1002      0
 

Ипотека на покупку земельного участка: правила оформления


Последние изменения:

Ипотека на земельный участок – сравнительно «юная» процедура, содержащая ограничения вследствие специфики залога, просчитать ликвидность которого через определённый временной интервал затруднительно.

Наличие загородного дома с приусадебной территорией – мечта жителей мегаполисов, планируемая возможность отдохнуть от суеты, насладиться природой и подышать насыщенным кислородом воздухом. Строительство дома по индивидуально подобранному дизайну с учётом собственных вкусов и предпочтений – оптимальный вариант, предусматривающий первый шаг – приобретение земли.

Законодательные и банковские ограничения

Ипотека на земельный участокУчитывая специфику объекта залога – землю с невозможностью просчёта её реальной стоимости через короткий промежуток времени кредитные организации перестраховываются в части ограничения сроков, максимально вводимых первоначальных взносов и категории участка.

Статья 63 закона № 102-ФЗ в редакции от 02.08.2019г. содержит прямой запрет на ипотеку земельных участков:

  • находящихся в государственной и муниципальной собственности за исключением относящихся к комплексному освоению для целей жилищного строительства и передающихся в обеспечение возврата кредита, предоставленного банковским учреждением;
  • имеющих площадь меньше установленного нормативными документами региональных властей размера.
Иных законодательных ограничений нормативные акты не содержат, поэтому решение об ипотеке на покупку земельного участка принимает финансовая организация. Учитывая специфичность залогового имущества, несформированность земельного рынка в регионах страны, влекущие проблемы с определением реальной ценности в недалёком будущем, банки считают землю активами низкой ликвидности.

На положительный исход предоставления ипотечного кредита на земельный участок влияет:

  1. Вхождение территории в состав земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Отследить перемену статуса прочих земель проблематично и требует трудозатрат кредитных учреждений, в связи с чем ипотека на земельные участки для ИЖС – любимый вид земельной ипотеки, предоставляемой финансовыми организациями.
  2. Месторасположение земли. Для ряда банков оптимальным считается стокилометровая зона от населённого пункта, некоторые сужают радиус до 30-ти км.
  3. Наличие подъездных путей, дающих возможность добраться в любое время года независимо от погодных условий.
  4. Запрет на отнесение территории к резервной, лесоохраной или парковой зоне, что послужит отказом в кредите на приобретение земельного участка.
  5. Присутствие инженерных коммуникаций: водоотведения, водоснабжения, электричества и газообеспечения.
  6. Площадь участка должна находиться в интервале от 6-ти до 50-ти соток.

Ипотека на земельный участок и строительство дома не считается стандартной процедурой, поскольку мало проверена на практике и несёт коммерческие риски ввиду возможного загрязнения региона, открытия вредных производств вблизи, снижая первоначальную стоимость.

Процедура кредитования на земельный участок

В отличие от оформления банковского кредита на жильё, процедура получения ипотеки на участок и строительство дома начинается не с привычного выбора объекта, а именно с выбора кредитного учреждения.

Обратный порядок обусловлен сотрудничеством банков с компаниями-партнёрами, а предоставление кредита исключительно на землю, соответствующую установленным критериям. На начальном этапе необходимо выбрать финансовую организацию, а на следующем – подбирать участок в соответствии с предлагаемым банком условиями. В противном случае можно потратить время и силы впустую.
Рассмотрение возможности выдачи ипотечного кредита на земельный участок осуществляется на протяжении 3-5 банковских дней с момента предоставления пакета документов:
  • общегражданского паспорта, содержащего отметку о постоянной регистрации на территории России;
  • подтверждающих производственную деятельность: заверенную администрацией работодателя копию трудовой книжки, трудовое соглашение, договор гражданско-правового характера на выполнение работ или оказание услуг;
  • подтверждающих получение стабильного дохода и платежеспособность: справки о заработной плате, составленные нанимателем, банковские выписки с суммами доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности и вознаграждений по договорам ГПХ;
  • оригинала и заверенной нотариальной копии регистрации объекта в госреестре;
  • справки из ЕГРЮЛ;
  • кадастровой выписки на земельный участок.

