
  5. Должна соответствовать СанПину.
  6. На жилье на наложено ограничений, регистрационных запретов, залоговых обременений.

Могут быть и иные ограничения, установленные каждым кредитором индивидуально – по размеру доли, площади комнаты, цены объекта и т.д.

Читайте, как проходит: продажа доли в приватизированной квартире.

Особенности процедуры

Процесс согласования ипотеки на долю сходен с основным порядком действий при выкупе целых объектов. При первичном согласовании заявки в банк предоставляют основной перечень заемщика: личные документы, СНИЛС, документы о семейном статусе, копия трудовой книжки и 2-НДФЛ.

Получив одобрение, у клиента есть 3-4 месяцев, чтобы довести сделку до логического завершения, придерживаясь следующей последовательности:

  1. Поиск жилья и согласование условий сделки с продавцом. Важное условие – согласование сделки с остальными совладельцами квартиры. Продавец направляет письменное уведомление всем остальным хозяевам квартиры с предложением выкупить долю. Если предложение отклонено или проигнорировано, через месяц после отправки уведомления, продавец получает право заключать сделку с третьим лицом, т.е. с заемщиком.
  2. Документы на долю собирают и передают в банк для проверки. Одновременно проходят экспертизу по оценке стоимости выкупаемой части. Если документы на объект в порядке и не установлено препятствий к сделке, банк назначает дату сделки.
  3. На сделку предоставляют полный пакет документов – на заемщика, продавца, выкупаемую часть жилья. Одновременно с договором купли-продажи часто подписывают ипотечное соглашение и закладную, а также договор со страховщиком по всем трем видам ипотечного страхования.

Выкуп последней доли

Работа с ипотечными сделками по выкупу долей осложняется необходимостью предварительного получения согласия с остальными сособственниками квартиры. Однако при выкупе последней доли действовать проще. Банки охотнее идут на подобные сделки, если в залог оформляется вся квартира полностью.

Банковские программы

Ипотека – это многолетние кредитные обязательства перед банком, и даже небольшая ставка влечет за собой серьезную переплату по процентам. Процедура подбора кредитора осложняется тем, что список структур, готовых предоставить займ, ограничен.

Из актуальных предложений будущему заемщику рекомендуется обратить внимание на следующие варианты:

  • Сбербанк. Сумма ипотечной сделки – не менее 300 тысяч рублей. Период погашения – до 30 лет. Взимая по 8,6% годовых, Сбербанк позволяет снизить ставку для зарплатных клиентов, а для клиентов, не имеющих официальной работы, предоставляется уникальная возможность согласовать ипотеку с учетом неподтвержденного дохода.
  • Газпромбанк. Купить в банке можно только последнюю долю в квартире по ставке 11% годовых. Для работников газовой отрасли предоставляют скидки. Срок погашения – до 30 лет, сумма займа – от полумиллиона рублей.
  • Тинькофф Банк. Дистанционное оформление ипотеки на выкуп доли возможно под 13,35% годовых, однако для согласования заявки необходимо иметь 25% от стоимости. Особенность сотрудничества с Тинькофф банком – сотрудничество с другими российскими финансовыми структурами.
  • ФК Открытие. Банк разрешает выкупать последнюю долю в квартире по ипотеке под 12% годовых, при наличии не менее пятой части от стоимости из личных накоплений и справки 2-ндфл, подтверждающей доход.
  • Дельтакредит. Низкие ставки и доступные условия ипотечного кредитования – отличительные особенности банка. Выкупают любую долю, не только последнюю. Ставка – одна из наиболее выгодных – 8,25% с погашением в течение 25 лет. Чем больше размер первого взноса, тем ниже ставка.
Выкуп долей часто связан с последствиями приватизации, когда один из собственников выкупает остальные части жилья. Часто пользуются спросом среди граждан, покупающих свое первое жилье, когда доход не позволяет купить квартиру или дом целиком. Данный вариант кредитования – один из наиболее доступных способов получения жилья, с возможностью оформления первого взноса под материнский капитал (читайте: погашение ипотеки материнским капиталом), при условии соблюдения условий банка и гражданского законодательства.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru