1456      0
 

Можно ли купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку: в новостройке, вторичку


Последние изменения:

Можно ли купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку? В наше время для многих остро стоит жилищный вопрос. Основным способом решения данной проблемы является ипотечное кредитование, так как собрать самостоятельно крупную сумму на приобретение собственного жилья для подавляющего большинства – непосильная задача. Но даже при заключении кредитного договора от заемщика требуются собственные денежные средства, эквивалентные 10 — 70% от стоимости приобретаемой недвижимости. Собрать такую сумму для многих проблематично.

Банковские требования

купить квартиру без первоначального взноса в ипотекуКредитно-финансовые учреждения в целях привлечения новых клиентов регулярно улучшают программы по ипотечному кредитованию, делая их максимально доступными для потребителей.

Тенденция направлена на:

  • снижение процентной ставки;
  • возможность рефинансирование;
  • снижение размера первоначального взноса;
  • выдача займов по минимальному пакету предоставленных документов.

Однако банки не торопятся предоставлять населению такого рода продукты без первоначального взноса. С точки зрения банкиров отсутствие неких личных накоплений у потребителя на первичное внесение отрицательно характеризует такого клиента как заемщика. Это означает, что у такого клиента отсутствует финансовая дисциплина, и он не в состоянии рационально управлять собственным доходом и откладывать часть денег. Для банков такой клиент представляется неблагонадежным. Подобного мнения придерживаются большинство крупнейших финансово-кредитных учреждений, таких как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Альфа-банк и т.д.

Кроме того, что отсутствие первоначального взноса отрицательно и с позиции самого заемщика. Чем большая часть внесена изначально, тем меньше величина ежемесячных платежей, да и общая сумма долга уменьшается. Более того, если в какой-то момент гражданин потеряет возможность исполнять свои обязательства перед банком, при отсутствии первоначального взноса он рискует остаться вообще без ничего.

Все дело в том, что первое время производимые платежи идут в оплату процентов, не затрагивая само тело кредита. Учитывая, что покупаемая недвижимость находится в залоге, при неисполнении лицом обязательств по договору, кредитор вправе забрать залог для дальнейшей продажи. При наличии внесенного первоначального взноса какая-то разница после продажи за вычетом использованных процентов и неустойки будет возвращена заемщику.

Как купить недвижимость без первоначальных средств

Несмотря на явные негативные моменты такой сделки, некоторые банки готовы одобрить целевые жилищные займы без внесения заемщиком начальных личных средств.

В этом случае кредитно-финансовое учреждение более придирчиво рассматривает клиента, предъявляя ему более жесткие условия.

На общих требованиях ипотека может быть доступна:

  • Для граждан Российской Федерации, проживающих в субъекте нахождения конкретно выбранного банка.
  • Возраст от 21 до 65 (некоторые банковские учреждения допускают иные возрастные рамки).
  • Имеющим официальное трудоустройство со стажем не менее полугода на последнем месте.
Помимо основных требований, к клиенту предъявляются дополнительные, например необходимость заключения договоров личного и титульного страхования. Хотя по ипотеке единственным необходимым с точки зрения закона видом страхования является страхование самого залога от порчи и утраты, но при отсутствии дополнительного страхового обеспечения банк едва ли одобрит рискованную для себя сделку.

Отдельная возможность приобрести жилье в ипотеку без первоначального взноса имеется у владельцев недвижимого имущества, которое может быть использовано в качестве залога. Такая схема подходит семьям, желающим улучшить имеющиеся жилищные условия за счет банковской ссуды. В этом случае кредит выдается под залог недвижимости, которая уже есть в наличии у клиента, поэтому ссуда выдается без необходимости внесения первичной оплаты из собственных ресурсов.

Основным требованием кредиторов, предъявляемым к залоговому объекту недвижимости, является высокая ликвидность. Это означает, что «домик в деревне» в этих целях использовать не удастся.

Еще из минусов такой сделки можно отметить низкий размер займа, так как банкиры едва ли выдадут сумму более 60-70% от стоимости залоговой недвижимости.

Новостройки

Новостройки в ипотекуПокупка квартиры в новостройке является еще одной возможностью обзавестись собственными квадратными метрами без первичного капитала. Все дело в том, что строительные компании с готовностью предоставляют рассрочку на строящиеся квартиры.

Договор рассрочки может быть заключен непосредственно с застройщиком без участия банковской организации. Обычно объект продается потребителю на стадии котлована и по мере возведения дома клиентом производится оплата. Покупку жилого помещения в рассрочку от застройщика нельзя назвать ипотекой. Как правило, такая сделка представляет собой договор долевого участия, где дольщик вносит регулярные платежи на протяжении строительства дома.

Основным плюсом приобретения жилплощади в новостройке в рассрочку является возможность купить квартиру без внесения первоначального взноса.

Но имеются и минусы:

  • короткий срок кредитования (как правило, 1-7 лет);
  • отсутствует возможность использования (пока идет строительство объекта);
  • цена за квадратный метр при рассрочке платежей обычно отличается в большую сторону.

Так, если целевая жилищная ссуда выдается на длительный срок в несколько десятков лет, то рассрочка от застройщика обычно не превышает планируемый период возведения объекта. Чаще всего это временной отрезок в несколько лет или даже в несколько месяцев.

Квартиры в домах, где уже завершено строительство, можно приобрести за наличный расчет или через банковский кредит, тогда как рассрочка от застройщика действует на объекты, на которых строительные работы не завершены. Это означает, что весь период оплаты использовать жилплощадь невозможно до тех пор, пока не будет окончено строительство всего дома. Для клиентов, у которых нет своего жилья, это означает дополнительные расходы, так как помимо выплат за строящуюся квартиру придется оплачивать аренду временного места проживания.

Читайте: Что выгоднее ипотека или аренда?

Самым главным минусом является то, что покупатель, получая рассрочку от застройщика, существенно переплачивает, так как цена за квадратный метр при единовременной оплате будет отличаться в меньшую сторону от стоимости, предлагаемой по типу рассрочки. В зависимости от отдельно взятых условий строительной компании такая разница в ценах может даже превышать банковские проценты за обслуживание ипотечного кредита.

Читайте: Что значит переуступка при покупке квартиры в новостройке.

С господдержкой

Еще один вариант покупки жилья без собственных накоплений возможен с использованием государственного субсидирования.

Наиболее часто встречаемыми видами такого рода ипотечных кредитов с господдержкой являются:

  • программы по приобретению жилплощади с использованием средств Материнского капитала;
  • Военная ипотека;
  • программа «Молодая семья».

Перечисленные пункты являются государственными инструментами софинансирования при покупке недвижимого имущества и не требуют от заемщика наличия собственных первичных денежных средств.

Материнский капитал как первоначальный взнос: плюсы и минусы

Материнский капитал как первоначальный взнос: плюсы и минусыСистема поощрения рождаемости «Материнский капитал» была введена более 10 лет назад. Как показывает статистика, большинство граждан, получивших подобный сертификат, используют денежные средства в качестве первоначального взноса по ипотеке. Одно из целевых назначений этой программы государственной помощи – улучшение жилищных условий.

Размер Материнского капитала в настоящее время чуть меньше полумиллиона рублей, что не хватит на покупку обособленного жилого помещения в большинстве регионов страны, но достаточно для внесения первичной части от стоимости ипотеки. Такой способ использования государственных средств является наиболее востребованным еще и потому, что потратить деньги на покупку недвижимости без ипотеки до достижения вторым ребенком (за рождение которого полагается государственная денежная помощь) трехлетнего возраста попросту нельзя.

Однако использовать сертификат на погашение целевого жилищного займа можно в любое время с момента получения сертификата. Когда в семье появляется второй ребенок, а условия проживания оставляют желать лучшего, вполне закономерно, что молодые родители оформляют ипотечный кредит, используя Материнский капитал для начального взноса.

