Покупка квартиры через банковскую ячейку
Купля-продажа жилья на вторичном рынке часто предусматривает расчёт наличностью, но при этом «мешки» денег не передаются, а используются альтернативные методы. Покупка квартиры через банковскую ячейку – наиболее безопасный вариант для обеих сторон-участников при условии отражения нюансов расчёта в тексте договора или допсоглашении.
Алгоритм сделки и взаиморасчётов
Расчёты по сделкам с недвижимостью между гражданами – физическими лицами зачастую осуществляются при помощи депозитария – аренды индивидуальной ячейки в банке на определённый срок. Охрана арендованного сейфа и обеспечение доступа конкретных лиц возлагается на банковскую организацию. Поэтапно процесс проводится следующим образом:
- Отражение порядка взаиморасчётов в договоре купли-продажи. В договорных условиях должен фигурировать порядок расчётов с указанием использования банковского мини-сейфа.
- Подписание договора аренды индивидуальной ячейки с финансовым учреждением. В большинстве случаев арендатором депозитария выступает покупатель, однако допускается совместная аренда с реализующей жильё стороной.
- Закладка денег в мини-сейф покупателем. Процедура осуществляется в присутствии продавца и работника банка, контролирующего процесс.
- Регистрация в Росреестре. Полученная выписка из ЕГРН – правоподтверждаюший документ, свидетельствующий о смене собственника. Выписка предоставляется финансовому учреждению для подтверждения факта регистрации прав нового владельца в регистрирующем органе.
- Раскрытие ячейки продавцом. Предъявление договора на продажу, выписки из ЕГРН и общегражданского паспорта – основание для получения хранящихся в сейфе ценностей передающей жильё стороной.
В соглашении с банком фиксируется срок доступа, отсчитывающийся с момента заключения договора купли-продажи. В документ об аренде банковского мини-сейфа включается пункт, обязывающий участников в конкретный срок освободить ячейку с передачей ключа банку либо пролонгировать действие договора аренды.
Безопасность расчётов заключается в том, что купюры проверяются на подлинность, пересчитываются и закладываются в арендованный сейф в присутствии всех участников. Затем средства блокируются на период регистрации с последующей передачей продавцу при условии документального подтверждения исполнения обязательств. Если сделка в конкретный заранее оговоренный срок не состоялась, то к депозитарию допускается покупатель, осуществляющий операцию по возврату.
Хранитель ключа и минимизация рисков
На законодательном уровне не определён владелец ключа от банковской ячейки, позволяя сторонам регулировать данный вопрос самостоятельно. Спорные ситуации возникают относительно условий хранения ключа после закладки денежных средств, поскольку обе стороны несут риски:
- Хранение у покупателя. Аргументы по хранению покупателей основываются на том, что до оформления сделки в Росреестре обязательства продавцом не исполнены, следовательно, деньги ему не принадлежат и не могут быть изъяты из ячейки. Опасения продавца связаны с риском изъятия заложенных в сейф денег после фактической регистрации недобросовестным покупателем.
- Хранение у продавца. Поскольку условия исполнения обязательств контролируются банком, то продающая сторона не сможет получить деньги до исполнения сделки. Наличие ключа носит формальный характер, но не позволяет покупателю забрать заложенные ценности.
- Передача третьей стороне-посреднику. Если при заключении договора купли-продажи квартиры привлекается посредник, то при данной форме расчётов ключ от сейфа целесообразно хранить у риелторской компании. Агентство недвижимости проверит исполнение обязательств покупателем (закладку денежных средств в договорной сумме) и продавцом (перерегистрацию права собственности), после чего обеспечит доступ к финансовым потокам.
- Передача ключа банковскому учреждению. В данной схеме можно предусмотреть условие о закладке расписки о получении денежных средств в специальную зеркальную ячейку. Ключ кладётся в непрозрачный пакет с присвоением номера и защитой от несанкционированного доступа. Однако число банковских организаций, оказывающих подобную услугу, ограничено.
Часто задаваемые вопросы
Использование индивидуальной ячейки при расчёте наличными – наиболее безопасный вариант для обоих участников. Однако отсутствие законодательного регулирования относительно стороны – хранителя ключа вызывает ряд вопросов:
Договор аренды мини-сейфа может быть как двусторонним, так и трёхсторонним, включающим продавца, покупателя и кредитное учреждение. Тогда арендаторами выступают одновременно продающая и покупающая жилое помещение стороны. В допсоглашении целесообразно предусмотреть возможность совместного доступа в любое время независимо от договорных условий, что актуально при возникновении форс-мажорной ситуации.
Полезные материалы:
Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:
