4468      0
 

Можно ли завещать ипотечную квартиру


Последние изменения:

Владея недвижимым имуществом, купленным за кредитные средства, заемщик с многолетними ипотечными обязательствами может задуматься о вопросе передачи квартиры наследникам в условиях, когда обязательства перед банком еще не погашены. Залоговое обременение ограничивает владельца в праве распоряжения имуществом, и появляются сомнения, можно ли завещать ипотечную квартиру, если кредитный долг еще не погашен.

Можно ли завещать квартиру в ипотеке

Чтобы прояснить вопрос допустимости завещания на ипотечную квартиру, следует обратиться к положениям Гражданского Кодекса. Невозможно унаследовать жилье отдельно от долговых обязательств, право на собственность подлежит передаче наследникам, если последние выразят готовность принять вместе с имуществом непогашенные кредиты.

Согласно ст. 1112 и 1120 ГК РФ, завещатель может включать в список передаваемого имущества любую недвижимость при условии, если право на владение ею подтверждено. Сделка покупки ипотечной квартиры мало отличается от привычного приобретения недвижимости. Главная разница — в залоговом обременении, делающем невозможным переоформлением собственности на другого владельца. Ипотечная сделка подразумевает перерегистрацию права на жилье на нового собственника.

Сложность передачи кредитного жилья по завещанию связана с неразрывной связью принятия собственности вместе с денежными обязательствами.

Когда завещается кредитная квартира, правопреемник вместе с собственностью принимает на себя обязательства по погашению задолженности перед банком. Что касается оформления самого завещания, закон не делает разницы, как именно приобреталась наследуемая собственность. Более того, наследодатель может даже включить в распорядительный документ пункты о собственности, которая только будет приобретена.

С другой стороны, пока квартира находится в залоге, банк вправе направлять свое взыскание на нее с целью ликвидации задолженности, если возникли проблемы с погашением ипотеки. Согласно п. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», пункт ипотечного договора, в котором включен запрет на наследование кредитной квартиры, считается недействительным.

После регистрации права собственности заемщик получает возможность не только пользоваться недвижимостью, но и упоминать ее в своем волеизъявлении.

При отсутствии завещания, наследование осуществляется по закону, с распределением завещанного между всеми претендентами согласно степени родства. Принимая в собственность часть квартиры умершего, не успевшего выплатить задолженность перед кредитором, придется вернуть банку пропорциональную сумму.

У завещания нет срока действия и составление не ограничено конкретным периодом времени. Любой собственник вправе оформить свое волеизъявление в любой момент.

У правопреемников есть 4 варианта действий:

  1. Согласиться с принятием ипотечного жилья и погасить оставшуюся задолженность.
  2. Выплатить кредит банку после реализации. Остаток денег после закрытия ипотеки остается у наследника.
  3. Отказаться принимать жилье в наследство (если собственник несовершеннолетний, потребуется разрешение опеки).
  4. Погасить ипотечный долг за счет страховой выплаты, если при оформлении ипотеки была оформлена личная страховка, а обстоятельства смерти позволяют считать случай страховым.

Завещание ипотечной квартиры несовершеннолетнему

Покупая жилплощадь с помощью заемной суммы, родителей интересует вопрос, можно ли завещать квартиру в ипотеке несовершеннолетнему, или достаточно полагаться на наследование в силу закона, с выделением обязательной доли.

Несмотря на свою юридическую недееспособность, ребенок имеет первоочередное право на наследование, поручая взрослому, представляющему его интересы, пройти процедуру принятия наследственной массы.

Помимо несовершеннолетних на обязательную часть в наследстве претендуют студенты учебных заведений, если они учатся на очном отделении дневной формы и не достигли 23 лет.

Обязательными наследниками являются и нерожденные дети, если они зачаты до смерти наследодателя. Свидетельство на правопреемника оформят после его появления на свет, а время вступления в наследство откладывается до родов.

Если завещатель решил выделить долю иным правопреемникам, дети, являясь обязательными, вправе рассчитывать на половину.

Если на момент наследования дети будут нетрудоспособными, обязанность по оплате ипотеки ложится на законных представителей (опекунов, попечителей, родителя). Сложность положения взрослых заключается в невозможности отказаться по собственной воле от принятия наследства, если сумма по непогашенному кредиту умершего окажется значительным. Для отказа в распределении наследственной массы от имени несовершеннолетнего понадобится письменное разрешение от органа опеки при администрации по месту жительства.

Иногда законный представитель, не имея возможности отказаться от кредитных обязательств, возникших из-за принятия наследства в интересах ребенка, выплачивает долг кредитору. Впоследствии представитель ребенка вправе при наследовании ипотечной квартиры по завещанию или в силу закона после достижения совершеннолетия потребовать от наследника вернуть выплаченную по кредиту сумму в рамках регрессного иска.