Военная ипотека

Определенные категории военнослужащих имеют право участия в программе Накопительно-ипотечной системы (НИС) Министерства Обороны РФ. Суть системы сводится к тому, что военнослужащий, который имеет право регистрации в НИС, получает личный счет, на который Министерство Обороны производит регулярные ежемесячные отчисления.

После трех лет с момента регистрации в НИС у военного возникает право использовать накопившиеся денежные средства как первоначальный взнос при покупке жилья в ипотеку. Дальнейшие платежи осуществляются из резервов Министерства Обороны РФ. Участникам НИС достаточно выяснить, какие банки дают военную ипотеку в регионе местонахождения, собрать необходимые документы и обратиться с заявкой в кредитное учреждение.

Следует учитывать, что размер такой субсидирования лимитирован и составляет немногим больше 2 миллионов рублей. Этой суммы достаточно для покупки жилплощади в большинстве субъектах, но не хватит на приобретение дома или квартиры в крупных мегаполисах. Сверхлимитную стоимость военнослужащий будет оплачивать из собственных доходов, правда, купить недвижимость допустимо в любой точке страны, независимо от места проживания и места прохождения службы.

Программа субсидирования ипотеки «Молодая семья»

Гражданам, участвующим в программе «Молодая семья», выдается сертификат, который также может быть использован исключительно на покупку объекта жилой недвижимости.

Размер не предполагает полную оплату стоимости отдельного жилища, поэтому чаще всего этот вид господдержки используется для внесения в качестве первичной оплаты по целевому жилищному займу.

Выданное свидетельство имеет ограничения по сроку действия и по другим параметрам, таким как минимальная площадь квартиры в расчете на каждого проживающего.
Также предъявляются требования относительно самого здания, в котором располагается квартира – сертификаты «молодая семья» нельзя использовать для приобретения жилища в аварийных, ветхих зданиях, определенных под снос.

Как же купить квартиру без первоначального взноса по ипотеке: выводы

Многие финансовые эксперты рекомендуют гражданам, желающим приобрести жилплощадь в ипотеку, провести предварительную «тренировку» своих материальных возможностей путем откладывания определенной суммы ежемесячно. При таком подходе семья имеет шанс собрать некий размер денежных средств за год, достаточный для внесения первоначального взноса. Более того, потенциальные заемщики заранее смогут оценить, насколько посильной для семейного бюджета будет кредитная нагрузка.

Описанный подход является оптимальным для одновременной тренировки финансовой дисциплины вкупе со сбором необходимых средств на начальную частичную оплату ипотечного жилья.

  • Некоторые граждане (с учетом требований программы) могут встать в очередь на участие в программе «Молодая семья», тем самым, получив возможность частичной оплаты ипотеки из средств государственного субсидирования.
  • Такая же вероятность предусмотрена для семей, имеющих более двух детей, ввиду того, что на второго ребенка государство выдает сертификат на сумму Материнского капитала, который также может быть задействован в качестве первоначального взноса по целевым жилищным займам.
  • К отдельной категории заемщиков относятся военнослужащие-участники НИС, имеющие возможность погасить ипотечный кредит (или наибольшую его часть) за счет государственного софинансирования.
  • Лица, не участвующие в программах с господдержкой, при покупке недвижимости могут получить ссуду на приобретение жилплощади с помощью залогового имущества. Такие схемы подходят исключительно тем заемщикам, у которых есть возможность предложить банку коммерчески целесообразное обеспечение по кредиту. Таким обеспечением может быть хорошая квартира, дом, земельный участок или любая высоколиквидная недвижимость. Заложив «вторичку», можно получить кредит на покупку другого недвижимого имущества без первоначального взноса. Правда, этот способ больше подходит тем, кто желает улучшить свои жилищные условия путем приобретения более просторного жилья.

И наконец, без начальных трат реально купить жилплощадь в новостройке напрямую у застройщика в рассрочку по договору долевого участия.
Такой вариант достаточно популярен, так как застройщики, как правило, не проверяют кредитную историю и не требуют подтверждений уровня дохода покупателя.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru