1181      0
 

Как перевести жилое помещение в нежилое: инструкция, перечень документов


Последние изменения:

С развитием предпринимательства сохраняет свою актуальность вопрос по переводу жилья в нежилой фонд, когда помещения, квартиры, дома, расположенные в оживленных, стратегически важных местах, приспосабливаются под торговлю, медицинский сервис, бытовые услуги и т.д. Использование помещений, предназначенных для проживания, в иных целях требует согласования с несколькими инстанциями, а переоформления основной документации на недвижимость. Перевод жилого помещения в нежилое – длительный процесс, требующий соблюдения установленной законом процедуры.

Общие положения

Общие положения как перевести жилое помещение в нежилоеНаиболее часто решение о переводе в нежилой фонд возникает при намерении организовать объект розничной торговли, оборудовать офис, однако причины могут быть абсолютно разными, с сохранением общего условия – жилье должно быть официально признано негодным для проживания.

Весь процесс по переводу в нежилой фонд состоит из простых шагов – подготовка документов и регистрация собственности с новыми характеристиками. Однако, на практике, основные проблемы возникают именно на этапе подготовки бумаг, согласований, разрешений, справок, которые могут быть выданы только при соблюдении всех требований и нормативов, определенных российским законодательством.

Нужно быть готовым, что в отдельных случаях перерегистрировать собственность все же не удастся. Так происходит, если не соответствуют технические параметры или не получено разрешение. Владельцу жилья потребуется доскональное изучение всех норм, которыми регулируется данная процедура.

  • Согласно Жилищному Кодексу (ст. 23) перевод возможен только при наличии официального документа, устанавливающего волю самого собственника. На практике это означает, что каждый из совладельцев оформляет нотариально заверенное согласие на проведение изменений.
  • Регламент переоформления определяется гл.3 ЖК РФ и целым списком нормативных актов в области градостроения.
Помимо статуса недвижимости (с жилого на нежилой объект), меняется ее назначение, правовой режим, порядок использования.

Если объект собственности имеет отношение к объектам исторического и культурного наследия, перед регистрацией придется пройти процесс согласования с инстанциями, ответственными за охрану культурно-исторических памятников.

Условия для перевода

Прежде, чем приступить к переоформлению, необходимо проверить соблюдение следующих условий:

  • Полное исправное состояние всего объекта и его содержимого.
  • Соблюдение действующих технических нормативов.
  • Признание прилегающей территории безопасной для окружающих.
  • Обеспечение свободного доступа проживающих и коммунальным служб ко входу в здание и основным коммуникациям.
  • Отсутствие залоговых и иных обременений, запрещающих регистрационные действия. Перед началом действий, собственнику предстоит полностью погасить кредитный долг и ликвидировать иные обстоятельства, мешающие переоформлению.
При нарушении любого из вышеназванных параметров, получить согласование от государственных надзорных служб не удастся.

Есть и другие ограничивающие факторы, определенные ЖК РФ:

  • Если нежилым собираются признать квартиру в многоэтажке, получить разрешение можно только при размещении на 1-ом этаже. Исключение составляют случаи, когда все помещения этажами ниже имеют статус нежилых.
  • Запрет на перерегистрацию помещения, входом в которое служат объекты, обеспечивающие доступ к жилью в непосредственной близости. Вход в помещение должен быть оборудован отдельно от жилых квартир.
  • Невозможность частичного перевода квартиры, если остальная часть служит другим жильцам местом для постоянного проживания.
Кроме того, не разрешается, если часть параметров нежилого помещения не может быть соблюдена в силу технических и иных особенностей недвижимости.

Описание этапов

Основная доля работ по переводу в нежилой сектор недвижимости осуществляется с предварительной подготовки документов.

