3962      0
 

Досрочное погашение ипотеки: инструкция со списком действий


Последние изменения:

Экономическая нестабильность при ипотечном кредитовании провоцирует заёмщика на создание «резерва» во времени, что служит причиной оформления на срок, превышающий реальные возможности окончательного расчета. В силу длительности использования заемных средств не на безвозмездной основе для заёмщиков выгодно досрочное погашение ипотеки. Инструкция со списком действий должна быть разработана каждым кредитным учреждением в пределах законодательных нормативов.

Правовые основания для досрочного погашения

Наличие дополнительных средств позволяет полностью или частично погасить ипотечный кредит досрочно при условии постановки банковской организации перед фактом имеющегося намерения.
Данная процедура стала возможной независимо от договорных условий с банком благодаря вступлению в силу закона от 19.10.2011 года № 284-ФЗ, внесшего изменения в нормы гражданского законодательства:

  • при досрочном возврате заёмных средств кредитное учреждение имеет право на получение процентов, начисленных до момента возврата включительно (п.4 ст.809 ГК РФ);
  • на досрочное погашение может претендовать заёмщик, получивший кредит на цели, отличные от предпринимательства при условии уведомления банка за 30 дней, если более короткий срок не установлен заимодавцем (п.2 ст.810 ГК РФ).
Действия распространяются как на договоры, заключенные после вступления в силу нормативного акта, так и на договоры, заключённые ранее (ст.2 закона № 284-ФЗ), т.е. закон имеет обратную силу. Внесённые дополнения лишили банки возможности получения запланированной прибыли без потери в денежном выражении при условии досрочного расчёта, а установленный банковский запрет в договорных условиях не имеет юридической силы.

Варианты досрочного погашения

Выбирая вариант погашения, должнику следует оценить степень важности, а именно что выгоднее – сэкономить на полной стоимости ипотеки либо на уменьшении ежемесячных платежей с целью сокращения расходной части текущего периода.

Сокращение срока

 

Данный способ наиболее выгодный с точки зрения минимизации переплат за пользование заёмными средствами. При частичном внесении денег в составе ежемесячного платежа:

  • увеличивается сумма, направленная на «тело» кредита;
  • уменьшается часть платежа в виде процентной составляющей.
Поскольку проценты за пользование начисляются на основной долг, то его уменьшение способствует снижению начисленного вознаграждения банку за предоставление ипотеки в денежном выражении. С каждым месяцем процесс происходит динамичней, поскольку на меньшую сумму долга начисляется меньше процентов, что снижает переплату в целом.

Уменьшение платежей

При сохранении срока кредитования уменьшается ежемесячная сумма платежей, что снижает кредитное бремя на плательщика, имеющего дефицит денежных средств. График дальнейших платежей перестраивается из расчёта:

  • максимума на выплату процентов:
  • минимума на уменьшение основного долга.
Ухудшение материального положения заёмщика делают данный вариант выгодным вследствие уменьшения ежемесячной нагрузки.

Комбинированный вариант

При частичном погашении оптимальным вариантом будет чередование сокращения срока с уменьшением суммы ежемесячных платежей.

При наличии финансовой возможности можно действовать по схеме:

  • внести единовременный платёж в увеличенном по сравнению с графиком денежном эквиваленте;
  • погашать последующие обязательства в ранее предусмотренной сумме.
Вариант позволит как бы «откладывать» ежемесячную переплату, образовавшуюся за счёт единовременного взноса на момент усложнения материального положения, что позволит минимизировать взносы в дальнейшем.

Источники финансирования

Досрочное погашение ипотеки возможно как за счёт собственных денежных средств, так и за счёт дополнительных выплат, предоставляемых государством.

Имущественный вычет

Ежегодно работающие граждане могут воспользоваться правом на льготу в виде возврата части НДФЛ, уплаченного в бюджет. Допускается возврат налога в течение нескольких лет при условии вложения средств в недвижимые объекты.

Основаниями для предоставления имущественного вычета являются:

  • строительство или приобретение жилья на первичном и вторичном рынке;
  • покупка участка земли с построенным домом или в качестве фундамента для строительства;
  • расходы по процентам по ипотечному кредитованию.
Максимальная сумма, подлежащая возврату по ипотечному кредитованию, составляет 650 тысяч рублей. Данная величина складывается из двух составляющих: затрат на покупку в пределах 2 млн. рублей и процентов по ипотеке с ограничителем 3 млн. рублей.

Ограничение на одного плательщика – физического лица рассчитывается по двум параметрам:

  1. Вычет на приобретение недвижимости = 2 000 000*13% = 260 000 рублей.
  2. Вычет на выплату процентов (при приобретении жилья после 01.01.2014 года) по ипотечному кредитованию = 3 000 000*13% = 390 000 рублей.
  3. Общая сумма = 260 000 + 390 000 = 650 000 рублей.

Для получения вычета следует подать декларацию в налоговый орган по месту проживания по завершении года приобретения жилья, в том числе за счёт ипотечного кредитования.