Ипотечная квартира в наследство обязательным наследникам

Составляя завещание на ипотечную квартиру необходимо учитывать права обязательных правопреемников, включая детей, поскольку нотариус, при открытии наследственного дела, помимо завещательного распоряжения будет исходить из их наличия или отсутствия. В статьях 1148-1149 ГК РФ предусмотрено обязательное наследование, гражданами следующих категорий:

  • дети;
  • нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении наследодателя последний год жизни;
  • граждане, не имеющие родственных отношений, но находящиеся на иждивении более года.
Заемщик, намеренный оформить завещание на квартиру в ипотеке, вправе распорядиться недвижимостью по собственному усмотрению в пользу бывшей супруги, дальних родственников, друзей, однако нужно понимать, что игнорировать права обязательных наследников при завещании не удастся.  Независимо от наличия или отсутствия завещательного документа, эти категории граждан смогут претендовать на жилье, полученное через ипотеку.

Если долг по ипотеке слишком большой, что делает принятие наследства невыгодным, обязательные правопреемники (или их официальные представители) могут отказаться от своего права.

Есть только одна возможность изменить долю обязательного наследства – если завещатель укажет в распорядительном документе не всю собственность. Тогда нотариус выделит таким лицам долю из имущества, не вошедшего в завещание.

Отказать в участии в распределении наследства обязательным претендентам на имущество может только суд, если заинтересованная сторона подаст исковое заявление.

Как завещать ипотечную квартиру

Закон не делает разницы при определении схемы оформления по завещанию с ипотекой. Залоговое обременение не влияет на принятие наследуемой собственности, вошедшую в завещание, но предусматривает переход вместе с недвижимостью кредитов, которые не успел выплатить банку при жизни заемщик.

Порядок передачи по завещанию:

  1. Заемщик готовит документы на имущество, чтобы подтвердить право включения его в список собственности, которой будет распоряжаться клиент.
  2. Обратиться к нотариусу с просьбой составить документ. Наличие ограничений в виде обременения по ипотеке не является поводом для отказа в составлении волеизъявления.
  3. Перед заверением нотариус обязан разъяснить правовые нюансы передачи наследства и проверить на законность волеизъявления.
  4. Наследодатель изучает завещание самостоятельно, либо с помощью нотариуса.
  5. После зачтения нотариус подписывает, ставит печать о заверении.
  6. Завещатель ставит подпись на документе, а при невозможности поставить личную подпись, привлекают рукоприкладчика. Поскольку закон запрещает оформление завещания через доверенность, следует решить вопрос личного присутствия собственника.
  7. Оплачивается госпошлина согласно установленных тарифов.
  8. Сведения о завещательном акте вносят в реестр, а один из оригиналов передается наследодателю.
Чтобы облегчить розыски последнего волеизъявления в случае смерти заемщика, рекомендуется сообщить потенциальному выгодоприобретателю о его местонахождении. Следит за исполнением распоряжения может назначенный душеприказчик. Согласно ст. 1134 ГК РФ, он обеспечивает, чтобы имущество, указанное завещателем перешло в руки конкретных людей.

Какие документы понадобятся?

Список документации для оформления включает:

  • личное удостоверение (паспорт гражданина);
  • подготовленный список выгодоприобретателей;
  • платежная квитанция об уплате сбора.
По личному усмотрению нотариус вправе потребовать дополнительную документацию, которая включает копии личных удостоверений (для правильного отражения информации в тексте завещания), правоустанавливающие бумаги (выписки, свидетельства на собственность). Данное требование вызвано желанием исключить ошибки и неточности при составлении завещания, а значит и снижение риска его оспаривания впоследствии.

Стоимость подготовки завещания

Расходы на подготовку нотариально оформленного волеизъявления состоят из фиксированной ставки в 100 рублей (данные на 2020 год), а также оплату нотариальных услуг. К ним часто добавляют технический сервис и правовую поддержку.

Узнавать конкретную цену услуги подготовки завещания следует по месту жительства, поскольку тарифы зависят о решения региональной Нотариальной Палаты. Данные публикуются на официальном портале Федеральной НП.

Тарифы могут различаться в разы. Например, в ЯНАО сложный завещательный документ потребует расходов в 3,3 тысячи рублей. В Дагестане нотариусу платят около 900 рублей. Если необходимо обеспечить вызов нотариуса на дом, расходы увеличиваются примерно на 50%.

Если завещатель решит изменить документ, придется тратить средства на оформление дополнительно, поскольку новая информация потребует подготовки нового завещания.

Образец завещания

Во избежание риска оспаривания со стороны иных претендентов на недвижимость наследодателя, рекомендуется поручить нотариусу написать завещание на ипотечную квартиру, согласовав содержание с нормами законодательства и волей собственника.

Допускается только письменная форма фиксации последнего распорядительного документа со стороны наследодателя.

При составлении и проверке обращают внимание на присутствие в нем обязательных пунктов:

  1. Населенный пункт, дата.
  2. Название.
  3. Адрес прописки наследодателя.
  4. Сведения из паспорта.
  5. Основное содержание распоряжения собственника.
  6. Перечень имущества с реквизитами для идентификации собственности.
  7. Информация о правопреемниках, включая адреса регистрации.
  8. Распределение объема собственности – кому и сколько достанется;
  9. Регистрационный номер.
  10. Подтверждение факта оплаты пошлины.
  11. Подпись наследодателя.

