Zakon-dostupno.ru
Назад

Соглашение о задатке

Опубликовано: 02.01.2021
Время на чтение: 7 мин
0
1644

Последние изменения:

При покупке квартиры или иной недвижимости неминуемо возникает потребность в фиксации предварительной договоренности через соглашение о задатке. С помощью данного договора стороны защищают себя на случай срыва договоренности в период подготовки к оформлению возмездной сделки с имуществом.

Для чего необходим задаток

При заключении договора задатка отталкиваются от норм гражданского законодательства, а именно ст. 380 ГК РФ в редакции от 16.12.2019 года.

Задаток – часть стоимости предмета сделки с имуществом, выражаемая в денежной форме, подлежит выплате продавцу до момента заключения основного договора о переоформлении собственности на нового владельца. Будущий собственник, выплачивая часть от стоимости объекта, подтверждает тем самым свои намерения в установленные сроки расплатиться с текущим собственником и переоформить недвижимость на себя.

Согласно п.1 ст. 380 ГК РФ, задаток за квартиру служит обеспечением исполнения договора купли-продажи, представляя собой часть от стоимости, о которой договорились стороны будущей сделки.

Закон предписывает заключать соглашение в письменном виде, а при дальнейших расчетах сторон исходить из того, что деньги, полученные продавцом, служат авансовым платежом по договору предоплаты за квартиру, если другое не установлено договором.

В чем разница между задатком и авансом

В ГК РФ термины задатка и авансового платежа имеют примерно схожие определения, за исключением важной особенности – аванс не дает гарантий совершения намеченных действий и не страхует на случай срыва обязательств.

При отказе продавать объект после получения авансового платежа продавец возвращает средства покупателю в том же размере. При оформлении задатка допускается двукратное увеличение суммы к возврату, если срыв продажи недвижимости происходит по вине текущего собственника. Необязательно иметь объективные причины для отказа от сделки, это может быть связано с появлением более выгодного варианта продажи или пересмотр планов в отношении объекта собственности.

Если в срыве продажи виноват покупатель, получатель задатка оставляет выплаченную ранее сумму в качестве компенсации. При оформлении авансового платежа выплаченные ранее средства надлежит вернуть независимо от того, кто был виновен разрыве прежней договоренности, и по чьей инициативе она не была исполнена.

Законодательство не предусматривает оформления отдельного документа, подтверждающего факт передачи денежных средств между сторонами, а по соглашению с оформлением задатка, наличие письменной расписки необходимо. Чтобы обезопасить себя на случай срыва планов и несения убытков из-за неисполнения запланированной сделки, следует изучить правила составления договора о передаче задатка, планируя сделку купли-продажи недвижимости.

Как правильно составить договор задатка

Стороны будущей сделки должны составить двусторонний письменный документ, который вступает в силу с момента подписания. Письменная форма договоренности устанавливается согласно требованиям ГК РФ. Во избежание риска оспаривания и неверного толкования договора, допускается заверение в нотариальной конторе, однако и без заверения договор о задатке будет иметь силу, если будет составлен правильно.

Стороны самостоятельно определяют момент исполнения договоренности – денежные средства передают сразу при подписании документа, либо в иное, зафиксированное письменно, время и дату.

Чтобы избежать разночтений, в тексте соглашения необходимо указать, что вносимая плата считается задатком. По тексту документа не допускаются неясные формулировки, ошибки и опечатки. Рекомендуется использовать готовые шаблоны для оформления задатка. Типовые бланки скачивают и заполняют от руки, либо заполняют на компьютере.

Главное, чтобы на договоре стояли живые подписи обеих сторон и были четко указаны их реквизиты.

Образец договора при внесении задатка при покупке недвижимости

Скачивая бланк для оформления задатка, необходимо убедиться, что в нем корректно отражена следующая информация:

  • Дата и город оформления.
  • Реквизиты сторон (продавца и покупателя) – ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации и данные из паспорта.
  • Информация о внесении задатка в оговоренной сумме (ее указывают цифрами и затем прописью).
  • Сведения о договорной цене за квартиру (цифрами и прописью).
  • Точный адрес расположения объекта недвижимости.
  • Главные характеристики (общая площадь, число комнат и другие технические параметры).
  • Способ расчетов – наличными или безналичным способом, а также валюта.
  • Порядок расчетов (время, сроки перечисления, реквизиты для зачисления).
  • Права и обязанности.
  • Способы решения споров и действия при срыве исполнения договора (кто, в каком объеме получает или оставляет задаток).
  • Решение ситуаций при наступлении форс-мажора, непредвиденных обстоятельств (сюда часто относят случаи неумышленного или сознательной порчи имущества, разрушение жилья от пожара и т.д.)
  • Момент начала действия договора (чаще используют формулировку «с момента подписания»).
  • Период действия документа и вероятность пролонгации (допускается ли продление договора).
  • Время, отводимое на заключение главного договора по сделке – купчей на жилье (поскольку иногда стороны любят затягивать момент заключения основного договора, рекомендуется отражать точную дату, до какого числа должна быть заключена сделка).
Скачайте образец:

  Соглашение о задатке (образец) (31,5 KiB, 106 hits)

При составлении договора задатка по образцу, не забывают указать количество подписываемых оригиналов (по количеству всех участников сделки). Внизу перечисляют всех участников сделки, которые далее расписываются и расшифровывают подпись.

Последовательность действий при соглашении о задатке

Подготовке к заключению договора уделяют особое внимание. Договор задатка часто применяется в мошеннических схемах для обмана граждан. Прежде, чем передавать деньги, необходимо провести тщательную проверку:

  1. Правоустанавливающей документации на жилье. Нужно проверить, действительно ли оно принадлежит конкретному получателю задатка, соответствует ли комплектность, законность получения.
  2. Необходимо проверить наличие регистрационных ограничений, залоговых обременений, ареста, наличия недееспособных собственников и жильцов.
  3. Если есть основания считать, что квартира приобреталась в годы брака, необходимо убедиться в наличии согласия настоящего или бывшего супруга, поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитой в браке.
  4. Иногда квартиру продают после накопления серьезной задолженности по ЖКХ. Рекомендуется проверить состояние лицевого счета и наличие долгов по коммуналке до того, как ставить подпись на договоре задатка.
При любой неясности и попытке скрыть важные детали сделки или факты о недвижимости, от подписания соглашения о задатке при покупке квартиры стоит отказаться, либо перенести момент вплоть до выяснения обстоятельств.

До передачи задатка

В процессе предварительной проверки информации покупателю необходимо потребовать следующие документы о покупаемом объекте:

  • выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности без обременений и правовых ограничений, запретов, арестов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • справку о зарегистрированных на жилплощади гражданах, включая временно выписанных;
  • любые иные документы на недвижимость, в зависимости от обстоятельств сделки.
До того, как передавать деньги в счет оплаты по сделке, покупатель должен убедиться, что не возникнет оспаривание со стороны второго партнера по браку. Если жилье покупалось с годы брака, недвижимость считается совместной собственностью даже после развода супругов. Гарантией отсутствия риска оспаривания станет подписание со стороны супруга согласия на сделку, заверенное нотариально. Если после получения задатка или после совершения сделки второй партнер, в том числе бывший, узнает о продаже жилья, сделка будет оспорена. Право на оспаривание сохраняется на протяжении 3 лет с момента оповещения о факте сделки.

В выписке ЕГРН содержится информация о наличии или отсутствии ограничений, арестов, запретов на регистрационные действия в отношении недвижимости. Важно, чтобы на момент подписания документа и передачи задатка на право собственности не было установлено ограничений. Чем свежее окажется выписка, тем лучше. Если будут выявлены ограничения, необходимо дождаться их устранения и лишь затем подписывать договор.

К моменту сделки все жильцы должны быть выписаны. Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, необходимо предварительно решить вопрос с их выпиской по другому месту жительству. В противном случае, после сделки не удастся выселить таких граждан, они сохранят право проживания в любом случае и без судебного разбирательства не обойтись.

Не стоит доверять обещаниям задолжавшего собственника рассчитаться с коммунальными службами накануне сделки, передавая задаток. Перед тем, как ставить подпись в соглашении, следует попросить продавца показать последние оплаченные квитанции. Хотя долги по ЖКХ без судебных предписаний не играют никакой роли для самой сделки, нужно понимать, что службы, не получившие оплаты, рано или поздно предпримут меры по отключению от подачи ресурсов и обратятся в суд. Чтобы не иметь проблем со службами ЖКХ и приставами, необходимо требовать оплаты долга сразу, до внесения задатка.

Не меньшее внимание уделяют сверке технических характеристик квартиры по документам и по факту. При выявлении несоответствия, наличии неузаконенной перепланировки, покупатель может столкнуться с проблемой согласования улучшений, а при отказе – тратить время и деньги на возврат помещения в исходное состояние.

Составление расписки о получении денег

Когда все документы проверены, пора переходить непосредственно к расчетам между сторонами будущей сделки. Денежные средства могут быть переданы позже, в установленные договором сроки, либо в момент соглашения.

При выборе наличных расчетов, стараются обеспечить проверку купюр и присутствие свидетелей. Их задача зафиксировать факт передачи банкнот и убедиться, что сумма получена в полном объеме. Даже 5 процентов от цены квартиры, уплаченная при оформлении задатка, представляет собой крупную сумму, поэтому к проверке денежных средств и фиксации выполненных расчетов подходят максимально серьезно.

Документом, который сможет подтвердить, что деньги были выданы продавцу, служит расписка. Расписка не считается обязательным документом и не предполагает нотариального заверения, однако письменная форма документа поможет подтвердить исполнение обязательств, если в процессе подготовки к сделке возникнут непредвиденные обстоятельства. Форма документа – свободная, главное ее назначение – подтвердить факт передачи задатка.

Продавец должен составить расписку, а покупатель только ставит подпись с расшифровкой. Допускается распечатка расписки на обычном листе, однако в этом случае необходимо, чтобы Продавец написал часть текста от руки. Это позволит подтвердить, что документ был составлено по доброй воле собственником жилья, если придется проводить графологическую экспертизу во время судебного разбирательства. Количество экземпляров расписки соответствует числу участвующих в сделке лиц.

Что происходит после передачи задатка?

Когда первый платеж получен, наступает время подготовки к самой сделке – стороны готовят недостающие документы и договариваются о дате подписания основного договора согласно сведениям, зафиксированным в соглашении при передаче задатка.

Заключительный этап сделки – подача документов в Росреестр с целью оформления перехода права на собственность на другого владельца. После успешной перерегистрации и получении новой выписки условия соглашения о задатке считаются исполненными.

Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке

Невозможно заранее предсказать все обстоятельства, которые могут возникнуть в процессе подготовки к сделке. Стороны вправе расторгнуть соглашение по односторонней или обоюдной инициативе, если:

  1. Ухудшились параметры квартиры, выявлены неустранимые дефекты, при которых покупатель отказывается принимать покупаемый объект.
  2. К моменту передачи жилья устанавливается, что ее параметры и характеристики значительно отличаются от того описания, которое было дано в предварительном соглашении и в изначальных документах на объект.
В любой момент до подачи документации в Росреестр и подписании акта приема-передачи есть возможность отказаться от сделки и потребовать расторжения соглашения с возвратом задатка.

Как вернуть задаток?

С целью снижения риска судебных разбирательств рекомендуется сразу, при подписании соглашения о задатке четко отражать причины, порядок, сроки проведения сделки.

Если обе стороны согласны отказаться от купли-продажи, процесс возврата авансового платежа решается по обоюдному согласию и согласно подписанному соглашению. Покупатель принимает сумму обратно и договоренность считается расторгнутой. На основании ст. 450 ГК РФ, стороны могут договориться о возврате задатка в том же объеме.

Если найдет объективные причины неисполнения обязательств или обнаружились неустранимые дефекты квартиры, не отраженные в документации на жилье, виновной стороной срыва сделки считается текущий собственник, а значит он должен выплатить покупателю двукратную сумму. Аналогично решается вопрос, когда продавец изменил решение и отказался от продажи.

При затягивании процесса подготовки к сделке или отказе от возврата средств надлежит обратиться с иском в судебный орган.

Если возникли обстоятельства, указанные в соглашении как повод для требования возврата задатка, в адрес продавца направляют письменное требование о возврате с указанием:

  • полной информации о сторонах (ФИО, место жительства);
  • данные о договоре задатка и предварительном договоре купли-продажи, включая размер переданной суммы;
  • основание требовать расторжения договора и возврата средств;
  • сформулированный запрос вернуть сумму;
  • дата и подпись.
Обратная передача средств в досудебном порядке происходит в присутствии свидетелей, с составлением расписки о получении задатка обратно.

Если досудебная претензия проигнорирована или продавец отказывается возвращать, обращаются в суд. Подсудность определяется по стоимости иска: при требовании возврата задатка до 50 тысяч рублей вопрос решается в мировом суде, если выше – в районном суде.

Составление иска может быть основано на тексте досудебной претензии, с обязательным отражением факта, что сторона истца пробовала решить вопрос без обращения в судебный орган.

После вынесения решения об удовлетворении требований истца, необходимо дождаться вступления постановления в силу и далее взыскивать долг через сотрудников ФССП в принудительном порядке.

Часто причиной судебных разбирательств служит неверно составленное соглашение и разные трактовки договоренности. Во избежание риска потери денег из-за неверного толкования пунктов подписанного договора о задатке, рекомендуется обращаться за юридической помощью. В противном случае, возникает опасность мошенничества или недобросовестного отношения со стороны продавца, а это грозит гораздо большими затратами на юриста для взыскания суммы задатка в судебном порядке.

Юрист-эксперт сайта
Сергей Николаевич Пыщев
Сергей Николаевич Пыщев. Юрист-эксперт сайта (опыт 6 лет)
Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Автор:
Наталья
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.