Собственнику жилья предстоит выполнить шаги согласно следующей инструкции:

  1. Сбор и подача документации с заявлением в орган, осуществляющий перевод — комиссию при Департаменте Управления Имуществом. Если собственник не сможет самостоятельно заниматься подготовкой бумаг, придется оформить нотариальную доверенность на другое лицо.
  2. Организация экспертизы жилищной комиссией, исследующей объект на предмет соответствия параметрам нежилой собственности.
  3. Смена статуса требует оформления и согласования проекта (привлекаются специалисты-проектировщики).
  4. Получение разрешения на осуществление регистрационных действий. Поданные документы рассматриваются на протяжении 1,5 месяцев, а итогом служит получение решения о переводе собственности, либо мотивированное отклонение просьбы.
  5. Изменение оценочной стоимости объекта в БТИ.
  6. Переоформление основных документов на собственность.

Подготовка к подаче документов

Подготовка к подаче документовТак как в процессе согласования придется пройти несколько инстанций, каждый раз список документации будет различаться, однако есть общий перечень, который будет обязателен при любом обращении в государственный орган:

  • гражданский паспорт (документ, удостоверяющий личность);
  • правоустанавливающая документация на собственность, свидетельство, основание для регистрации объекта на собственника (например, купчая);
  • в случае обращения не собственника, представляют нотариальную доверенность, свидетельствующую о разрешении владельца на сбор бумаг.
Иногда процесс оформления ведет заинтересованная организация. В таком случае, готовят еще один пакет уставных бумаг и доверенностью от предприятия.

Техническая документация

Для переоформления потребуется получить экспликацию и поэтажный план. Это можно сделать в БТИ, для которой в Департаменте запрашивают доверенность на подготовку технических документов. Следует быть готовым к продолжительному ожиданию подготовки доверенности – по закону отводится около 1 месяца.

В итоге, от БТИ необходимо получить: экспликацию, поэтажный план, техпаспорт.

Следующей инстанцией является управляющая организация, обслуживающая дом. Представитель УК по запросу собственника готовит техзаключение с описанием состояния всего здания, свидетельствующее отсутствие опасности аварии и удовлетворительные условия для безопасной эксплуатации.

Дополнительно запрашивают выписку из домовой книги, свидетельствующей, что жилье свободно от проживания, однако данный документ необходимо брать непосредственно перед окончательной сдачей бумаг, т.к. срок действия ограничен двумя неделями.

Параллельно занимаются вопросом подготовки проекта, если планируется перепланировка недвижимости при переходе недвижимости в новый статус. Проект выполняют специализированные проектные бюро за отдельную плату, а срок его изготовления у каждого исполнителя различается.

Согласование с инстанциями

Далее потребуется получить разрешения от следующих служб:

  • Управление пожарного надзора предоставляет заключение, свидетельствующее о соответствии помещения действующим требованиям и нормативам. Для этого, владелец жилья подает заявление в Управление, а Управление, после выездного осмотра объекта, готовит нужную бумагу.
  • Районная Служба СЭС дает свое разрешение по аналогии с Пожарным надзором – только после проведения выездной проверки на соответствие установленным нормам. Документ, подтверждающий выполнение санитарных нормативов, готовится после подачи официального заявления с просьбой провести проверку.
  • Управляющая компания, ТСЖ, дом управления, иная обслуживающая организация готовит справку с информацией о помещениях, расположенных на том же этаже, их правовом статусе и предназначении.

Получение разрешения у соседей

Одним из важнейших обстоятельств, которое может привести к невозможности перевода является получение согласия у владельцев жилья, расположенного в том же доме. Данное разрешение готовят по результатам заранее организованного общего собрания собственников. Важно учитывать, что согласие должны дать не прописанные и проживающие в доме лица, а именно хозяева недвижимости.

Алгоритм согласования с соседями включает следующие шаги:

  1. Обращение в обслуживающую организацию, ТСЖ с письменной просьбой провести собрание собственников с целью обсуждения вопроса переоформления жилья. Если собрание очередное, дополнительного оповещения не потребуется. Когда созывается внеочередное собрание, необходимо организовать оповещение всех владельцев дома в письменном виде. На предварительное оповещение отводится 10-дневный срок.
  2. Проведение собрания, при условии присутствия кворума – более половины всех владельцев. Для того, чтобы вопрос получил одобрение, за него должны проголосовать от 2/3 присутствующих. В отдельных субъектах Федерации данная норма может быть выше, достигая стопроцентного одобрения мероприятия всеми хозяевами.
  3. Основанием для оформления разрешения станет протокол собрания с данными о прошедшем голосовании.