За счёт потенциального заёмщика проводится обязательная оценочная экспертиза участка. При отказе в кредите на покупку земли финансовые затраты не подлежат дальнейшей компенсации банком. При принятии положительного решения в назначенный день производится подписание трёх договоров: ипотеки на приобретение земельного участка, купли-продажи надела с бывшим собственником и страхования, к программе которого банк может подключить в коллективном порядке.

Приобретаемая земля не должна находиться под арестом, быть предметом залога или сдаваться в аренду. Банк осуществит выдачу средств в случае абсолютной уверенности выгодной реализации при невозможности погашать ипотеку на землю. Заёмщику важно просчитать целесообразность переплаты, поскольку для финансовой организации ипотека земельного участка рискованней ипотеки квартиры ввиду более низкой ликвидности.

Производящие кредитование банки

Земельную ипотеку предоставляют немногие банки, учитывая «молодость» данного вида кредитования. Условия предоставления кредита зависят от срока, первоначального взноса, а общая переплата в среднем составляет одну пятую часть стоимости. Чем выше взнос в денежном эквиваленте и короче интервал выдачи, тем ниже процентная ставка, устанавливаемая банковской организацией. Условия ипотеки для покупки земельного участка в ведущих кредитных учреждениях представлены в таблице:

Критерии Кредит на земельный участок
ВТБ 24 Россельхозбанк Сбербанк
Минимальный размер первоначального взноса 20 % 15 % При взносе 50 %  процентная ставка устанавливается в размере минимума
Сумма кредитных денежных средств 300 тыс. – 50 млн. рублей 100 тыс. – 20 млн. рублей От 300 тыс. рублей
Период кредитования 3-50 лет Не более 360 месяцев До 30 лет, наиболее выгодные условия при 10 годах
Процентная ставка 10 % 13,5 % Средняя – 12 %
Возраст на момент начала и завершения действия договора Рассматривается в зависимости от наличия созаёмщиков индивидуально 21 – 65 лет 21 – 75 лет
Дополнительные условия Возведение строения на земле в течение определённого договором времени Наличие специальных ипотечных программ для молодых семей с использованием средств материнского капитала Наличие льготных условий кредитования, зависящих от категории граждан и региона проживания

В качестве залога при оформлении ипотеки на землю, помимо получаемого в собственность и закладываемого объекта банки могут потребовать иное движимое или недвижимое имущество, принадлежащее заёмщику.

Договорные нюансы

В договоре необходимо зафиксировать все существенные условия, касающиеся не только земли, но и возведения жилищных построек на территории. Соглашение предусматривает нотариальное заверение.

Перспективный заёмщик на получение кредита на приобретение земельного участка должен представить более веские доказательства платежеспособности, стабильности материального положения, чем при покупке квартиры на аналогичных условиях. Данная необходимость обусловлена объективной невозможностью оценки реальной стоимости земли через определённый промежуток времени, требующей перестраховки залогодержателя.

Специфика продукта кредитования требует дополнительного привлечения созаёмщиков и обеспечения кредита другими видами собственности, поскольку:

  • земельные ресурсы недостаточно изучены на отечественном рынке;
  • программа кредитования практикуется несколько лет;
  • содержится высокий риск обесценивания первоначально ликвидного актива.

Например, в живописном уголке возможно строительство вредного производства или возникновение экологической катастрофы, резко изменяющей статус земли с позитивного на противоположный. Выгодная на текущий момент сделка по истечении короткого периода времени может утратить ценность, приводя существовавшую возможность получить выгоду финансовой организации в желание справиться с убытками.

В связи с ужесточением требований по выдаче кредита под покупку земельного участка, заёмщику целесообразно изучить предложения немногочисленных банковских организаций, просчитать уровень рентабельности вложения денежных средств и собственные финансовые риски максимально предусмотреть в договоре.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru


Консультация юриста