В процессе описания можно фиксировать только ту собственность, которой хотел бы распорядиться человек. Второй вариант предусматривает распределение наследства в полном объеме, который будет выявлен к дате смерти.

Оспаривание завещания: как избежать

Чем дороже оценивается имущество умершего, тем выше риски появления недовольных претендентов на наследство. Поскольку завещатель после смерти не сможет повлиять на ход событий, его задача при жизни обеспечить соблюдение всех норм законодательства, исключая риск оспаривания со стороны возможных выгодоприобретателей.

Причинами оспаривания может стать:

  • несоблюдение правил оформления;
  • признание факта недееспособности человека;
  • признание наследника недостойным;
  • иные нарушения в процедуре составления.
Если будут выявлены указанные выше обстоятельства, заинтересованные стороны вправе подать иск в суд для признания завещания недействительным. Если суд удовлетворит требования истца, наследство будет распределено по закону, без учета мнения завещателя.

Чтобы снизить проблемы при принятии наследства выгодоприобретателями, юристы советуют учесть ряд факторов:

  1. При распределении наследственной массы завещатель должен учесть наличие обязательных наследников, поскольку выгодоприобретатели не смогут получить причитающееся им имущество без выделения долей.
  2. Оценить риски появления основания признания правопреемников недостойными (согласно ст. 1117 Гражданского Кодекса).
  3. Внимательно проверить содержание составленного текста (особое внимание уделяют деталям описания объектов и личной информации о наследниках).
  4. На момент подписания завещатель должен получить справку от специалиста о том, что является дееспособным и не имеет психических патологий.
Поскольку непогашенная ипотека не дает возможности в полной мере распоряжаться имуществом, необходимо на стадии подписания завещательного документа продумать варианты погашения заемных средств при жизни или в случае смерти (страховой выплатой).

Отказ от завещания

С принятием кредитной квартиры в наследство не все так просто. С одной стороны, собственность может оказаться ценной и востребованной наследником, с другой стороны, сумма долга вместе с процентами в условиях снижения рыночных цен на недвижимости может оказаться выше, чем стоимость принимаемого наследства. Финансовые основания могут привести к отказу от принятия наследства.

Выгодоприобретатель вправе отказаться от принятия завещанного имущества, если суммарно непогашенные финансовые обязательства превышают цену получаемой собственности.

Поводом беспокойства может стать:

  • Недавнее оформление ипотеки, когда суммарный долг может оказаться больше цены жилплощади, которую за нее готовы заплатить на рынке.
  • Наличие просрочек по нескольким платежам и образование штрафов и неустоек.
  • Нет средств для оплаты пошлин при наследовании неродственниками.
  • Слишком большое количество претендентов на 1 объект недвижимости, большие сопутствующие расходы, связанные с принятием наследуемого.
Чтобы отказаться от участия в распределении наследственной массы достаточно не обращаться к нотариусу в течение первого полугодия после открытия наследственного дела. Наследники, решившие участвовать в принятии имущества умершего, могут предложить отказавшимся лицам посетить нотариуса для фиксации нотариального отказа.
В процессе переоформления наследственной квартиры банк не вправе препятствовать процедуре, не требуется и отдельного согласования с кредитным учреждением, однако после принятия собственности придется решать вопрос о ликвидации кредита – путем продажи жилья, переоформлением платежей на нового заемщика, либо выплатой по страховке, если заемщик прижизненно страховал себя.

Поскольку факт составления волеизъявления не является регистрационным действием, банк не вправе ограничивать заемщика в желании подготовить завещание, однако впоследствии, при намерении переоформить жилье умершего, наследнику придется согласовывать внесение изменений в Росреестр с банком как залогодержателем.

Помощь юриста

Многие пытаются сократить время и расходы на составление завещания, однако позже такой подход к оформлению может сыграть решающую роль, когда претенденты, указанные в документе, попробуют переоформить залоговую квартиру. Большинство вопросов решается, если к делу подключаются опытные юристы.

Грамотное юридическое сопровождение избавит от сложностей при составлении документа и далее, со стороны претендентов на наследство, которые столкнутся с потребностью согласования с банком возврата задолженности и переоформления прав на залоговый объект.

Подводим итоги

Наличие ипотечного бремени у заемщика не служит поводом ограничивать заемщика в праве написания завещательного документа с целью определения потенциальных получателей наследуемого в будущем. Даже при вступлении в наследство непогашенные обязательства заемщика не приведут к потере жилья, если согласовать с банком процедуру дальнейшего погашения ипотеки или воспользоваться прижизненной личной страховкой наследодателя. Если стоимость недвижимости превысит размер суммарных долгов заемщика, предстоит сложный выбор – выплачивать их за наследодателя или отказаться от невыгодного наследства.

© 2021 zakon-dostupno.ru


Сотрудничество с юристами
Консультация юриста