Когда весь список документации и согласований позади, остается обратиться в Департамент Управления Имуществом всех владельцев рассматриваемого объекта собственности. Пакет документов сопровождается заявлением, образец которого необходимо запросить в государственном органе. В заявлении описывают, для каких целей планируется использовать жилье после перехода в нежилой фонд.

Читайте про процедуру перевода недвижимости из нежилого в жилой.

Согласование в комиссии

Техническая документация при переводе в нежилой фондПолучив пакет документации из разрешений и согласований, межведомственная комиссия должна изучить вопрос и принять решение о допустимости удовлетворения просьбы.

Собственнику остается подождать окончания 45-дневного периода для получения решения об удовлетворении просьбы.  Ответственный сотрудник готовит протокол с вынесенным решением и выдает его лично собственнику, либо высылает его почтой в трехдневный срок.

Отказать заявителю вправе, если будет установлено:

  • определенные условия перевода не соответствуют;
  • пакет документации неполный (следует заранее уточнять точный перечень бумаг);
  • отсутствие надлежаще оформленного согласия собственников.
Если решение отрицательное, компетентный орган обязан представить обоснования своего решения, т.к. отсутствие причин в документе является поводом для обжалования в суде.

Корректировка оценочной стоимости

Получение разрешения —  далеко не последний этап в переоформлении. Далее надлежит привести в соответствие документы на недвижимое имущество. Для того, чтобы пересмотреть оценочную стоимость объекта, гражданин обращается в БТИ или многофункциональный центр.

Вместе с заявлением на проведение переоценки собственник прикладывает основные личные документы, правоустанавливающий документ на имущество, техническую документацию, а также полученный в комиссии Протокол с разрешением.

Заключение об оценке (переоценке) готовится Комиссией при отделе управления жилфондом на основании изученной документации.

Основанием для переоценки является множество факторов: месторасположение, состояние постройки, пригодность для коммерческих целей, насыщенность места другими коммерческими объектами, удобство в эксплуатационных целях.

Оформление новых документов

После исправления данных об объекте в новом статусе в БТИ надлежит завершить процедуру перевода жилья путем регистрации в Росреестре.

Для проведения регистрации нужно присутствие всех владельцев, подготовивших следующие бумаги:

  • Личные документы, подтверждающие личность собственника/-ков. Если интересы представляет поверенный, передают нотариальную доверенность.
  • Протокол комиссии по управлению имуществом.
  • Решение об оценочной стоимости из БТИ.
  • Кадастровый паспорт.
  • Квитанция на регистрационную пошлину.
Если имущество переоформляет организация, дополнительно готовят основные учредительные документы.

Основанием для внесения регистрационной записи станет написание всеми собственниками заявления. О готовности новых регистрационных документов узнают из расписки, выданной регистратором взамен полученного пакета документации.

Возможные трудности при согласовании

В связи с необходимостью соблюдения множества санитарных, технических, строительных нормативов, правовых норм, ограничений, собственникам довольно сложно самостоятельно заниматься процедурой перевода без привлечения профессиональной помощи. Потребуется детальное изучение юридических тонкостей процесса.

Например, не всегда требуется согласие соседей в многоквартирном доме. Если рассматриваемый объект не связан с остальной общедомовой собственностью (лифты, подъезд, площадки, чердаки, подвалы), согласование не нужно.

Когда собственник собирается пристроить дополнительные метры, с занятием дополнительной территории, разрешение остальных собственников необходимо.

Когда организуется собрание собственников ТСЖ для того, чтобы решить вопрос о допустимости перехода, итог обсуждения зависит не от количества участников собрания, а от получения более ½ всех голосов «за». При отсутствии ТСЖ организовать общее собрание сложнее, так как на практике никто не будет нести ответственность за обсуждение темы перехода в нежилой фонд.

Процедура переоформления собственности в нежилой сектор не только кропотлива, она требует набраться терпения, так как согласование занимает до 12 месяцев.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru