534      0
 

Признание договора купли-продажи недействительным


Возврат сторон-участников в «исходное» положение влечёт признание договора купли-продажи недействительным. По недействительной сделке обязательства не требуют исполнения, а результаты подлежат аннулированию. Заключённое соглашение признаётся ничтожным при прямом нарушении законодательных норм или может быть оспорено в суде.

Классификация недействительных сделок

Подразделение договоров, включая продажу любых материальных активов, на ничтожные и оспоримые (ст.166 ГК РФ) для установления недействительности играет значимую роль. При рассмотрении спорных моментов в судебных инстанциях классификация предусматривает различный подход по ряду критериев:

  1. Перечень лиц, имеющих право на подачу иска. Для признания сделки ничтожной в органе правосудия истцом может выступить любое лицо. Для оспоримых сделок существует ограничение относительно круга лиц, которым предоставлено право для обращения в суд в целях признания сделки незаконной при выявленных нарушениях. Например, для признания незаконной продажи недвижимого имущества подать иск могут:
    • «неучтённые» наследники при продаже недвижимости наследодателя одним из сонаследников;
    • «обойдённый» супруг при отчуждении объекта, находящегося в совместной собственности;
    • органы опеки при ущемлении прав несовершеннолетнего или недееспособного лица.
  1. Круг существенных обстоятельств. Для оспоримых договоров купли-продажи – это вопросы относительно добросовестности второго участника, который «знал или должен был знать» о факте нарушения.
  2. Срок исковой давности (ст.181 ГК РФ), составляющий для сделок:
    • ничтожной – 3 года по правилам о неосновательном обогащении, при подаче иска для лица, не являющегося стороной договора – не более 10 лет с момента начала исполнения;
    • оспоримой – 1 год.
На стадии подписания договор может быть признан незаключённым, если сторонами не достигнуто абсолютное соглашение по всем существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Единого подхода по отнесению договоров отчуждения к незаключённым или недействительным судебно-арбитражной практикой не разработано. В юридической трактовке к незаключённым договорам часто относится ничтожный договор, а незаключённая сделка признаётся подвидом ничтожной по признаку несоответствия формы нормам законодательства.

При оспоримости перспективному истцу предоставляется право прибегнуть к судебной защите или решить вопрос полюбовно. Под ничтожной подразумевается сделка, не имевшая право на заключение по определению. Она совершенно однозначно недействительна без необходимости подачи иска и разбирательства в суде, поскольку отсутствует предмет спора в силу заключения вопреки прямым законодательным нормам. Требование об установлении фактической ничтожности может быть предъявлено суду со стопроцентным положительным исходом, а решение относительно оспоримой сделки зависит от конкретных обстоятельств дела.

Ничтожные договоры

Наличие прямого нарушения закона позволяет классифицировать сделку по отчуждению ничтожной. Таковым признаётся договор, предусматривающий переход права собственности (ст.169172 ГК РФ):

  • ущемляющий права определённых лиц;
  • содержащий противоправное, совершаемое умышленно действие, включая подлог документов при реализации недвижимости;
  • заключаемый с недееспособными или малолетними лицами, не достигшими 14-ти лет и ставящими свою подпись;
  • носящий фиктивный характер, например, мнимую передачу имущественных ценностей должником во избежание описи или ареста материального актива;
  • прикрывающий фактически совершаемую сделку и являющийся притворным соглашением, например, составленная дарственная вместо реальной продажи с получением денежных средств;
  • передающий имущество банкрота.
При составлении и подписании договора сторонам важно исключить признаки ничтожности, поскольку законодателем отводится до десяти лет для признания в судебном органе недействительности. Особенно осмотрительным следует быть покупателю, так как в самом худшем случае продавцу возвратится через суд реализованная ценность, а возврат денежных средств растягивается на продолжительный период.

Основания для оспаривания

Недействительным, как и заключённым без установленных правонарушений с неудовлетворением иска, признаётся договор в судебном порядке (п.1 ст.168 ГК РФ). С исковым заявлением могут обратиться помимо сторон-участников заинтересованные лица и государственные структуры. Заключённое соглашение может быть оспорено и признано недействительной органом правосудия (ст.173.1, 175179 ГК РФ) при совершении:

  • без согласия конкретного лица или представителей госоргана, требующегося в силу законодательных нормативов;
  • ограниченным в дееспособности гражданином без привлечения назначенного попечителя или опекунского совета;
  • несовершеннолетним возрастной категории от 14-ти до 18-ти лет без полученного согласия родителей или заменяющих лиц;
  • лицом в состоянии опьянения или предельного эмоционального возбуждения;
  • вследствие введения в заблуждение, под действием угроз или применения насилия.
В судебных инстанциях легко оспариваются сделки, совершённые без согласования с третьими лицами и крайне сложно доказывается факт нахождения в неадекватном состоянии. Действия покупателя, особенно при приобретении недвижимости, должны быть направлены на исключение причин ничтожности и минимизацию рисков для оспаривания.

Подготовка договора с последующим нотариальным заверением – весомые факторы, помогающие защитить добросовестного покупателя от множества вышеперечисленных оснований для признания сделки незаконной. Представитель нотариата изучает суть договора, сопоставляет и анализирует предоставленные документальные приложения, при необходимости расширяет их перечень, беседует с продавцом и покупателем, разъясняет возможные нюансы.

Правовые и налоговые последствия

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

Последствия для граждан – физических лиц

В соответствии со ст.167 ГК РФ по недействительной сделке отсутствуют правовые последствия за исключением связанных с её недействительностью. При аннулировании договора между физическими лицами-гражданами:

  1. Продавец должен вернуть полученные финансовые средства за имущество. Если объектом продажи была недвижимость с последующим переходом права собственности, зарегистрированным Росреестром, то соответствующее решение суда считается бесспорным основанием для аннулирования произведённой записи в регистрационном органе.
  2. Покупатель обязан возвратить полученные ценности. При покупке недвижимости судом предоставляется время, в течение которого получившая помещение сторона должная освободить жильё.
Если продавец не обладает возможностью возвратить вырученную сумму единовременной выплатой по факту принятия решения, то судебная инстанция обязывает осуществлять возврат по частям, а период может быть растянутым во времени. Несмотря на возможность начисления процентов на разницу между договорной стоимостью имущества и рыночной ценой объекта на момент завершения выплат, временной интервал возврата денег – негативный фактор для покупателя.

Последствия для юридических лиц

Для возврата при признании договора купли-продажи недействительным не требуется обоснование прав на имущественные ценности, достаточным считается доказательство лишь самого факта передачи. Правовые последствия аналогичны последствиям сделки между физическими лицами, однако для юридических лиц возникают дополнительно налоговые последствия в виде корректировок обязательств по налогам в сторону уменьшения у передавшего участника и увеличения у получившего.

При определении базы налогообложения по налогу на прибыль полученные денежные средства продавцом отражаются как доход от реализации (ст.249 НК РФ). Поскольку недействительная сделка не влечёт юридических последствий, то переход права собственности и реализация «отменяются», что подтверждается выводами налоговиков, содержащимися в письме ФНС РФ № СД-4-3/24087@ от 28.11.2017 года. Допущенное вследствие отмены искажение налогооблагаемой базы подлежит корректировке:

  1. Продавцом исключением реализационного дохода в периоде признания договора недействительным. Если операция повлекла излишнюю уплату налога в казну (при исключении убыточности предприятия), то компания вправе произвести перерасчёт налоговых обязательств в сторону уменьшения, как в периоде возникновения, так и в периоде выявления.
  2. Покупателем исключением стоимости полученных товаров из состава произведенных расходов, связанных с финансово-хозяйственной деятельностью. При возврате основного средства необходимо откорректировать сумму амортизационных начислений и амортизационной премии при условии её применения. Поскольку исключение стоимости из состава расходов повлечёт доначисление платежей по прибыли (для прибыльных организаций), то за период, в котором было допущено искажение результата, необходимо предоставить уточнённую декларацию с корректировочными показателями (п.1 ст.81 НК РФ).

Корректировка налоговых обязательств по НДС производится одним из способов, выбранным продавцом:

  • путём формирования корректировочного счёта-фактуры, уменьшающего налоговые обязательства у продавца и полученный вычет у покупателя с отражением в текущем периоде;
  • на основании первичных документов, свидетельствующих о недействительности сделки с предоставлением уточнённой декларации продавцом в сторону уменьшения обязательств, а покупателем прав за период фактического осуществления сделки.
Отражение в налоговом учёте операции производится после выполнения обязательств по возврату обеими сторонами сделки. Датой отражения и корректировки налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль считается дата балансирующей операции. При этом по имущественному, земельному и транспортному налогу никакие корректировки не производятся независимо от переданных незаконно активов.

Правовая защита

Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками. Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.

Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.

Так же ищут:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru


Консультация юриста
Помощь юристов:

Москва и область:
+7 499 577-00-25

Санкт-Петербург и обл.:
+7 812 425-66-30

Бесплатно по России:
8 800 350-84-13

Обратите внимание!
Юристы не записывают на прием, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режиму работы гос. учереждений!