Исключение дома из реестра лицензий – что это значит и последствия

Содержание:

Основания для исключения
Порядок прекращения функций
Действия собственников и местных властей
Часто задаваемые вопросы

Последние изменения: Январь 2022

Ненадлежащее исполнение возложенных обязанностей управляющей компанией или принятое решение владельцами о перемене – основания для прекращения управления конкретным объектом недвижимости. Исключение дома из реестра лицензий – что это значит и последствия зависят от причин устранения организации, инициатора и выбора альтернативного варианта.

Основания для исключения

Исключение конкретного объекта недвижимости может быть сопряжено с выбором иной управляющей организации без выявленных нарушений в части исполнения возложенной миссии предшественником.

Лишение права на управление может являться следствием виновных действий, если на протяжении года неоднократно в отношении управляющей компании (п.5 ст.198 ЖК РФ):

выносились предписания надзорным органом за допущенные ошибки и правонарушения;
значилось привлечение судебными инстанциями к административной ответственности.

С момента прекращения полномочий лицензиат не вправе начислять плату, связанную с затратами по содержанию, включая понесенные расходы по коммунальным услугам с распределением путём включения в квитанции жильцам. Основаниями для лишения полномочий могут быть:

признание несостоятельности (банкротства) УК судебным органом;
безосновательное искусственное создание препятствий для проверок надзорному органу;
отсутствие заключённых договорных отношений в течение месяца с начала управления с ресурсоснабжающими, генерирующими и ремонтными организациями;
наличие задолженности перед обслуживающими учреждениями в сумме, превышающей два среднемесячных платежа;
неисполнение предписаний относительно выявленных нарушений и несоблюдение требований в части аварийного обслуживания как минимум два раза в календарном году;
причинение ущерба жизни и здоровью жильцов или наличие угрозы негативных последствий вследствие низкого качества оказываемых услуг.

На протяжении трёх рабочих дней с момента исключения из реестра или отзыва (аннулирования) лицензии управляющая компания обязана передать новому руководящему органу техническую документацию и обеспечить права доступа во вверенные помещения, относящиеся к общедомовой собственности. При невыполнении данного требования организации грозит отстранение от управления всеми вверенными объектами жилого фонда.

Порядок прекращения функций

Собственники объекта недвижимости обязаны быть поставлены в известность о наличии оснований для отзыва лицензии вследствие выявленных нарушений органами жилищного надзора (ст.197 ЖК РФ). Соответствующее уведомление размещается в общедоступных для обозрения местах (подъездах, общедомовых территориях и т.д.).

До выбора новой управляющей инстанции старая УК не освобождается от обязанности по возложенным управленческим функциям. Несмотря на исключение конкретного объекта из области управления организация несёт ответственность за качество и полноту предоставляемых услуг до момента передачи по акту избранному или назначенному последователю (ст.200 ЖК РФ). Если собственники не проинформированы надзорным органом, то УК может подать иск в суд и оспорить принятый вердикт.

После принятия руководящей функции правопреемником, бывшая УК передаёт следующую документацию по многоквартирному дому:

регистры и журналы учёта информации;
сведения по количеству и срокам временно проживающих граждан.

Информация должна быть выверена, уточнена и иметь актуальность на момент прекращения функций и передачи полномочий.

Действия собственников и местных властей

На протяжении 15-ти дней с момента уведомления об аннулировании или отзыве лицензии созывается органом местной власти общее собрание жильцов для выбора метода управления объектом (п.4 ст.200 ЖК РФ). Собственники должны определиться с управленческим процессом, отдав предпочтение одному из возможных вариантов:

управление под руководством новой компании;
создание товарищества собственников жилья;
непосредственное управление при условии количества квартир, не превышающего 30-ти.

Если собрание не состоится, собственники не придут к консенсусу или не определятся с выбором кандидатуры новой компании, то местные власти назначают открытый конкурс. Победитель определяется путём голосования, а кандидатура претендента, не получившего 50 % голосов, автоматически отклоняется.

При отказе собственников участвовать в конкурсе местный орган самоуправления назначает управляющую компанию – правопреемника утратившей лицензию. Конкурс считается состоявшимся при явке 2/3 представителей от общего числа владельцев. При этом необходимо личное присутствие, так как поквартирный сбор подписей не допускается.

Часто задаваемые вопросы

Процесс выполнения управленческой функции, основания для прекращения и порядок смены вызывают ряд вопросов у владельцев:

Вопрос: Кто и по каким основаниям может инициировать исключение из реестра УК?

Инициаторами прекращения управленческой миссии могут выступать органы жилищного надзора при игнорировании или несоответствующем исполнении избранной компанией возложенных обязанностей. Также сама организация может объявить о принятом решении по собственной инициативе или причиной могут служить обстоятельства непреодолимой силы, делающие дальнейший процесс управления невозможным в правовом поле, например, при признании банкротом.

Вопрос: Вправе ли управляющая компания ставить вопрос перед собственниками о сохранении полномочий и дальнейшем исполнении обязанностей?

Владельцы могут наложить запрет на решение надзорных органов, для чего следует на общем собрании принять решение о пролонгации договора с действующей компанией. Тогда дом не может быть исключён из реестра лицензий (п.7 ст.198 ЖК РФ). С инициативой о сохранении управляющей компании могут выступить и собственники.

Жильцы обязаны владеть исчерпывающей информацией по управленческим вопросам домом и быть постоянно в курсе неблагоприятно складывающихся обстоятельств с управляющей компанией. Без согласования с собственниками надзорные органы не могут отстранить управляющую организацию. Владельцы посредством голосования могут наложить запрет на принятое решение, выбрать иную компанию или альтернативный способ управления домом. Лишь только отсутствие достигнутого консенсуса владельцами квартир позволяет назначить управляющую компанию местным властям, что свидетельствует об отдаче приоритета жильцам.

Полезные материалы: