Недостатки при приемке квартиры в новостройке

Содержание:

Законодательное регулирование
Что считается дефектом квартиры в новостройке
Сроки обнаружения дефектов в новостройке
Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации

Последние изменения: Январь 2021

Все чаще обладатели новеньких квартир в только что сданных домах жалуются на качество получаемого жилья. В условиях кризиса строителям приходится экономить на материалах и субподрядчиках, иногда работу доверяют непрофессионалам. Стоит ли говорить, что никакого желания исправлять недостатки, которые обнаружили покупатели, у застройщиков нет. Понадобятся точные данные, что именно следует проверять при осмотре квартиры при сдаче, и как правильно отстаивать свои права. Условиями договора о долевом строительстве определено, что качество сдаваемого объекта должно отвечать требованиям техрегламентов, проектных документов и градостроительного регламента.

Законодательное регулирование

С целью регулирования отношений между застройщиками и дольщиками принят закон, посвященный долевому строительству № 214-ФЗ. Однако нормы, приведенные в этом законе, по-разному могут трактоваться судом.

Согласно п. 2 ст. 7 закона №214-ФЗ, следует различать недостатки, которые привели к ухудшению качества объекта и другие недостатки, из-за которых жилье становится непригодным для проживания или иного целевого использования, как это указано в подписанном с дольщиком договоре. Поскольку одним судам достаточно доказать, что недостатки отразились на ухудшении качества объекта, а другие считают, что жилье из-за недостатков должно стать непригодным для жизни, однозначной судебной практики не существует.

Следующие нормы закона №214-ФЗ помогут дольщикам защитить свои права в случае выявления некачественного исполнения строительных работ застройщиком:

п. 1 ч. 2 ст. 7 обязывает застройщиков за свой счет устранить все дефекты;
п. 2 ч. 2 ст. 7 предписывает пересмотреть в сторону уменьшения стоимости по договору долевого участия на затраты, которые понес дольщик при самостоятельном устранении дефектов;
п. 3 ч.2 ст. 7 предусматривает компенсацию за устранение дольщиком дефектов, которые удалось обнаружить в течение срока гарантии – 5 лет с момента завершения строительства, если эти недостатки были зафиксированы экспертизой;
ч. 6 ст. 7 предполагает обращение дольщика в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования собственника в претензионном порядке.

Чтобы грамотно составить претензию к строительной компании, понадобится изучить характер недостатков и оценить перспективы получения компенсации.

Что считается дефектом квартиры в новостройке

При приеме квартир в новостройках учитывают степень несоответствия качеству. Ряд недостатков считается несущественным (такие как царапины, сколы, вмятины оконных конструкций, дверей, трещины в перегородках, не имеющих отношения к несущей конструкции). Существенными недостатками может стать отсутствующая вентиляция или сантехническое оборудование, сквозная дыра, плесень. Важно доказать, что именно застройщик виноват в возникновении недостатка.

Дефект строительства – отклонение от норм проектной документации, градостроительных и техрегламентов. К ним относят:

ошибки при установке сантехнике;
промерзшие стены, полы, окна;
намокание стен;
нарушения при поклейке обоев;
нарушения по звукоизоляции;
чрезмерная влажность или духота;
трещины на поверхности покрытий в санузле, кухонном пространстве, на оконном стекле;
замыкание электричества и пр.

При отказе в исправлении нарушений на основании отсутствия (или наличия) в договоре какого-либо особого пункта, освобождающего от ответственности за дефекты, проявившиеся позднее, следует обращаться в суд, ссылаясь на ч. 4 ст. 7 закона о долевом строительстве, признающим подобные причины для отказа ничтожными.

Как поступать с выявленным дефектом, определяется в зависимости от тяжести нарушения качества. Если найден существенный недостаток, дольщик вправе отказаться от подписания приемопередаточного акта и требовать в определенный срок устранить его. Признание недостатков несущественными не дает оснований для отказа от подписания акта и принятия помещений, а застройщик сможет передать жилье по одностороннему акту.

Сроки обнаружения дефектов в новостройке

Гарантия качества распространяется на ограниченный период времени. Информацию о гарантийных сроках застройщик сообщает в виде Инструкции по эксплуатации объекта строительства по договору о долевом участии (ДДУ).

Согласно ч. 1.1. ст. 7 закона №214, в документе должны быть указаны:

сроки гарантии по эксплуатации квартиры;
срок действия гарантии на службу отделки помещений, инженерных коммуникаций, конструкций и неотделимых от квартиры предметов.

Как следует из положений ч. 5 ст. 7, у новой квартиры гарантийный срок определяется по ДДУ от 5 лет и дольше. Срок гарантии на инженерно-технологические системы, по ч. 5.1 ст. 7, должен быть не менее 3 лет. Любой выявленный в течение этого времени дефект застройщик должен устранить.

Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации

До того, как подписывать приемопередаточный акт, необходимо предпринять ряд действий:

Внимательно осматривают потолок, стены, проемы. Отклонения по вертикали или горизонтали более, чем на 10-20 мм фиксируют.
Проверяют, правильно ли функционируют окна и двери, есть ли вздутие обоев.
Исследуют на вздутия, видимые разрезы напольные покрытия.
Осматривают двери (входные, межкомнатные), проверяя их на целостность, заедание, исправность замков, запорной фурнитуры.
Смотрят, как работает сантехника, краны, смесители, есть ли подтекания на водопроводных стыках, в канализации или отопительной системе.
Проверяют, работает ли электрическое и газовое оборудование.

Если недостатки несущественные и не мешают использовать жилье, квартиру принимают с составлением дефектной ведомости с указанием сроков исправления. При наличии существенных недостатков, которые не позволяют полноценно использовать жилье, от подписания акта следует отказаться, пока дефекты не будут устранены.

Если нарушения будут выявлены после подписания акта, но в пределах установленных сроков гарантий, предпринимают следующие действия:

Зафиксировать обнаруженные дефекты через компанию, уполномоченную проводить строительные экспертизы и выдавать заключения.
Составить письменную претензию на имя застройщика с указанием денежной суммы, в которую оцениваются недостатки, сроки их устранения,
Согласовать с застройщиком мероприятия по устранению или размер компенсации.
При отказе от выполнения требований дольщик обращается в судебный орган. К заявлению прилагают акт проведенной экспертизы.

В сумму компенсации по требованиям истца входят:

убытки, понесённые владельцем помещения;
компенсация морального вреда;
затраты на юридическую поддержку, проведение экспертизы;
неустойку по сумме стоимости дефектов;
штраф в размере половины суммы исковых требований.

В процессе рассмотрения дела ответчик вправе предъявить суду подписанный ранее акт приема-передачи. Подпись дольщика под актом подтвердит отсутствие претензий к строителям. Понадобится отдельный дефектный акт, который подтвердит, что помещение принималось с выявленными недостатками, а также экспертиза, устанавливающая наличие дефектов.

Приемопередаточный акт – не доказательство, что у дольщика отсутствуют претензии. Они могли проявиться позднее, либо застройщик просто не выполнил обязательств по устранению недостатков, зафиксированных в дефектном акте. Успех рассмотрения иска в суде во многом зависит от грамотного составления документа и подготовки убедительных доказательств. Рекомендуется привлечь на помощь опытных юристов, которые помогут урегулировать вопрос взыскания компенсации или устранения дефектов в судебном или досудебном порядке.

Предлагаем дополнительно посмотреть видео под названием «Уловки застройщиков при приемке квартиры | Квартира в новостройке» от канала «Приемка квартир и строительная экспертиза» на Ютуб: