Zakon-dostupno.ru
Назад

Покупка квартиры через банковскую ячейку

Опубликовано: 28.02.2021
Время на чтение: 5 мин
0
233

Купля-продажа жилья на вторичном рынке часто предусматривает расчёт наличностью, но при этом «мешки» денег не передаются, а используются альтернативные методы. Покупка квартиры через банковскую ячейку – наиболее безопасный вариант для обеих сторон-участников при условии отражения нюансов расчёта в тексте договора или допсоглашении.

Алгоритм сделки и взаиморасчётов

Расчёты по сделкам с недвижимостью между гражданами – физическими лицами зачастую осуществляются при помощи депозитария – аренды индивидуальной ячейки в банке на определённый срок. Охрана арендованного сейфа и обеспечение доступа конкретных лиц возлагается на банковскую организацию. Поэтапно процесс проводится следующим образом:

  • Отражение порядка взаиморасчётов в договоре купли-продажи. В договорных условиях должен фигурировать порядок расчётов с указанием использования банковского мини-сейфа.
  • Подписание договора аренды индивидуальной ячейки с финансовым учреждением. В большинстве случаев арендатором депозитария выступает покупатель, однако допускается совместная аренда с реализующей жильё стороной.
  • Закладка денег в мини-сейф покупателем. Процедура осуществляется в присутствии продавца и работника банка, контролирующего процесс.
  • Регистрация в Росреестре. Полученная выписка из ЕГРН – правоподтверждаюший документ, свидетельствующий о смене собственника. Выписка предоставляется финансовому учреждению для подтверждения факта регистрации прав нового владельца в регистрирующем органе.
  • Раскрытие ячейки продавцом. Предъявление договора на продажу, выписки из ЕГРН и общегражданского паспорта – основание для получения хранящихся в сейфе ценностей передающей жильё стороной.
Участники сделки защищены законом, регулирующим хранение материальных ценностей и ответственность финансовой организации (ст. 922 ГК РФ). Банковское учреждение гарантирует сохранность активов независимо от того, состоится ли сделка вообще. Продавая жильё, физическое лицо не может получить деньги за реализованную недвижимость без подтверждения регистратора.

В соглашении с банком фиксируется срок доступа, отсчитывающийся с момента заключения договора купли-продажи. В документ об аренде банковского мини-сейфа включается пункт, обязывающий участников в конкретный срок освободить ячейку с передачей ключа банку либо пролонгировать действие договора аренды.

Безопасность расчётов заключается в том, что купюры проверяются на подлинность, пересчитываются и закладываются в арендованный сейф в присутствии всех участников. Затем средства блокируются на период регистрации с последующей передачей продавцу при условии документального подтверждения исполнения обязательств. Если сделка в конкретный заранее оговоренный срок не состоялась, то к депозитарию допускается покупатель, осуществляющий операцию по возврату.

Хранитель ключа и минимизация рисков

На законодательном уровне не определён владелец ключа от банковской ячейки, позволяя сторонам регулировать данный вопрос самостоятельно. Спорные ситуации возникают относительно условий хранения ключа после закладки денежных средств, поскольку обе стороны несут риски:

  1. Хранение у покупателя. Аргументы по хранению покупателей основываются на том, что до оформления сделки в Росреестре обязательства продавцом не исполнены, следовательно, деньги ему не принадлежат и не могут быть изъяты из ячейки. Опасения продавца связаны с риском изъятия заложенных в сейф денег после фактической регистрации недобросовестным покупателем.
  2. Хранение у продавца. Поскольку условия исполнения обязательств контролируются банком, то продающая сторона не сможет получить деньги до исполнения сделки. Наличие ключа носит формальный характер, но не позволяет покупателю забрать заложенные ценности.
  3. Передача третьей стороне-посреднику. Если при заключении договора купли-продажи квартиры привлекается посредник, то при данной форме расчётов ключ от сейфа целесообразно хранить у риелторской компании. Агентство недвижимости проверит исполнение обязательств покупателем (закладку денежных средств в договорной сумме) и продавцом (перерегистрацию права собственности), после чего обеспечит доступ к финансовым потокам.
  4. Передача ключа банковскому учреждению. В данной схеме можно предусмотреть условие о закладке расписки о получении денежных средств в специальную зеркальную ячейку. Ключ кладётся в непрозрачный пакет с присвоением номера и защитой от несанкционированного доступа. Однако число банковских организаций, оказывающих подобную услугу, ограничено.
Оптимальный вариант, минимизирующий риски сторон – совместный доступ к депозитарию в банке в любое время. Данный способ удобен при возникновении форс-мажорных обстоятельств и отказа сторон от участия.

Часто задаваемые вопросы

Использование индивидуальной ячейки при расчёте наличными – наиболее безопасный вариант для обоих участников. Однако отсутствие законодательного регулирования относительно стороны – хранителя ключа вызывает ряд вопросов:

Вопрос: Какие следует предпринять действия продавцу, если покупатель-хранитель ключа не передаёт его после регистрации сделки в Росреестре?

В банках, оказывающих данную услугу, отработаны варианты подобного развития сценария, поэтому пострадавшему участнику необходимо:

  • обратиться в службу безопасности кредитной организации, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности;
  • не выдавать расписку о получении денег по сделке, что приравнивается к невыполнению договорных условий покупателем, поскольку факт передачи денег не подтверждён;
  • не передавать ключи от приобретаемого жилого помещения.
При выполнении договорных условий банк обязан предоставить продавцу допуск к депозитарию, даже если ключи хранятся у покупателя.
Вопрос: Сколько арендовать ячеек, если продавцов несколько?
Количество фигурантов – определяющий момент числа банковских ячеек. Если один из продавцов выполнил обязательства в полном объёме, то он не должен быть ущемлён в правах получения денежных средств на период ожидания исполнения договорных условий остальными участниками. Вопрос рассматривается аналогичным образом при наличии нескольких покупателей.
Вопрос: Какие предусмотреть действия, если регистрация производилась в электронном формате?

При передаче нотариусом документов по электронным каналам возврат договора производится в аналогичном подаче виде без печати Росреестра. Данное обстоятельство необходимо отразить в договоре аренды депозитария в банке во избежание блокировки доступа продавцу на получение причитающихся денежных средств.

Договор аренды мини-сейфа может быть как двусторонним, так и трёхсторонним, включающим продавца, покупателя и кредитное учреждение. Тогда арендаторами выступают одновременно продающая и покупающая жилое помещение стороны. В допсоглашении целесообразно предусмотреть возможность совместного доступа в любое время независимо от договорных условий, что актуально при возникновении форс-мажорной ситуации.

Полезные материалы:

Юрист-эксперт сайта
Сергей Николаевич Пыщев
Сергей Николаевич Пыщев. Юрист-эксперт сайта (опыт 6 лет)
Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Автор:
Редактор: Анжела Б.
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.