Материнский капитал

Досрочно погасить ипотеку допускается за счёт средств материнского капитала, направленных на улучшение жилищных условий. Размер в денежном выражении в 2021 году составляет:

  • 483 882 руб. – на первого ребёнка;
  • 639 432 руб. – на второго ребёнка.
С 15.04.2020 года для распоряжения средствами материнского капитала получателю нет необходимости посещать региональное отделение пенсионного фонда. Написать заявление можно в кредитной организации, или воспользовавшись личным кабинетом в удалённом режиме.

После проверки информации ПФР перечислит деньги на погашение ипотеки, которые будут распределяться по схеме:

  • сначала будут погашены начисленные проценты;
  • затем будет погашаться «тело» кредита.

Материнский капитал запрещено направлять на погашение финансовых санкций (штрафов и пеней за просрочки) при наличии. Также нельзя выбрать вариант сокращения срока кредитования, возможно только уменьшить сумму платежей.

Субсидия многодетным семьям

Для семей, имеющих троих и более детей, предназначена специальная субсидия, направляемая на ипотечное кредитование в фиксированном размере, составляющем 450 000 рублей.

Программа поддержки работает следующим образом:

  • должник пишет заявление и представляет сопутствующие документы в банковское учреждение, произведшее ипотечное кредитование;
  • банк осуществляет предварительную проверку и передаёт заявку оператору программы ДОМ.РФ;
  • оператор принимает решение о выдаче субсидии или аргументирует отказ.
Если сумма долговых обязательств по ипотеке и начисленным процентам меньше 450 тысяч рублей, то претендент получит средства в размере долга, а оставшаяся часть, возможная к получению «сгорит». Если остаток долга превышает указанную величину, то ипотека будет погашена частично с последующим уменьшением суммы платежей аналогично материнскому капиталу.

Инструкция по досрочному погашению

Механизм досрочного погашения фиксируется в договоре или в инструкции кредитной организации по вопросам, которые банки могут решить самостоятельно, в частности, относительно сроков уведомления клиентом и начисления комиссий. Процесс взаимодействия заёмщика и заимодавца состоит из следующих этапов:

  1. Клиент анализирует финансовое положение и выбирает оптимальный вариант с соблюдением ограничений относительно выбора при погашении материнским капиталом либо субсидией.
  2. Заёмщик изучает условия банка, указанные в договоре или инструкции относительно сроков уведомления. По законодательству предельный максимальный период – 30 дней до планируемого события с правом банка на уменьшение. Например, Сбербанк установил для клиентов срок – один день.
  3. Клиент составляет в требуемой письменной форме заявление, без которого невозможна преждевременная выплата. В заявлении указывается:
    • информация о планируемой дате расчёта;
    • сведения о сумме направляемых средств;
    • выбор варианта досрочного погашения при частичной оплате;
    • реквизиты банковского счёта.
  1. Банковское учреждение после проведения операции:
    • представляет клиенту документ об отсутствии задолженности по ипотеке – при полном взаиморасчёте;
    • разрабатывает новый график выплат и выдаёт заёмщику – при частичном внесении средств.
Производить досрочное погашение ипотеки целесообразно при наличии официального документа, выданного банком, с указанием отдельными строками суммы основного долга, начисленных процентов и финансовых санкций при наличии.

Часто задаваемые вопросы

Поскольку у банков и заёмщиков противоположные цели при досрочном погашении, когда банки стараются не упустить экономическую выгоду в виде процентов, а клиенты избежать переплат, то у заёмщиков возникают вопросы относительно выбора тактики поведения:

  1. Ипотечный кредит получен до вступления в силу закона № 284-ФЗ. В договоре не прописан механизм досрочного погашения, как и не установлен прямой запрет. Можно ли погасить остаток ипотеки досрочно?

Изменения, внесённые в гражданское законодательство, касаются как вновь заключаемых договоров, так и ранее действующих соглашений, а закон имеет обратную силу. Поэтому любой заёмщик независимо от сроков заключения договора на ипотечное кредитование вправе инициировать досрочное погашение, и ни один банк не может чинить препятствия, а включение запретов в договорные условия не имеет юридической силы.

Вопрос: Существует ли ограничитель по сумме взносов и вправе ли банк применить штрафные санкции?
Клиент может в любой момент вне графика погасить досрочно любую сумму, поставив банк перед фактом принятия решения в установленный срок в пределах 30-ти дней. Комиссия и штрафы не взимаются ни при полном, ни при частичном погашении.
Вопрос: Что выгоднее для заёмщика: сокращение сроков или уменьшение выплат?
Решение зависит от текущего финансового положения. Сокращение сроков позволит избежать переплат, а уменьшение текущих платежей снизит нагрузку на семейный бюджет.

Несмотря на потерю экономической выгоды, коммерческие банки не могут препятствовать заёмщикам в досрочном погашении ипотеки. Клиент диктует свои условия, как в денежном эквиваленте, так и в выборе варианта погашения с учётом установленных ограничений. Если банковские клерки оказывают противодействие, то целесообразно получить изложенные возражения в письменном виде для защиты интересов в вышестоящих инстанциях либо судебных органах.

Полезные материалы:

© 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста