Можно ли продать квартиру в ипотеке: способы продажи

Последние изменения: Январь 2022

В процессе погашения ипотеки в течение длительного времени, актуальность жилья утрачивается и возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, если заемщик хочет избавиться от текущих кредитных обязательств перед банком. Существует масса других причин, побуждающих продать собственность с обременением. Между тем, закон и правила кредитования не устанавливают никаких запретов на сделки, при условии соблюдения указанных в договоре условий и выполнения требуемой процедуры.

В зависимости от ситуации, особенностей сделки, возможностей и намерений продавца, продать ипотечное жилье можно несколькими способами.

Варианты действий для ипотечного заемщика

Несмотря на отсутствие категорического запрета на распоряжение с невыплаченным банковским долгом, следует учитывать, что находящееся в залоге банка жилье продать без урегулирования проблемы с ограничением прав не удастся.

В любом случае, важной стороной сделки станет кредитор, который вправе разрешить или отказать в передаче прав на недвижимость, которая на текущий момент служит обеспечением по кредиту.

Зачастую, поводом для отказа от жилья служит невозможность дальнейшего обслуживания кредитных обязательств. Чтобы сохранить часть прибыли и избавиться от длительных судебных разбирательств с должником, финансовое учреждение пойдет на уступку и разрешит переоформление, если целью снятых ограничений станет закрытие долга с начисленными процентами. При обращении в банк важно донести главную мысль – отказ от квартиры вызван намерением обойтись без просрочек и образования невозвратного долга и связан с ухудшением финансового положения, потерей работы или снижением общего дохода.

Выбирая между судебной тяжбой и попытками вернуть одолженную заемщику сумму и досрочным погашением за счет отказа от имущественных прав в пользу нового владельца, кредитор предпочтет последний вариант как наиболее оптимальное решение, учитывающее соблюдение интересов обеих сторон.

Существуют следующие способы продажи жилья, находящегося в залоговом обеспечении:

1. Ликвидация задолженности и закрытие кредитной линии за счет средств заемщика или покупателя.
2. Организация процесса поиска покупателя самостоятельно, с последующим согласованием освобождения от залога у кредитора.
3. Передача полномочий реализации квартиры финансовому учреждению.
4. Оформление перехода банковского долга другому лицу.

Закрытие ипотечного долга

Самым правильным вариантом является предварительное снятие обременения в силу обнуления кредитных обязательств при досрочной выплате. Если финансовое положение позволяет, заемщик вносит собственные средства в размере всего остатка долга с учетом начисленных к моменту погашения процентов, а в случае отсутствия личных капиталов, воспользоваться кредитом другого банка.

Если досрочное погашение осуществляется за счет заемных средств, важным условием станет выбор подходящей программы – если планируется скорое отчуждение имущества, следует выбирать программы без залога. В противном случае, квартира перейдет в залог другой организации и цель – свободная реализация недвижимости — не будет достигнута.

Несмотря на всю привлекательность подобного варианта, есть существенные сложности: при наличии высокой закредитованности, другой кредитор вряд ли одобрит заявку, либо предложит меньшую сумму под повышенный процент.

Отдельно рассматривается вариант, когда погашают долг за текущую собственность, чтобы купить другую в ипотеку. Получить одобрение на новый займ можно только в том случае, если официальный подтвержденный доход докажет платежеспособность клиента, имеющего текущие обязательства. На рынке потребительского кредитования есть множество привлекательных нецелевых программ, позволяющих вернуть долг первому кредитору, если основная часть займа уже уплачена и осталось внести небольшую сумму.

Рекомендуем прочесть: документы для погашения ипотеки материнским капиталом.

За счет нового собственника

Если нет средств для обслуживания кредита, вероятность успешного досрочного погашения кредитной линии с помощью личных накоплений, невелика. Более простым может стать поиск покупателя, готового участвовать в выплатах с дальнейшим снятием обременения и переоформлением собственности. Подобная схема возможна, если жилье востребовано на рынке недвижимости, а цена позволяет найти желающих участвовать в сложной процедуре, так как сулит покупателю неплохую выгоду в стоимости.

Читайте: что будет, если не платить ипотеку.

В процессе досрочного погашения за счет приобретателя жилья есть три важных момента:

1. Передача авансового платежа, который пойдет на ликвидацию ипотечного обременения, регистрируется через нотариуса.
2. Полученные средства сразу переходят на счет в банке с дальнейшим оформлением закрытия кредитной линии.
3. Немедленное снятие обременения и перерегистрация собственности после погашения всех финансовых претензий залогодержателя.

Самая главная сложность – заручиться поддержкой банка. Кредитная структура заинтересована в стабильных длительных выплатах начисленных процентов за используемые средства. Этим объясняется нежелание идти на досрочное закрытие займа. Задача заемщика – представить веские, убедительные доказательства серьезного ухудшения положения клиента и высокий риск неоплаты.  Особенность досрочного внесения средств — в сложности процедуры, несмотря на отсутствие каких-либо ограничений со стороны законодательства. Финансовая организация может указать такие условия для погашения, которые будут мешать реализации плана.

В качестве оснований, принимаемых банком, станет потеря работы, переход на менее оплачиваемую должность, сокращение, проблемы со здоровьем, переезд в другую страну, удаленный регион и т.д.

Достаточно тяжело найти покупателя согласного участвовать в закрытии чужого долга и снятии продавцом обременений для проведения новой сделки.  Снижение цены, позволяющее признать выгодность схемы для покупателя, смогут привлечь на свою сторону покупателя. А для собственника обремененного жилья подобный вариант не несет выгоды, так как любое снижение цены, применительно к предложениям на рынке недвижимости, влечет недополученные суммы.

После того, как банк дает согласие, собственник действует в следующей последовательности:

1. Уточняет сумму долговых обязательств.
2. Ищет покупателя, готового к сложному оформлению сделки.
3. С покупателем заключается договор с нотариальным заверением.
4. Отчуждаемая жилплощадь освобождается.
5. Покупатель вносит авансовый платеж по размеру достаточный для обнуления ипотечного долга.
6. Кредитный договор расторгается досрочно, закладная возвращается для дальнейшего снятия обременений.
7. Документы на регистрацию прав передают в Росреестр.

Продажа своими силами

Основное условие успешного поиска покупателя – абсолютная честность с потенциальными собственниками, так как обременение прав все равно всплывет при регистрации перехода права. При самостоятельном поиске следует совместно решать вопрос урегулирования проблемы с обременением. Важно, чтобы на каждом этапе соблюдались нормы закона и установленные правила.

При достижении договоренности, текущий и новый собственники приступают к реализации следующей схемы:

1. Обращение в финансовое учреждение с оповещением о предстоящем выкупе.
2. Залогодержатель фиксирует договор купли-продажи с новым владельцем, а нотариус заверяет сделку.
3. Средства равные сумме остатка долга вносятся покупателем в банковскую ячейку, а оставшаяся часть помещается в другой ячейке.
4. С квартиры снимается запрет на регистрационные действия.
5. Жилье переоформляется на нового собственника через Росреестр.
6. Бывший собственник и кредитная организация могут распорядиться деньгами, оставшимися на хранении в ячейке.

Привлечение к продаже банка

Если предыдущие варианты требовали лишь привлечения банка к некоторым этапам сделки, то при продаже с помощью кредитного учреждения сделка полностью регулируется кредитором с самого начала и до полного закрытия и передачи собственности новому хозяину.

В таком случае, заемщик привлекается только для подписания юридически значимых бумаг в отношении недвижимости.

Найдя покупателя, банк помещает средства в ячейку в размере остатка ипотечного долга, а остальная сумма находится во второй ячейке. После того, как кредитная линия закрывается, Росреестр фиксирует снятие обременения.

Несмотря на более простую схему, для заемщика подобный вариант менее выгоден, так как финансовое учреждение преследует только одну цель – возврат суммы, достаточной для погашения ипотеки, не заботясь о финансовых интересах продавца. Жилье, реализуемое организацией, часто имеет меньшую стоимость, чем среднерыночные расценки.

Переход долговых обязательств

Иногда покупка жилья планируется человеком, намеренным оформить жилищный заем. Если покупатель является потенциальным заемщиком, предусмотрен вариант переоформления с переходом остатка кредитных обязательств на нового заемщика.

Принцип действий связан с заключением нового договора о выделении кредитной линии равной оставшейся части непогашенных обязательств, с условием перевода собственности в руки покупателя. Полученными средствами погашается первичная ипотека и происходит перерегистрация права собственности с новым обременением.

Действия потенциального заемщика аналогичны процедуре получения первичной ипотеки, а банк рассматривает кандидата с позиции надежности, ответственности, платежеспособности. Одним из этапов сделки является проведение оценочных мероприятий и получение заключения эксперта с установлением оценочной стоимости.

Вместо физлица заемщиком может выступить и юридическое лицо, например, банк. Оформление требует перевода финансовых обязательств на другое финансовое учреждение. С учетом постепенного снижения ставок банковскими структурами, подобный принцип часто используется банками в виде программ перекредитования.

Следует учесть, что привлечение сторонней финансовой организации при продаже квартиры выгодно только, если достигается главная цель – снятие ограничений и переоформление жилья с закрытием долга по первому займу. Предлагаемые программы рефинансирования ипотеки позволят лишь улучшить условия по обслуживанию кредита, переведя залог в распоряжение другого финансового института, но не избавляя от обязанности платить.

Полезно: какие документы нужны для рефинансирования ипотеки.

Какие документы потребуются для сделки?

Особенность ипотечных сделок – внушительный пакет документации. В зависимости от выбранной схемы продажи, список может различаться:

1. Личные документы всех вовлеченных сторон (гражданские паспорта).
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая правомочность распоряжения жильем, когда для сделки снимается обременение с собственности.
3. Техническая документация из БТИ (в отдельных регионах обязанность по выдаче техпаспорта исполняет МФЦ).
4. Выписка из домовой книжки (оформленная в виде справки по форме №9), фиксирующая всех проживающих. К моменту получения справки нужно выписать всех зарегистрированных ранее жильцов.
5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по ЖКХ.
6. При продаже собственности, часть которой принадлежит несовершеннолетнего, предварительно согласовывают продажу с органами опеки, однако случай наделения несовершеннолетнего частью ипотечной квартиры неприменим в силу существующих положений об ипотеке.
7. Письменное согласие супруга (в том числе, бывшего) на проведение сделки (заверяет нотариус).
8. Заключение экспертов об оценке недвижимости. Услуги оценщика оплачиваются отдельно, а организацию для проведения оценки выбирают из числа рекомендованных банком.

Особенности продажи ипотечного жилья

Любые сделки с недвижимостью требуют особой подготовки, а в случае наличия ограничений, продажа сопровождается массой сложностей. Так как ипотека часто сопровождается другими обстоятельствами (использование материнского капитала, участие в госпрограммах, военная ипотека), придется приложить много усилий для законного урегулирования сделки.

Рекомендуем прочесть: чем отличается ипотека от рассрочки.

Сложности продажи квартиры в военной ипотеке

Получение жилья по военной ипотеке регулируется законом №117-ФЗ, принятым в 2004 году, и предполагает участие в специальной накопительной системе.

Кредитная программа реализуется с поддержкой Министерства обороны и влечет наложение обременений не только в силу банковской ипотеки, но и для государственного ведомства. Запрет на распоряжение недвижимым имуществом длится в течение всего срока кредитования, либо в течение 20-летнего срока службы военного.

При военной ипотеке для снятия обременения потребуется досрочно погасить займ, и лишь затем приступать к переоформлению собственности на покупателя.

При продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, уведомлять потребуется не только банк, но и особую структуру – Росвоенипотеку.

Если в погашении ипотеки участвовал маткапитал

Многие семьи, приобретая недвижимость в ипотеку, стараются как можно быстрее избавиться от серьезного кредитного бремени. По этой причине заемщики охотно используют средства маткапитала для оплаты части долга. Сложности начинаются позже, когда квартиру собираются продать, ведь по закону, родитель обязан выделить каждому члену семьи долю в недвижимости после снятия правовых ограничений.

Ситуация осложняется тем, что вместо взрослых собственников, ипотека с маткапиталом требует учета интересов несовершеннолетних, поэтому снятие обременений сопровождается наделением долями детей, с дальнейшим согласованием любых сделок с органами опеки.

Сложно найти покупателя, согласного ждать момента освобождения из-под залога, выделения доли и согласования последующей продажи. Более того, одновременно с продажей родители обязаны наделить своих несовершеннолетних иждивенцем другим равнозначным и комфортным жильем.  Единственным выходом станет продать и купить просторную квартиру или обменять на новую, с учетом прав несовершеннолетнего.

Ввиду усиленного контроля за соблюдением прав детей со стороны ПФР (органа, регулирующего программу маткапитала), последние годы участились случаи, когда сделка признавалась недействительной в случае игнорирования требования закона о выделении ребенку доли.

Возможные риски

В силу сложности процедуры, передача другому лицу прав на жилье, оформленное в залог, по инициативе заемщика применяется довольно редко. Особую сложность составляет найти покупателя, готового участвовать в многоэтапном процессе. Чтобы заинтересовать подобным предложением, нередко нужны серьезные скидки, что невыгодно продавцу.

Подобное положение оправдывается повышенным риском для покупателя, который участвует личными средствами в сделке, когда обременение еще не снято, а значит процедура переоформления собственности далека от законного завершения.

Существует высокая вероятность оспаривания сделки со стороны банка, и других структур – ПФР, органов опеки, регистрирующего органа.

В силу длительности процесса вынужденного согласования и переоформления, возрастает риск наступления непредвиденных ситуаций – пожар, смерть, серьезная болезнь участников сделки. При возникновении сложностей, вернуть задаток и отказаться от сделки бывает довольно сложно.

© 2022 zakon-dostupno.ru

[adsp-pro-3]

---